Eksperci nie mają wątpliwości. Za 15 lat rynek mieszkań będzie wyglądał zupełnie inaczej. Wiele osób nie będzie miało nic własnego

Dziś 87 proc. Polaków mieszka we własnym lokalu – to jeden z najwyższych wskaźników w Unii Europejskiej. Za 15 lat ten odsetek może spaść nawet do 55 proc. Nowy raport „Living 2040” przygotowany przez agencję Open Format we współpracy ze Skanska Residential i portalem Nieruchomosci-online.pl kreśli 3 możliwe ścieżki zmian. Żadna z nich nie zakłada, że własność przestanie dominować – ale wszystkie są zgodne w 1 kwestii: rynek najmu w Polsce będzie rósł.

87 proc. Polaków „na swoim” – i to się skończy

Polska wciąż mocno odstaje od Europy Zachodniej, jeśli chodzi o strukturę zamieszkania. Według danych Eurostatu przywołanych w raporcie, niemal 9 na 10 mieszkańców Polski żyje w lokalu będącym własnością swojego gospodarstwa domowego. Dla porównania – w Niemczech odsetek właścicieli to niespełna 50 proc., w Austrii czy Danii jeszcze mniej.

Ale to 13 proc. najemców, które dziś funkcjonuje w Polsce, jest bardziej zróżnicowane, niż wynikałoby z samej liczby. Obejmuje zarówno osoby wynajmujące po stawkach rynkowych, jak i lokatorów mieszkań komunalnych, TBS-ów czy lokali bezpłatnie użyczonych przez rodzinę. Czysty, komercyjny najem prywatny pozostaje w Polsce niszowy – to właśnie ten segment ma rosnąć najszybciej w nadchodzącej dekadzie i po niej.

Co pcha ludzi w stronę najmu? Autorzy raportu wskazują na 2 równoległe zjawiska. Część osób wynajmuje świadomie – ceni sobie elastyczność, brak wieloletnich zobowiązań i mniejsze ryzyko finansowe w porównaniu z zakupem mieszkania na kredyt. Rośnie jednak też grupa, która nie ma innego wyjścia: ceny mieszkań wciąż są wysokie, dostęp do kredytu ograniczony, a wkład własny – dla wielu młodych – poza zasięgiem.

30 proc. Polaków będzie po 65. roku życia. To zmieni, gdzie i jak mieszkamy

Za prognozami kryje się mocny fundament demograficzny. Do 2040 roku niemal 30 proc. polskiej populacji przekroczy 65. rok życia. To radykalnie zmieni wymagania wobec rynku mieszkaniowego – zarówno pod kątem funkcjonalności lokali, jak i modeli finansowania.

Starzejące się społeczeństwo to jednocześnie rosnąca mobilność w sensie życiowym: częstsze zmiany miejsca zamieszkania po przejściu na emeryturę, przeprowadzki bliżej dzieci lub do mniejszych lokali, potrzeba bardziej elastycznych form zamieszkania. Własne mieszkanie kupione na 30-letni kredyt coraz rzadziej pasuje do takiego modelu życia.

Raport Living 2040 wskazuje też na wyraźną zmianę priorytetów przy wyborze mieszkania. Dziś 45 proc. ankietowanych jako kluczowe kryterium wskazuje cenę i koszty utrzymania, 42 proc. – bezpieczeństwo okolicy, a 39 proc. – ciszę i spokój. Standard samego lokalu znalazł się na czwartym miejscu z wynikiem 30 proc. Prestiż lokalizacji jest ważny zaledwie dla 11 proc. badanych. To odwrót od myślenia o mieszkaniu jako lokacie kapitału i statusie społecznym – i krok w stronę pragmatyzmu.

Scenariusz ostrożny: własność na poziomie 80 proc. Dynamiczny: schodzi do 55 proc.

Autorzy raportu opracowali 3 warianty tego, jak może wyglądać struktura polskiego rynku mieszkaniowego w 2040 roku. We wszystkich własność nadal dominuje, ale we wszystkich jej udział spada.

W scenariuszu ostrożnym zmiana jest stosunkowo niewielka: własność utrzymuje się na poziomie 80 proc., najem prywatny sięga 15 proc., a instytucjonalny – 5 proc. To wersja zakładająca powolną ewolucję przy braku silnych impulsów regulacyjnych i inwestycyjnych.

W scenariuszu zrównoważonym zmiany są wyraźniejsze – własność spada do 65 proc., a najem prywatny i instytucjonalny łącznie obejmują już 35 proc. rynku: odpowiednio 25 proc. i 10 proc. To wariant, który zakłada umiarkowane wsparcie dla sektora PRS (Private Rented Sector) i stopniowe dojrzewanie rynku.

Najbardziej radykalny jest scenariusz dynamiczny: udział własności spada do 55 proc., najem prywatny utrzymuje się na poziomie 25 proc., a najem instytucjonalny – PRS – skacze do 20 proc. To byłoby zbliżenie się do modelu zachodnioeuropejskiego, gdzie najem instytucjonalny jest pełnoprawnym filarem systemu mieszkaniowego.

„W krajach Europy Zachodniej najem instytucjonalny jest pełnoprawnym filarem systemu mieszkaniowego. W Polsce jesteśmy dopiero na początku tej drogi. Zmiana ma charakter ewolucyjny, a nie rewolucyjny. Własność nadal pozostaje ważną wartością kulturową, ale coraz częściej przestaje być jedynym akceptowanym modelem stabilizacji życiowej” – ocenił Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości, cytowany w raporcie.

PRS dopiero raczkuje, ale ma gdzie rosnąć

Najem instytucjonalny, czyli rynek zarządzany przez wyspecjalizowane firmy i fundusze, to w Polsce wciąż margines. Pojedyncze inwestycje budowane z myślą stricte o wynajmie, jak projekty PFR Nieruchomości czy Resi4Rent, istnieją głównie w największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście. W skali całego rynku to ułamek dostępnych zasobów.

To właśnie ten segment autorzy raportu wskazują jako kluczowy motor potencjalnych zmian. W dynamicznym scenariuszu jego 4-krotny wzrost względem stanu obecnego byłby możliwy, gdyby zbiegły się: korzystne regulacje prawne, napływ kapitału inwestycyjnego, rosnący popyt ze strony najemców i zmiany w podejściu planistycznym samorządów. Każdy z tych elementów z osobna jest niepewny – razem tworzą jednak realistyczną ścieżkę.

Raport wskazuje też na nowe formy, które mogą uzupełnić klasyczną dychotomię zakup/najem: modele subskrypcyjne, rozwiązania hybrydowe z opcją wykupu czy zamieszkanie zbiorowe (coliving). Na razie to nisza, ale już dziś przyciąga uwagę deweloperów i inwestorów szukających nowych formatów.

Młodzi nie rezygnują z własności – ale coraz częściej liczą alternatywy

Wbrew temu, co mogłoby wynikać z obserwacji rynku najmu w dużych miastach, kulturowe przywiązanie do własności w Polsce nie zanikło. Badania konsumenckie przeprowadzone przez Inquiry Research na potrzeby raportu Living 2040 potwierdzają, że nawet młodsze pokolenia deklarują własność jako preferowaną docelową formę zamieszkania. Tyle że coraz rzadziej traktują ją jako jedyną opcję i coraz częściej porównują ją z najmem pod kątem kosztów, dostępności i elastyczności.

„Jeśli więc w perspektywie 2040 r. udział najmu będzie rósł, to nie dlatego, że Polacy przestaną chcieć mieszkać na swoim, ale dlatego, że coraz częściej będą wybierać rozwiązanie, które w danym momencie jest po prostu bezpieczniejsze i lepiej dopasowane do codzienności” – oceniła Anna Zachara-Widła, ekspertka portalu Nieruchomosci-online.pl.

To ważne rozróżnienie. Najem nie wypiera własności na poziomie aspiracji. Wypiera ją na poziomie decyzji – zwłaszcza gdy ceny mieszkań pozostają wysokie, zdolność kredytowa ograniczona, a życie zawodowe wymaga mobilności.

Co to oznacza dla kogoś, kto dziś planuje swoje mieszkanie?

Jeśli rozważasz zakup mieszkania lub wynajem w perspektywie kilku najbliższych lat, warto wziąć pod uwagę kilka kwestii. Po pierwsze – rosnący rynek najmu instytucjonalnego może oznaczać więcej profesjonalnie zarządzanych lokali o wyższym standardzie i bardziej przejrzystych umowach niż w przypadku najmu prywatnego. Po drugie – własne mieszkanie kupione na kredyt wiąże finansowo na 20-30 lat, a rynek może wyglądać zupełnie inaczej za dekadę: inne stopy procentowe, inne ceny, inne możliwości. Po trzecie, raport wskazuje, że przy wyborze mieszkania warto myśleć długofalowo – nie tylko o cenie zakupu, ale też o kosztach utrzymania, lokalizacji względem pracy i usług, dostępie do zieleni. Prestiż dzielnicy to dziś kryterium dla mniejszości.