Bezwzględny podatek coraz bliżej? Nawet kilkadziesiąt tysięcy rocznie. Projekty w Sejmie

Od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy rocznie

Obecnie właściciel 100-metrowego mieszkania płaci rocznie niewiele ponad 100 złotych podatku od nieruchomości. Stawka maksymalna wynosi 1,12 złotych za metr kwadratowy i nie zależy od lokalizacji ani wartości rynkowej lokalu. W praktyce oznacza to, że posiadacz skromnego mieszkania na peryferiach małego miasta płaci tyle samo co właściciel luksusowego apartamentu w centrum Warszawy o tej samej powierzchni. System jest prosty, ale całkowicie oderwany od realiów rynkowych.

Podatek katastralny ma to zmienić diametralnie. Zamiast powierzchni liczony byłby od wartości nieruchomości. Gdyby stawka wynosiła 1 procent, właściciel mieszkania wartego 1 milion złotych zapłaciłby 10 000 złotych rocznie. Przy stawce 2 procent byłoby to już 20 000 złotych. Dla porównania, dziś za 100-metrowe mieszkanie w centrum stolicy płaci się około 112 złotych rocznie. Różnica sięga kilkudziesięciu, a nawet kilkuset razy więcej niż obecne obciążenia. Taka zmiana oznaczałaby rewolucję w kieszeniach właścicieli nieruchomości.

Zwolennicy reformy przekonują, że obecny system jest niesprawiedliwy społecznie i ekonomicznie nieefektywny. Polska należy do nielicznych krajów Unii Europejskiej, które nadal opierają opodatkowanie nieruchomości na powierzchni zamiast wartości. W większości państw zachodnich podatek katastralny funkcjonuje od dziesiątek lat. We Francji właściciele płacą około 1 procent wartości rocznie, podobnie w Niemczech, gdzie stawki wynoszą od 0,26 do 1 procent w zależności od regionu. Włochy poszły jeszcze dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania.

Partia Razem chce nawet 3 procent od dziewiątej nieruchomości

Najbardziej konkretny projekt przygotowała Partia Razem. Zakłada on wprowadzenie progresywnej skali opodatkowania, która rośnie wraz z liczbą posiadanych nieruchomości. Właściciele od trzech do pięciu mieszkań płaciliby 1 procent wartości każdego lokalu. Osoby posiadające od sześciu do ośmiu nieruchomości zapłaciłyby 2 procent wartości każdej z nich. Natomiast ci, którzy zgromadzili dziewięć lub więcej mieszkań, zostaliby obciążeni stawką 3 procent.

W praktyce oznacza to, że właściciel trzech mieszkań o wartości po 600 000 złotych zapłaciłby rocznie 18 000 złotych, czyli 6000 złotych za każdy lokal. Jeśli ktoś posiada dziesięć mieszkań tej samej wartości, przy stawce 3 procent jego roczny podatek wyniósłby 180 000 złotych. To kwoty, które radykalnie zmieniłyby opłacalność inwestycji w nieruchomości i mogłyby zmusić właścicieli do częściowej wyprzedaży swoich portfeli mieszkaniowych.

Projekt zakłada ustalanie wartości nieruchomości na podstawie istniejącego Rejestru Cen Nieruchomości. Według założeń wartość byłaby wyliczana jako mediana cen transakcyjnych pięćdziesięciu najbliższych geograficznie transakcji o podobnych parametrach. System ma być prosty i nie wymagać tworzenia całkowicie nowej infrastruktury administracyjnej. Według szacunków projektu objęłoby to około 430 000 właścicieli posiadających łącznie niemal milion lokali mieszkalnych.

Polska 2050 proponuje ulgi dla rodzin z dziećmi

Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 przedstawiła alternatywną wizję podatku katastralnego. Jej propozycja również zakłada opodatkowanie od trzeciego mieszkania, ale z istotnymi mechanizmami ochronnymi dla rodzin z dziećmi. Każde dziecko uprawniałoby do posiadania jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych.

W praktyce oznaczałoby to, że rodzina z dwójką dzieci mogłaby posiadać nawet cztery mieszkania bez płacenia podatku katastralnego. Mieszkania nabywane z przeznaczeniem dla potomstwa byłyby wyłączone spod opodatkowania. Minister otwarcie przyznała, że sama posiada mieszkania odziedziczone po rodzicach i trzymane dla dzieci, więc gdyby podatek wszedł w życie, również by straciła. Mimo to przekonuje, że reforma jest niezbędna dla polskiej gospodarki.

Pełczyńska-Nałęcz podkreśla, że fundamentalnym celem podatku nie jest zwiększenie wpływów budżetowych, lecz przekierowanie kapitału z inwestycji betonowych do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Zdaniem minister zbyt duża część oszczędności Polaków jest zamrożona w nieruchomościach, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy. Podatek katastralny ma zniechęcić do spekulacji mieszkaniowych i skłonić inwestorów do poszukiwania innych form lokowania kapitału w akcjach, obligacjach, funduszach inwestycyjnych czy finansowaniu innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych.

Lewica zapowiada projekt, ale nie pokazuje szczegółów

Pod koniec listopada media obiegła informacja, że Lewica zamierza złożyć projekt ustawy o podatku katastralnym jeszcze w grudniu 2025 roku. Według nieoficjalnych ustaleń inicjatywę przygotowuje wiceminister gospodarki Tomasz Lewandowski, a projekt miałby trafić do Sejmu jako inicjatywa poselska, nie rządowa. Według wstępnych informacji podatek miałby objąć właścicieli co najmniej trzech nieruchomości mieszkalnych.

Problem w tym, że w samej Lewicy panuje chaos informacyjny. Przewodnicząca klubu Anna Maria Żukowska stanowczo zdementowała, że projekt zostanie złożony w grudniu. Tymczasem wiceszefowa klubu Anita Kucharska-Dziedzic zapowiadała, że do 21 grudnia Lewica prawdopodobnie zaprezentuje projekt wprowadzający podatek katastralny. Gdy zapytano Żukowską o słowa koleżanki z klubu, krótko stwierdziła, że ta ma błędne informacje. Marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty również publicznie zaprzeczył, jakoby projekt miał trafić do Sejmu w grudniu.

Lewica jednocześnie krytykuje projekt Partii Razem, mimo że sama deklaruje poparcie dla podatku katastralnego. Politycy Nowej Lewicy zarzucają, że projekt jest niekompletny i niemożliwy do wprowadzenia ze względu na brak powszechnego rejestru wartości nieruchomości w Polsce. Szefowa klubu wprost odmówiła podpisania się pod inicjatywą Razem, a pod jednym z postów w mediach społecznościowych napisała, że ma w nosie jęki polityków tej partii. Wiceminister Lewandowski podkreśla, że Lewica pracuje nad własnym projektem ekspercko i odpowiedzialnie, rozważając różne warianty pośrednie między obecnym systemem a pełnym podatkiem od wartości.

Koalicja się rozpada w tej sprawie

Partia Razem potrzebuje piętnastu podpisów posłów, żeby złożyć projekt ustawy, ale koło ma tylko pięć mandatów. Adrian Zandberg apelował do posłów innych ugrupowań o wsparcie, jednak na razie projekt nie zebrał wymaganej liczby głosów. Nowa Lewica, która wcześniej zapowiadała wprowadzenie podobnej ustawy, odmówiła poparcia. Były lider Razem, obecnie poseł Lewicy, tłumaczy że gdyby Razem nie przechodziło do opozycji, mogłoby spokojnie składać ustawę z odpowiednią liczbą podpisów.

Koalicja Obywatelska również nie wyraża entuzjazmu dla pomysłu. Prawo i Sprawiedliwość od lat prezentuje stanowisko przeciwne podatkom katastralnym, argumentując że mogłyby doprowadzić do nadmiernego obciążenia gospodarstw domowych i ryzyka przymusowej sprzedaży mieszkań przez osoby mniej zamożne. Posłowie opozycji wskazują, że propozycja mogłaby zaszkodzić rynkowi najmu, prowadząc do przeniesienia części kosztów na najemców. Konfederacja zdecydowanie sprzeciwia się jakiejkolwiek formie podatku katastralnego, twierdząc że uderzy w prawo własności i wolność gospodarczą.

Polska 2050 wprawdzie popiera ideę podatku od nadmiarowych nieruchomości, ale minister Pełczyńska-Nałęcz otwarcie przyznała, że lojalność koalicyjna stała się główną przeszkodą w realizacji planów. Ministerstwo dysponuje kompletną dokumentacją techniczną, szczegółowymi obliczeniami finansowymi oraz gruntownym uzasadnieniem prawnym, ale polityczna rzeczywistość okazała się silniejsza niż ekonomiczne argumenty. Bez zgody pozostałych partii koalicyjnych najlepiej przygotowane projekty pozostają w ministerialnych szufladach.

Ministerstwo Finansów oficjalnie zaprzecza

Resort finansów jednoznacznie komunikuje, że nie prowadzi prac legislacyjnych nad wprowadzeniem podatku katastralnego. W odpowiedzi na pytania mediów ministerstwo podkreśla, że przy ocenie regulacji w obszarze prawa daninowego istotne są wszystkie elementy projektowanych rozwiązań, w tym sposób pobierania podatku, szczegółowe uzasadnienie oraz ocena skutków regulacji obejmująca koszty wprowadzenia i wskazanie źródeł finansowania tych kosztów. Dlatego trudno się odnieść do tak ogólnie przedstawionych założeń projektowanego podatku.

Wiceminister finansów Jarosław Neneman pytany o podatek katastralny odpowiedział, że wprowadzenie byłoby technicznym wyzwaniem, a koszty byłyby nieproporcjonalne do potencjalnych korzyści. Ministerstwo Finansów chce się przyjrzeć opodatkowaniu nieruchomości, ale na razie od strony stosowania ulgi mieszkaniowej, której zakres jest zdaniem resortu zdecydowanie za szeroki. To sugeruje, że jeśli jakiekolwiek zmiany nadejdą, będą raczej kosmetyczne niż rewolucyjne.

Fundamentalnym problemem jest brak infrastruktury technicznej niezbędnej do wprowadzenia podatku katastralnego. Polska nie posiada powszechnego rejestru wartości nieruchomości ani sprawnego systemu ich bieżącej wyceny. Stworzenie takiej infrastruktury wymagałoby przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju, zatrudnienia znacznej liczby specjalistów od wycen oraz budowy rozbudowanej bazy danych. Według ekspertów samo przygotowanie systemu mogłoby potrwać kilka lat i kosztować setki milionów złotych.

Po wyborach wszystko może się zmienić

Przyszłość podatku katastralnego w Polsce zależy od wyniku wyborów parlamentarnych przewidzianych na 2027 rok. Kwestia ta może trafić do programów wyborczych poszczególnych partii, a wyniki głosowania zadecydują o realnych szansach na wprowadzenie reformy. Jeśli zwycięska formacja uzyska silny mandat i jednoznacznie opowie się za podatkiem katastralnym w swoim programie, argumentując że otrzymała od wyborców zgodę na taką zmianę, bariera polityczna może zostać przełamana.

Równie istotne będą losy urzędu prezydenckiego. Jeśli po wyborach prezydenckich głową państwa zostanie osoba popierająca reformę podatkową, największa przeszkoda zostanie usunięta. Wtedy nawet przy oporze części koalicjantów możliwe będzie przeprowadzenie zmiany systemu opodatkowania nieruchomości. Historia pokazuje jednak, że politycy rzadko realizują niepopularne obietnice podatkowe zaraz po objęciu władzy, zostawiając kontrowersyjne reformy na później lub wcale ich nie wprowadzając.

Społeczne poparcie dla podatku od nadmiarowych nieruchomości pozostaje umiarkowane. Według badań opinii publicznej prowadzonych w 2025 roku większość Polaków jest przeciwna wprowadzeniu powszechnego podatku katastralnego. Jednocześnie prawie jedna trzecia respondentów popiera opodatkowanie właścicieli co najmniej trzech mieszkań. To pokazuje, że społeczeństwo rozróżnia między podatkiem dotyczącym wszystkich a tym celującym w spekulantów i najbogatszych właścicieli nieruchomości. Kluczowe będzie przekonanie obywateli, że reforma nie uderzy w zwykłe rodziny, lecz w tych, którzy traktują mieszkania wyłącznie jako formę inwestycji.

Właściciele wielu mieszkań już podejmują decyzje

Część właścicieli wielu nieruchomości nie czeka na ostateczne rozstrzygnięcia legislacyjne i już teraz podejmuje działania zabezpieczające. Niektórzy rozważają częściową wyprzedaż swoich portfeli mieszkaniowych, zanim ewentualna reforma wejdzie w życie. Eksperci szacują, że na rynek może trafić dodatkowo od 100 do 150 000 mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Taka skala zwiększenia podaży mogłaby mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości, szczególnie w segmencie rynku wtórnego.

Paradoksalnie sama debata o podatku katastralnym już wywołuje skutki gospodarcze, mimo że żaden projekt nie wszedł w życie. Inwestorzy rozważający zakup kolejnych mieszkań wstrzymują się z decyzjami, czekając na rozstrzygnięcia polityczne. Część z nich zaczyna szukać alternatywnych form lokowania kapitału zgodnie z intencją twórców reformy. Jednak większość nadal trzyma swoje nieruchomości, licząc że cała dyskusja skończy się tak jak wiele razy wcześniej – politycznymi deklaracjami bez konkretnych działań.

Dla przeciętnego obywatela posiadającego jedno lub dwa mieszkania projektowane zmiany nie niosą żadnych konsekwencji finansowych. Wszystkie propozycje zakładają zwolnienie pierwszej, a często także drugiej nieruchomości. Natomiast osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako formę inwestycji powinny liczyć się z potencjalnymi rocznymi kosztami wynoszącymi nawet kilkanaście tysięcy złotych. To może radykalnie zmienić rachunki opłacalności i sprawić, że tradycyjne kupno mieszkania pod wynajem przestanie być najbezpieczniejszą i najbardziej zyskowną formą lokowania oszczędności.