Od 1 stycznia 2027 roku w budynkach wielorodzinnych zaczną obowiązywać nowe zasady rozliczania kosztów ogrzewania. Wszyscy lokatorzy będą objęci minimalną opłatą za ciepło, nawet gdy zakręcą grzejniki. Jednocześnie wprowadzony zostanie obowiązek montażu liczników z funkcją zdalnego odczytu. Zmiany mają ograniczyć zjawisko tzw. pasożytnictwa cieplnego i wyrównać koszty między mieszkańcami.

Większość wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni ma czas na dostosowanie systemów rozliczeń do końca 2026 roku, jednak część z nich stosuje już nowe zasady w bieżącym sezonie grzewczym. Jak podawała w październiku 2025 roku Gazeta Prawna, nowe przepisy są wynikiem nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej.

Zakręcone kaloryfery nie zwolnią z płacenia

Nowe przepisy wprowadzają obowiązek ponoszenia minimalnych kosztów ogrzewania przez wszystkich lokatorów w budynku. Minimalna opłata ma wynosić co najmniej 15% kosztów zmiennych związanych z dostarczaniem ciepła do budynku. W praktyce oznacza to, że nie będzie już możliwe całkowite wyzerowanie rachunku za ogrzewanie poprzez zakręcenie wszystkich grzejników w mieszkaniu.

Do tej pory część mieszkańców całkowicie rezygnowała z ogrzewania własnych lokali, korzystając z ciepła, które przenikało do nich z sąsiednich mieszkań oraz z pionów grzewczych przechodzących przez budynek. Taka praktyka, określana mianem pasożytnictwa cieplnego, skutkowała tym, że pozostali mieszkańcy musieli grzać mocniej, co prowadziło do znacznie wyższych rachunków.

System minimalnej opłaty ma zapewnić, że każdy lokal poniesie przynajmniej część kosztów utrzymania temperatury w całym budynku, niezależnie od indywidualnych decyzji o zakręceniu grzejników. Rachunki za ciepło składają się z dwóch części – stałej, zależnej od metrażu mieszkania, oraz zmiennej, powiązanej ze zużyciem. Nowe przepisy dotyczą właśnie tej drugiej części.

Liczniki ze zdalnym odczytem dla wszystkich

Drugim kluczowym elementem zmian jest wymiana liczników ciepła na urządzenia z funkcją zdalnego odczytu. Do 1 stycznia 2027 roku wszystkie ciepłomierze i podzielniki kosztów w budynkach wielorodzinnych muszą zostać zastąpione systemami pozwalającymi na odczyt wskazań na odległość.

Nowe liczniki mają zlikwidować problemy związane z dotychczasowym systemem ręcznego odczytu. Eliminują błędy przy spisywaniu wskazań, uniemożliwiają manipulacje danymi i rozwiązują kwestię braku dostępu do lokalu podczas odczytów. Zarządcy budynków będą mogli na bieżąco monitorować zużycie ciepła w poszczególnych mieszkaniach bez konieczności wizyt w lokalach.

Wymiana urządzeń wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami, które poniosą mieszkańcy. Według szacunków Gazety Prawnej z października 2025 roku montaż jednego kompletu liczników zdalnych to wydatek od 200 do 400 złotych na mieszkanie. Ostateczna kwota zależy od wybranego systemu i rozmiaru budynku.

Czy za zimne grzejniki grozi kara 500 złotych?

W ostatnich miesiącach w mediach społecznościowych i niektórych portalach pojawiły się informacje o karze w wysokości 500 złotych za zakręcone grzejniki lub zbyt niską temperaturę w mieszkaniu. Te doniesienia są mylące i nie odpowiadają rzeczywistości.

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe nie nakładają mandatów ani kar za nieogrzewanie lokalu. Kwota 500 złotych nie jest sankcją administracyjną ani finansową nałożoną przez zarządcę budynku. W rzeczywistości chodzi o sposób rozliczania kosztów ciepła zgodnie z obowiązującymi przepisami i regulaminami.

Lokatorzy, którzy nie ogrzewają mieszkania, nadal muszą uiszczać uśrednioną opłatę za utrzymanie określonej prawem temperatury. To wynika z zasad podziału kosztów ogrzewania w budynkach wielorodzinnych, a nie z kar czy sankcji. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska, w pomieszczeniach mieszkalnych temperatura powinna wynosić minimum 20 stopni Celsjusza w pokojach i 24 stopnie w łazienkach.

Nie każdy mieszka w takich samych warunkach

Eksperci zwracają uwagę na istotny problem, którego nowe przepisy nie rozwiązują – różnice w stratach ciepła w zależności od położenia mieszkania w budynku. Andrzej Nowak, ekspert ds. ciepłownictwa i energetyki z LiczDom.pl podkreślał w rozmowie z money.pl w październiku 2025 roku, że lokale narożne czy położone na ostatnim piętrze tracą ciepło przez ściany zewnętrzne nawet o 20-30% szybciej niż mieszkania środkowe.

Mieszkania w środkowej części budynku naturalnie korzystają z ciepła przenikającego od sąsiadów z każdej strony. Lokale narożne mają natomiast dwie lub więcej ścian zewnętrznych, przez które ucieka znacznie więcej energii. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań na ostatnim piętrze, gdzie dodatkowym źródłem strat jest strop pod dachem.

Specjaliści wskazują, że sprawiedliwy system rozliczeń powinien uwzględniać te różnice poprzez odpowiednie współczynniki wyrównawcze. Bez tego mieszkańcy lokali narożnych i skrajnych będą systematycznie przepłacać za ogrzewanie w porównaniu do osób zajmujących mieszkania środkowe o tym samym metrażu.

Co to oznacza dla Ciebie? Przygotuj się na zmiany na rachunkach

Jeśli mieszkasz w budynku wielorodzinnym zarządzanym przez wspólnotę lub spółdzielnię, przygotuj się na zmiany w rozliczeniach za ciepło. Nawet jeśli dotychczas oszczędzałeś na ogrzewaniu, trzymając grzejniki zakręcone przez większość sezonu, od 2027 roku i tak zapłacisz przynajmniej 15% kosztów zmiennych za ogrzewanie budynku.

Dla przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w budynku wielorodzinnym może to oznaczać dodatkowe kilkadziesiąt złotych miesięcznie w sezonie grzewczym, nawet przy całkowicie zakręconych kaloryferach. Dokładna kwota zależy od wielkości budynku, standardu ocieplenia i cen ciepła w danej lokalizacji.

W najbliższym czasie spodziewaj się także informacji od zarządcy o planowanej wymianie liczników ciepła. Jeśli twoja wspólnota lub spółdzielnia jeszcze nie przeszła na system zdalnego odczytu, musi to zrobić do końca 2026 roku. Koszt wymiany – od 200 do 400 złotych na mieszkanie – zostanie rozłożony w opłatach eksploatacyjnych, chyba że regulamin wspólnoty stanowi inaczej.

Sprawdź dokładnie, jak twoja wspólnota planuje rozłożyć koszty modernizacji. Niektóre zarządy decydują się na jednorazową opłatę, inne rozkładają wydatek na raty przez kilka miesięcy. Masz prawo zapoznać się z harmonogramem prac i kosztorysem na zebraniu wspólnoty lub bezpośrednio u zarządcy.

Jeśli twoje mieszkanie znajduje się w narożu budynku, na ostatnim piętrze lub po północnej stronie, możesz spróbować wystąpić do zarządu o wprowadzenie współczynników wyrównawczych przy rozliczaniu kosztów zmiennych. Wprawdzie obecne przepisy tego nie wymuszają, ale niektóre wspólnoty decydują się na takie rozwiązania w regulaminach wewnętrznych dla zapewnienia sprawiedliwości.

Nowe zasady mają wyrównać koszty między sąsiadami

Głównym celem wprowadzanych zmian jest sprawiedliwszy podział kosztów ogrzewania między wszystkich mieszkańców budynku. System ma zlikwidować sytuację, w której jedni lokatorzy finansują komfort cieplny innych, którzy świadomie rezygnują z ogrzewania własnych mieszkań.

Zdalne liczniki zapewnią większą przejrzystość rozliczeń i wyeliminują dotychczasowe problemy z dostępem do lokali czy możliwością manipulacji wskazaniami. Zarządcy będą mogli na bieżąco monitorować zużycie i szybciej reagować na nieprawidłowości.

Jednak część ekspertów ostrzega, że same nowe zasady nie rozwiążą wszystkich problemów. Jak podkreślał portal Biznes Wprost w październiku 2025 roku, bez inwestycji w termomodernizację budynków i modernizację systemów grzewczych nowe przepisy mogą przede wszystkim zwiększyć koszty dla mieszkańców, nie przynosząc oczekiwanych oszczędności energii.