Listy grozy w skrzynkach. Drakońskie podwyżki opłat ze spółdzielni. Mieszkańcom aż trzęsą się ręce, kiedy otwierają koperty

Nie umilkły jeszcze echa po podwyżce opłat za ogrzewanie, a na horyzoncie już są kolejne. Mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce otrzymują zawiadomienia o drastycznych podwyżkach czynszów w 2026 roku. Do skrzynek pocztowych trafiają pierwsze pisma o nowych stawkach obowiązujących od marca i kwietnia. W niektórych budynkach wzrost opłat może sięgnąć nawet 20 proc.

Warszawa i Tychy jako pierwsze. Nowe stawki już zatwierdzone

Jak poinformował „Fakt”, warszawska spółdzielnia „Służew nad Dolinką” poinformowała mieszkańców o zmianach obowiązujących od 1 kwietnia 2026. Członkowie spółdzielni zapłacą o 2,8 proc. więcej – poniżej prognozowanej inflacji wynoszącej 3 proc. Z kolei osoby niebędące członkami muszą przygotować się na wzrost opłat o 4,5 proc. Największe podwyżki dotyczą konkretnych składników czynszu, jak fundusz remontowy czy konserwację domofonów. To właśnie te pozycje coraz częściej decydują o końcowej wysokości miesięcznego rachunku.

To oczywiście nie jest jedyna spółdzielnia, która podnosi czynsze. W następnych tygodniach planowane są dalsze wysyłki powiadomień. Jak dowiedziała się Warszawa w Pigułce, część spółdzielni, jak „SBM Grenadierów” zrobiły to już w tamtym roku, inne robią to dopiero teraz. W przypadku grochowskiej spółdzielni w górę poszła eksploatacja, konserwacja, fundusz remontowy i opłaty niezależne, jak podatek od nieruchomości czy opłaty za wywóz odpadów.

W Tychach spółdzielnia „Teresa” zatwierdziła nowe stawki uchwałą zarządu z 26 listopada 2025. Podwyżki wejdą w życie 1 marca 2026 i obejmą między innymi opłatę za eksploatację (z 4,30 zł do 4,40 zł za m²) oraz fundusz społeczno-wychowawczy (z 0,18 zł do 0,20 zł za m²).

Ekspert nie ma wątpliwości – to dopiero początek

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, w rozmowie z „Faktem” powiedział wprost: „W przyszłym roku czynsze i opłaty eksploatacyjne mogą wzrosnąć w granicach od 8 do nawet 20 proc. w skali roku. Największe podwyżki dotkną budynki korzystające z ciepła systemowego i wymagające zwiększenia funduszu remontowego”.

Jak podkreśla ekspert, skala wzrostów nie jest przypadkowa. To efekt kumulacji kilku silnych czynników kosztowych, które jednocześnie uderzają w budżety spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Lista powodów podwyżek jest naprawdę długa.

Płaca minimalna 4806 zł to pierwszy uderzenie

Od 1 stycznia 2026 płaca minimalna wzrosła do 4806 zł brutto. To bezpośrednio przekłada się na koszty usług zlecanych przez spółdzielnie i zarządców nieruchomości – od sprzątania, przez ochronę, po obsługę techniczną budynków. Wyższe wynagrodzenia oznaczają wyższe faktury, a te finalnie trafiają do mieszkańców w postaci wyższych czynszów.

W praktyce każda firma sprzątająca klatki schodowe, konserwująca windy, naprawiająca domofony czy pilnująca budynku musi podnieść swoje stawki. Gdy jedna usługa drożeje o 10-15 proc., a spółdzielnia korzysta z kilkunastu takich usług, końcowy rachunek rośnie lawinowo.

Koniec tarcz osłonowych – ogrzewanie i prąd mocno podrożeją

Zakończenie rządowych tarcz osłonowych na ceny energii i ciepła to drugi silny cios w budżety spółdzielni. Przez ostatnie lata państwo sztucznie stabilizowało ceny, teraz zarządcy nieruchomości muszą płacić pełne, rynkowe stawki za ogrzewanie części wspólnych, energię do wind, oświetlenie klatek schodowych czy zużycie wody z podgrzewem.

Budynki starsze, energochłonne i korzystające z ciepła systemowego są najbardziej narażone na dynamiczne wzrosty opłat. W wielu przypadkach koszty energii mogą wzrosnąć o 20-30 proc. w porównaniu do okresu obowiązywania tarcz.

Brakuje fachowców – każda usługa kosztuje więcej

Branża zarządzania nieruchomościami coraz mocniej odczuwa niedobór kadr technicznych. Specjaliści od wentylacji, pomp ciepła, instalacji elektrycznych, wind czy automatycznych bram są dziś trudniej dostępni niż jeszcze kilka lat temu.

Mniejsza konkurencja na rynku usług powoduje wzrost cen. Gdy jest 5 firm naprawiających windy w okolicy, mogą sobie pozwolić na niższe marże. Gdy zostają tylko 2, dyktują warunki. To bezpośrednio podnosi koszty utrzymania budynków i przekłada się na wyższe czynsze.

Ubezpieczenia drożeją nawet o 20 proc. rocznie

Dodatkowym obciążeniem są rosnące koszty ubezpieczenia nieruchomości. W latach 2024-2025 składki wzrosły średnio o 15-20 proc. i nic nie wskazuje na odwrócenie tego trendu. Firmy ubezpieczeniowe podnoszą składki powołując się na rosnące koszty napraw i odszkodowań.

Jednocześnie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny sprawiają, że koszty remontów w ciągu 2 lat mogły wzrosnąć nawet o 30-50 proc. Wspólnoty i spółdzielnie planujące większe inwestycje w 2026 będą zmuszone podnieść fundusz remontowy, co automatycznie przełoży się na wyższe miesięczne opłaty dla mieszkańców.

Śmieci – druga fala podwyżek uderzy wiosną

Lokalne media donoszą, że zmiany w opłatach za śmieci planują już Gdańsk, Rybnik, Uniejów, Jelenia Góra czy Brodnica. Warszawa i Białystok z podwyżkami trochę poczekają – zmiany stawek są planowane od kwietnia 2026.

W Warszawie opłaty dla mieszkańców bloków wzrosły z 60 zł do 85 zł miesięcznie już od stycznia 2026. Właściciele domów jednorodzinnych zapłacą teraz 107 zł zamiast 91 zł. To jednak może nie być koniec – w kwietniu planowana jest kolejna korekta stawek, gdy wyczerpią się zgromadzone w poprzednich latach nadpłaty, jednak czy tak rzeczywiście będzie, na razie nie wiadomo.

Gdańsk zapowiada podwyżkę o 25 proc. od kwietnia 2026 – pierwszą od 6 lat. Rodzina mieszkająca w lokalu o powierzchni 65 m² zapłaci miesięcznie o 14,30 zł więcej. Władze miasta tłumaczą decyzję skumulowaną inflacją na poziomie 43 proc., wzrostem płacy minimalnej o 80 proc. oraz zwiększeniem ilości wytwarzanych odpadów o 12 proc.

Dodatkowe koszty, o których mało kto pamięta

Do listy rosnących opłat dochodzą jeszcze mniej oczywiste pozycje. W budynkach wysokościowych dramatycznie rosną koszty eksploatacji wind – z powodu zarówno droższych części zamiennych, jak i wyższych stawek za przeglądy i naprawy.

Samorządy podnosząc opłaty za wywóz nieczystości muszą liczyć się z rosnącymi kosztami paliwa, energii oraz płacy minimalnej pracowników firm komunalnych. Systemy segregacji stają się coraz bardziej restrykcyjne, a kary za brak segregacji nakładane na całe bloki potrafią zrujnować budżet nieruchomości.

Spółdzielnie kalkulując zaliczki na 2026 muszą zakładać scenariusze pesymistyczne, w których koszty utylizacji odpadów będą rosły. Dlatego w wielu zawiadomieniach pozycja „wywóz nieczystości” również uległa zauważalnej korekcie w górę.

Od czego zależy wysokość czynszu w Twojej spółdzielni

Wysokość czynszu w spółdzielni mieszkaniowej zależy dziś nie tylko od powierzchni lokalu. Kluczowe znaczenie mają:

• sposób ogrzewania budynku (ciepło systemowe vs własna kotłownia)
• stan techniczny nieruchomości
• liczba planowanych remontów
• koszty energii do części wspólnych
• wysokość składki ubezpieczeniowej
• lokalizacja (dostępność fachowców)
• wielkość budynku (windy, domofony, system monitoringu)

Budynki starsze, energochłonne i korzystające z ciepła systemowego są najbardziej narażone na dynamiczne wzrosty opłat. Z kolei nowe budynki z dobrą izolacją termiczną i własnymi źródłami energii mogą odczuć podwyżki znacznie łagodniej.

Co to oznacza dla czytelnika

Dla właścicieli mieszkań:

• Przygotuj się na wzrost opłat czynszowych w marcu lub kwietniu 2026. Większość spółdzielni wysyła zawiadomienia z 2-3 miesięcznym wyprzedzeniem.
• Sprawdź dokładnie uzasadnienie podwyżki – spółdzielnia musi przedstawić szczegółowe kalkulacje kosztów.
• Zwróć uwagę na pozycje, które wzrosły najbardziej – fundusz remontowy i opłaty za usługi zewnętrzne to najczęstsze przyczyny skoków czynszów.
• Jeśli mieszkasz w budynku ogrzewanym ciepłem systemowym, przygotuj się na wyższe rachunki – koniec tarcz osłonowych odbije się najbardziej właśnie na tej grupie.

Dla członków spółdzielni:

• Jako członek spółdzielni masz prawo żądać od zarządu szczegółowego wyjaśnienia przyczyn podwyżki.
• Możesz wnioskować o zwołanie zebrania członków i przedyskutowanie planu finansowego na 2026.
• Sprawdź, czy spółdzielnia planuje większe remonty – może warto przedyskutować ich rozkład w czasie, aby uniknąć jednorazowego skoku opłat.

Dla lokatorów niebędących członkami:

• Osoby niebędące członkami spółdzielni zazwyczaj płacą wyższe stawki niż członkowie (przykład: Służew nad Dolinką – członkowie +2,8 proc., nieczłonkowie +4,5 proc.).
• Rozważ przystąpienie do spółdzielni, jeśli to możliwe – długoterminowo może to oznaczać niższe opłaty.

Dla planujących zakup mieszkania:

• Kupując mieszkanie w spółdzielni, zapytaj o historię podwyżek czynszów w ostatnich 2-3 latach.
• Sprawdź stan techniczny budynku i planowane remonty – mogą one znacząco wpłynąć na przyszłe opłaty.
• Zwróć uwagę na sposób ogrzewania – własna kotłownia może być tańsza niż ciepło systemowe po zakończeniu tarcz osłonowych.

Kiedy spodziewać się podwyżek: Większość spółdzielni wprowadza nowe stawki od 1 marca lub 1 kwietnia 2026. Jeśli do tej pory nie otrzymałeś zawiadomienia, prawdopodobnie trafi ono do skrzynki w najbliższych tygodniach.