Dostałeś podwyżkę czynszu? Nie płać w ciemno, sprawdź dokumenty

W skrzynkach milionów Polaków lądują pisma z podwyżkami czynszu. Czasem to 200 zł więcej miesięcznie, czasem nawet 500 zł. Większość mieszkańców płaci bez słowa, spółdzielnia wie przecież co robi. Problem w tym, że spółdzielnie potrafią się mylić.

Spółdzielnia musi uzasadnić każdą podwyżkę

Każda podwyżka opłat musi być uzasadniona na piśmie. To nie prośba, nie dobra praktyka – to obowiązek wynikający wprost z przepisów. Spółdzielnia jest zobowiązana zawiadomić mieszkańców co najmniej 3 miesiące wcześniej o zmianie wysokości opłat zależnych. Jeśli dostajesz pismo w lutym o podwyżce od marca spółdzielnia łamie prawo.

Pismo powinno zawierać konkretne dane dotyczące kosztów, które wpłynęły na decyzję o podwyżce. Jeśli w kopercie jest tylko sucha informacja „od stycznia płacisz 300 zł więcej” bez wyjaśnienia dlaczego, możesz to zakwestionować.

Żądaj kalkulacji na piśmie

To twoje podstawowe prawo – spółdzielnia musi przedstawić szczegółową kalkulację wysokości opłat. Nie wystarczy ogólnikowe „wzrosły koszty eksploatacji”. Musisz dostać dokładne wyliczenie: ile idzie na sprzątanie, ile na windę, ile na ochronę, ile na administrację. Poszczególne stawki składowych czynszu są przeliczane przez metraż mieszkania, liczbę mieszkańców lub naliczane jednostkowo za lokal. Takie zawiadomienie jest ważne i wiążące dla lokatora.

Możesz również żądać wglądu w dokumenty – faktury, uchwały Rady Nadzorczej, umowy z firmami świadczącymi usługi. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje ci prawo sprawdzenia, czy podwyżka kosztów administracyjnych jest rzeczywiście uzasadniona, czy zarząd po prostu zwiększył sobie pensje.

Kiedy możesz kwestionować podwyżkę w sądzie

Mieszkańcy mają prawo zakwestionować podwyżkę czynszu w sądzie, jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy lub następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² – wskaźnik ten podają wojewodowie w dziennikach wojewódzkich, zazwyczaj jest to około 11-12 zł za m².

Masz 2 miesiące od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu na złożenie pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna, ale w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki spoczywa na spółdzielni – to ona musi wykazać przed sądem, że podwyżka była konieczna i uzasadniona. Do czasu wydania wyroku płacisz czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeśli sąd przyzna ci rację, nie musisz wyrównywać różnicy. Jeśli przegra – zapłacisz zaległości.

Spółdzielnia nie może podnosić czynszu jak chce

Podwyższanie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (media), nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Jeśli spółdzielnia podniosła ci opłaty np. w grudniu, a teraz, w lutym przychodzi kolejne pismo z podwyżką – to kolejne naruszenie przepisów. Termin 6 miesięcy biegnie od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Co więcej, wzrosty czynszu muszą mieć pokrycie w rzeczywistych wydatkach ponoszonych przez spółdzielnię. Remonty, ocieplenia, wymiana domofonów, instalacja bram garażowych – wszystko to może mieścić się w kosztach. Ale spółdzielnia nie może zarabiać na mieszkańcach przez zwiększanie stałych opłat tylko z tego powodu, że ma potrzebę zwiększenia swoich funduszy.

Co zrobić, gdy spółdzielnia ignoruje twoje żądania?

Jeśli podwyżka opłat nie została uzasadniona pisemnie lub nie dotrzymano ustawowego terminu 3 miesięcy, napisz pismo do spółdzielni wskazując naruszenie przepisów. Powołaj się na ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i żądaj pisemnego uzasadnienia oraz kalkulacji kosztów. Wyznacz spółdzielni termin na odpowiedź – 14 dni jest jak najbardziej rozsądny.

Pod takim dokumentem powinno podpisać się jak najwięcej mieszkańców. Spółdzielnie często rezygnują z nieuzasadnionych podwyżek widząc sprzeciw większej grupy lokatorów. Pojedyncze pismo od jednego mieszkańca łatwiej zignorować. Zbiorowe wystąpienie kilkunastu czy kilkudziesięciu osób to zupełnie inna sprawa.

Jeśli spółdzielnia nadal milczy lub odmawia przedstawienia dokumentacji, możesz złożyć skargę do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia – zależy to od zapisów w statucie spółdzielni. Ostatecznym rozwiązaniem jest droga sądowa. Wielu mieszkańców boi się tego kroku, ale trzeba pamiętać, że ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na spółdzielni, nie na tobie.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 4 ust. 6–8 – obowiązek pisemnego uzasadnienia podwyżek opłat oraz prawo lokatora do żądania kalkulacji kosztów,
• art. 4 ust. 7 – obowiązek zawiadomienia o zmianie wysokości opłat co najmniej 3 miesiące wcześniej,
• art. 4 ust. 8 – prawo wglądu do dokumentów spółdzielni, w tym faktur, umów i uchwał.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów
• art. 8a ust. 1–5 – zasady podwyższania czynszu,
• art. 8a ust. 4 – ograniczenie częstotliwości podwyżek do nie częściej niż raz na 6 miesięcy,
• art. 8a ust. 5 i 6 – prawo zakwestionowania podwyżki w sądzie oraz ciężar dowodu spoczywający na właścicielu lub spółdzielni.
• Kodeks postępowania cywilnego
• art. 189 – możliwość wniesienia powództwa o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości.
• Obwieszczenia wojewodów w sprawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – publikowane w dziennikach urzędowych województw, wykorzystywane do ustalania wartości odtworzeniowej lokalu.