Czynsz nie może rosnąć co miesiąc. Ustawa wprowadza odstęp między podwyżkami – w Warszawie liczy się też inny, wyższy próg

Dostałeś od właściciela mieszkania kolejne pismo o podwyżce czynszu, choć poprzednia obowiązuje od niedawna? Warto sprawdzić datę – ustawa wyraźnie ogranicza, jak często może się to zdarzać. Zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725, z późn. zm.), podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, poza opłatami niezależnymi od właściciela, nie może następować częściej niż raz na sześć miesięcy.

Sześć miesięcy liczy się od startu poprzedniej podwyżki, nie od pisma

To szczegół, który regularnie budzi nieporozumienia. Sześciomiesięczny termin nie biegnie od dnia, w którym właściciel wysłał albo doręczył pismo o nowej podwyżce, tylko od dnia, w którym poprzednia podwyżka faktycznie zaczęła obowiązywać. Jeśli więc czynsz wzrósł na przykład od 1 marca, kolejna podwyżka może zacząć obowiązywać najwcześniej od 1 września tego samego roku – a nie sześć miesięcy od momentu wysłania nowego pisma, co część właścicieli błędnie zakłada.

Trzy miesiące wypowiedzenia, zawsze na piśmie

Niezależnie od zachowania sześciomiesięcznego odstępu, każda podwyżka wymaga formalnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu z co najmniej trzymiesięcznym terminem – strony mogą go w umowie wydłużyć, ale nie mogą go skrócić. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności; wiadomość SMS czy e-mail bez potwierdzenia nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Najemca, który nie zgadza się z podwyżką, ma dwa miesiące od jej wypowiedzenia na pisemną odmowę, co skutkuje rozwiązaniem umowy z upływem okresu wypowiedzenia, albo na wniesienie pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo zbyt wysoka. W ewentualnym procesie to na właścicielu, a nie na najemcy, spoczywa obowiązek udowodnienia, że podwyżka w takiej wysokości była usprawiedliwiona.

Opłaty niezależne od właściciela to wyjątek od reguły

Zasada sześciu miesięcy nie obejmuje opłat, na których wysokość właściciel nie ma wpływu – chodzi o dostawy energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Te mogą się zmieniać częściej, bo wynikają z cenników zewnętrznych dostawców, a nie z decyzji wynajmującego. Przy tego rodzaju podwyżkach właściciel ma jednak obowiązek przedstawić najemcy pisemne zestawienie opłat wraz z przyczyną ich wzrostu, a najemca zobowiązany jest płacić wyłącznie tyle, ile rzeczywiście potrzeba na pokrycie kosztów dostarczenia tych mediów do lokalu – nie więcej.

W Warszawie inny, znacznie wyższy próg dotyczy wysokości samego czynszu

Niezależnie od częstotliwości podwyżek, ustawa wprowadza też osobny mechanizm związany z całkowitą wysokością czynszu. Jeśli roczna suma czynszu i innych opłat zależnych od właściciela przekracza 3 procent tak zwanej wartości odtworzeniowej lokalu, każda kolejna podwyżka wymaga już szczegółowego, pisemnego uzasadnienia, które właściciel musi przedstawić na żądanie najemcy w ciągu 14 dni pod rygorem nieważności podwyżki. Wartość odtworzeniową ustala dwa razy w roku wojewoda – dla Warszawy Wojewoda Mazowiecki ogłosił 29 marca 2026 roku wskaźnik obowiązujący do 30 września 2026 roku w wysokości 12 149,38 zł za metr kwadratowy, czyli znacznie więcej niż dla pozostałej części województwa mazowieckiego.

Obszar	Wskaźnik przeliczeniowy (1 m²)	Roczny próg 3% dla 50 m²
Warszawa	12 149,38 zł	ok. 18 224 zł (ok. 1519 zł miesięcznie)
Województwo mazowieckie bez Warszawy	7 828,57 zł	ok. 11 743 zł (ok. 979 zł miesięcznie)

W praktyce oznacza to, że w Warszawie właściciel może swobodniej podnosić czynsz bez szczegółowego uzasadnienia niż w mniejszych miejscowościach regionu – próg, po którego przekroczeniu wymagana jest pełna kalkulacja kosztów, jest tu wyraźnie wyższy niż gdzie indziej na Mazowszu, co odzwierciedla różnicę w kosztach budowy i utrzymania nieruchomości w stolicy.

Ochrona zależy od rodzaju umowy najmu

Opisane wyżej zasady dotyczą zwykłej umowy najmu, zawartej na czas określony lub nieokreślony. Nie mają natomiast zastosowania do najmu okazjonalnego ani najmu instytucjonalnego – w tych przypadkach ustawa wprost wyłącza stosowanie przepisów o sześciomiesięcznym odstępie i o progu 3 procent wartości odtworzeniowej. Zasady podwyższania czynszu w takich umowach określa wyłącznie treść samej umowy – jeśli zawiera klauzulę waloryzacyjną, właściciel może z niej korzystać na warunkach tam opisanych, a jeśli takiej klauzuli brak, zmiana wysokości czynszu wymaga zgody obu stron. Zanim najemca podpisze umowę najmu okazjonalnego, warto więc dokładnie sprawdzić, co dokument mówi o przyszłych podwyżkach, bo ustawowa siatka bezpieczeństwa w tym przypadku po prostu nie działa.