Powstanie specjalny rejestr. Rząd sprawdzi, w jaki sposób korzystamy z mieszkań. Będzie nowy podatek?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii oficjalnie potwierdziło, że analizuje stworzenie centralnej ewidencji lokali mieszkalnych. Każdy właściciel domu czy mieszkania w Polsce – prywatnego, komunalnego, spółdzielczego – będzie musiał zadeklarować, do czego służy mu nieruchomość. Czy mieszka w niej sam, wynajmuje ją, oddał komuś w użyczenie, czy stoi pusta. Projekt ustawy ma trafić do Rady Ministrów w 2 kwartale 2026 roku. Za tym rejestrem może pójść wyższy podatek dla właścicieli pustostanów.

Ministerstwo przyznaje: nie wiemy, ile mieszkań mamy i ile nam brakuje

Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa utworzenie centralnej ewidencji lokali mieszkalnych – potwierdził resort Portalowi Samorządowemu, zaznaczając przy tym, że prace są na etapie koncepcyjnym. Analizowane są różne warianty rozwiązania, w tym zakres danych, które miałyby być gromadzone – chodzi przede wszystkim o informacje o sposobie wykorzystania mieszkań i skali pustostanów.

Powód, dla którego w ogóle ten temat się pojawił, jest dość prosty, choć trochę wstydliwy dla państwa, które ma ambicje prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej. Polska nie dysponuje dziś wiarygodnymi danymi o własnym zasobie mieszkaniowym. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski powiedział w rozmowie z Portalem Samorządowym wprost: „Nie ma dzisiaj w Polsce bazy wiedzy, ile mamy mieszkań i ile będziemy potrzebowali za 10, 20 czy 50 lat.”

To zdanie, wypowiedziane pod koniec 2025 roku, dobrze oddaje skalę problemu. Mamy co prawda Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków, Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach czy rejestry w Krajowej Administracji Skarbowej – ale każda z tych baz zawiera inne dane, żadna nie odpowiada na podstawowe pytanie: ile lokali w Polsce jest zamieszkanych, ile wynajmowanych, a ile stoi pustych. Bez tej wiedzy planowanie programów mieszkaniowych, decyzje o tym, gdzie budować, a gdzie rewitalizować – to działanie po omacku.

Każdy lokal dostanie numer. Właściciel złoży deklarację

Mechanizm projektowanej ewidencji jest stosunkowo prosty. Każdy lokal mieszkalny w kraju – niezależnie od tego, czy to blok spółdzielczy, prywatna kamienica, dom jednorodzinny czy mieszkanie komunalne – otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Do tego numeru przypisany zostanie status lokalu: czy służy zaspokojeniu własnych potrzeb właściciela, jest wynajmowany długoterminowo, wynajmowany turystom na doby, oddany w użyczenie, czy pozostaje pusty.

Właściciel będzie musiał złożyć stosowną deklarację – i aktualizować ją przy każdej zmianie statusu lokalu. Jak wyjaśnił wiceminister Lewandowski w rozmowie z „Głosem Wielkopolski”: „Mamy dużo ewidencji, między innymi emisyjności budynków, zintegrowany system informacji o nieruchomościach, rejestry w KAS. Staramy się to skoordynować i połączyć w jednym miejscu. Żeby skorzystać z tych zasobów, które już mamy.”

Nowa baza danych ma więc nie tyle powstawać od zera, ile scalać to, co już istnieje, i uzupełniać deklaracjami właścicieli. Ale to właśnie ta deklaracja jest kluczowa – i to ona będzie weryfikowana. System ma automatycznie porównywać oświadczenia z danymi o zużyciu mediów. Jeśli właściciel zadeklaruje, że lokal stoi pusty, a liczniki prądu i wody wskazują regularne zużycie – urząd dostanie sygnał do sprawdzenia. I odwrotnie: jeśli ktoś twierdzi, że w mieszkaniu nikt nie mieszka, a zużycie wody odpowiada pełnej rodzinie, to takie dane będą podstawą do czynności wyjaśniających.

Za brakiem deklaracji pojdą kary. Do 50 tys. zł za najem bez zgłoszenia

Brak złożenia deklaracji albo podanie w niej nieprawdziwych danych ma się wiązać z sankcjami finansowymi. W ekstremalnych przypadkach – szczególnie przy ukrywaniu najmu krótkoterminowego – kary mają sięgać nawet 50 tys. zł. Projekt przewiduje też odpowiedzialność karną za składanie fałszywych oświadczeń w przypadku świadomego zatajenia informacji.

To zresztą nieprzypadkowo najem na doby jest wymieniany w tym kontekście tak często. Centralna ewidencja lokali zbiega się w czasie z unijnym obowiązkiem, który Polska musi wdrożyć do 20 maja 2026 roku. Chodzi o rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, które zobowiązuje kraje członkowskie do stworzenia systemów rejestracji obiektów wynajmowanych krótkoterminowo. Każdy lokal na Airbnb czy Booking będzie musiał mieć unikalny numer rejestracyjny – a platformy rezerwacyjne będą miały obowiązek weryfikowania tych numerów i raportowania danych o liczbie gości do organów państwowych. Bez numeru – oferta znika z serwisu.

Centralna ewidencja lokali i dyrektywa STR to dwa odrębne instrumenty, ale razem tworzą spójny system nadzoru nad tym, co tak naprawdę dzieje się z mieszkaniami w Polsce – zwłaszcza w największych miastach, gdzie najem krótkoterminowy od lat jest źródłem napięć między stałymi mieszkańcami a właścicielami mieszkań przekształconych w minihotelik.

Pustostan w rejestrze – i co dalej? Pytanie o podatek

Ministerstwo oficjalnie zapewnia, że celem ewidencji nie jest karanie właścicieli mieszkań za to, że trzymają je puste, lecz zachęcenie do wprowadzania tych lokali na rynek – co ma zwiększyć dostępność wynajmu i pozytywnie wpłynąć na poziom czynszów. Wiceminister Lewandowski wielokrotnie podkreślał w wywiadach, że rządowi zależy na narzędziach wspierających rynek, a nie opartych wyłącznie na zakazach czy daninach.

Jednak paralela z podatkiem od pustostanów pojawia się w debacie publicznej regularnie – i trudno się dziwić. Centralna ewidencja lokali to w istocie idealny fundament pod taki podatek. Żeby go wprowadzić, trzeba najpierw wiedzieć, gdzie pustostany są i kto jest ich właścicielem. Bez rejestru – żaden podatek nie ma technicznego uzasadnienia. Z rejestrem – jest już tylko kwestia decyzji politycznej i odpowiednich przepisów. Jak donosił Forsal.pl, wyższy podatek od nieużytkowanej nieruchomości jest jednym z rozważanych mechanizmów, który miałby skłaniać właścicieli do wprowadzania pustych lokali na rynek.

Na razie rząd studzi te spekulacje. Podatek od pustostanów nie jest przedmiotem formalnych prac legislacyjnych – przynajmniej nie w 2026 roku. Projekt ustawy o ewidencji sam w sobie ma trafić do Rady Ministrów w 2 kwartale 2026 roku, co oznacza, że nawet jeśli przepisy zostaną przyjęte sprawnie, sam rejestr nie zacznie zbierać danych przed 2027 rokiem. A danina od pustostanów – jeśli w ogóle miałaby się pojawić – byłaby kolejnym krokiem, po zebraniu pierwszych danych.

O tym się nie mówi: a może to wcale nie ten podatek, a zupełnie inny?

Możliwa jest również inna przyczyna, o której niewiele się mówi. Nie musi chodzić wyłącznie o ustalenie liczby pustych mieszkań, choć z pewnością takie informacje byłyby dla rządu bardzo wartościowe. Niewykluczone, że to wstęp do przygotowań pod wprowadzenie podatku katastralnego. Ustalenie wartości nieruchomości jest skomplikowane, a zanim jakikolwiek majątek zostanie objęty podatkiem, trzeba go najpierw dokładnie zarejestrować.

Podatek katastralny polega na tym, że wysokość daniny zależy od wartości nieruchomości. Im droższy lokal, tym wyższy podatek. W wielu krajach jego roczna wysokość wynosi około 1–2 proc. wartości mieszkania lub domu. Dla przykładu, w przypadku lokalu wartego 800 tys. zł właściciel mógłby zapłacić nawet 8 tys. zł rocznie. To zdecydowanie więcej niż obecne opłaty, dlatego wpływy do budżetu państwa mogłyby szybko wzrosnąć.

Eksperci wskazują jednak na poważną przeszkodę. W Polsce nie istnieje pełna ewidencja mieszkań ani system indywidualnej wyceny każdego lokalu. Nie musi to jednak oznaczać konieczności przeprowadzania osobnych wycen dla wszystkich nieruchomości. W praktyce wystarczyłoby oprzeć się na średnich cenach w danej dzielnicy, gminie lub miejscowości i na tej podstawie określić wartość lokalu.

Stworzenie dokładnego rejestru mieszkań może nie być bezpośrednim celem takich działań, ale z pewnością ułatwiłoby ewentualne wprowadzenie podatku katastralnego w przyszłości.

Ile tych pustostanów w Polsce w ogóle jest?

Na to pytanie precyzyjna odpowiedź nie istnieje – i właśnie dlatego ministerstwo chce budować ewidencję. Szacunki, jakimi operuje rynek, są bardzo rozbieżne. Dane ze spisu powszechnego z 2021 roku wskazywały na kilkaset tysięcy pustych lokali, ale badacze rynku kwestionują tę liczbę jako zaniżoną – spis bazował na deklaracjach, a właściciele pustostanów mają oczywisty interes w tym, żeby tego nie ujawniać. Jednocześnie według analiz JLL luka mieszkaniowa w Polsce wynosi około 1,5 mln lokali, a w największych miastach sięga nawet 16%. To paradoks: tysiące ludzi szuka mieszkań, a tysiące lokali stoi pustych – tyle że nikt nie potrafi powiedzieć dokładnie gdzie i ile ich jest.

Problem pustostanów jest przy tym bardzo zróżnicowany geograficznie. W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście puste mieszkania to najczęściej lokale inwestycyjne – kupione z myślą o wzroście wartości lub czekające na turystów – a nie lokale wymagające remontu. W mniejszych miejscowościach i na wsi pustostany to często domy po dziadkach, nieruchomości w złym stanie technicznym, lokale po procesach spadkowych, których nikt nie chce się podjąć. Te dwie kategorie wymagają zupełnie innych odpowiedzi ze strony polityki publicznej.

Centralna ewidencja ma właśnie tę lukę wypełnić – dać rządowi i samorządom obraz, gdzie brakuje mieszkań faktycznie, a gdzie są, ale nie trafiają na rynek. Dla gmin byłoby to narzędzie planistyczne: jeśli dane pokażą, że w danej dzielnicy 20% lokali to pustostany inwestycyjne, gmina może rozważać inne decyzje dotyczące zezwoleń na nowe budowy w tym rejonie.

Pytania bez odpowiedzi – i to jest największy problem

Ministerstwo potwierdziło kierunek działań, ale jak samo zaznaczyło – prace są na etapie koncepcyjnym. Szczegółów nie znamy. Portal Samorządowy zapytał resort o konkretny zakres danych, który miałby znaleźć się w rejestrze – odpowiedź była lakoniczna: analizowane są różne warianty, celem jest opracowanie kierunkowych założeń. To oznacza, że wiele kluczowych kwestii jest wciąż otwartych.

Nie wiadomo na przykład, jak zostanie zdefiniowany pustostan – czy mieszkanie wystawione na sprzedaż od 6 miesięcy to pustostan? A dom na wsi, w którym rodzina spędza wakacje przez 6 tygodni w roku? Co z lokalem w trakcie remontu, który trwa dłużej niż rok? Brak precyzyjnych definicji to największa pułapka każdego rejestru tego rodzaju – właśnie o takie wyjątki toczą się potem spory sądowe i to one decydują o tym, czy system działa sprawiedliwie.

Głośno swoje obawy artykułuje Konfederacja. Poseł Paweł Usiądek napisał na platformie X: „Polacy zapłacą podatek za zrujnowany dom po dziadkach na wsi?! Będzie nowy obowiązek dla właścicieli mieszkań i domów!” – wskazując na ryzyko, że przepisy mogą uderzyć nie w spekulantów, lecz w zwykłych właścicieli, którzy odziedziczyli lokal nienadający się do zamieszkania i nie mają środków na jego remont.

Są też pytania o bezpieczeństwo danych. Scentralizowana baza z informacjami o wszystkich nieruchomościach w kraju – kto gdzie mieszka, kto co wynajmuje – to pokusa dla włamywaczy i potencjalne ryzyko związane z ochroną prywatności. Jak zabezpieczone będą dane, kto będzie miał do nich dostęp i na jakich warunkach – to kwestie, na które ministerstwo na razie nie odpowiedziało.

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości

Na dziś nie trzeba jeszcze nic robić. Ustawa jest na etapie koncepcji, projekt ma trafić do rządu najwcześniej w połowie 2026 roku, a sam obowiązek złożenia pierwszej deklaracji – nawet w optymistycznym scenariuszu – pojawi się nie wcześniej niż w 2027 roku. Warto jednak już teraz wiedzieć, co może nadejść, bo zmiany tego rodzaju wymagają przygotowania.

Jeśli posiadasz mieszkanie poza miejscem zamieszkania – szczególnie jeśli nie jest ono wynajmowane na umowę i nie jest zgłoszone do urzędu skarbowego – warto przemyśleć, jak go formalnie zakwalifikować, gdy taki obowiązek nastanie. Jeśli wynajmujesz lokal turystom przez platformy rezerwacyjne, niezależnie od CEL już teraz przygotuj się na obowiązek rejestracji, który wynika z unijnego rozporządzenia STR i wchodzi w życie 20 maja 2026 roku – brak numeru rejestracyjnego oznaczać będzie zablokowanie ogłoszenia na Airbnb czy Booking.

Właściciele lokali z nieuregulowanym statusem prawnym – mieszkań po odziedziczeniu, gdzie nie przeprowadzono jeszcze sprawy spadkowej, albo nieruchomości z niejasnym podziałem własności między kilkoma osobami – powinni zaś rozważyć uregulowanie tych kwestii zanim nowy system nałoży na nich obowiązki, których formalnie nie będą w stanie wypełnić. Wpisanie lokalu do rejestru bez jednoznacznego określenia właściciela może się okazać niemożliwe albo generować spory z urzędem od samego początku.