Kredyt na mieszkanie znów poza zasięgiem wielu rodzin. W miesiąc zdolność stopniała nawet o ponad 30 tys. zł

Sierpień przyniósł wyraźne pogorszenie sytuacji osób planujących zakup mieszkania na kredyt. Z najnowszych analiz wynika, że banki obniżyły zdolność kredytową we wszystkich badanych grupach gospodarstw domowych. Najmocniej ucierpiały rodziny z jednym dzieckiem – przy dochodzie 10 tys. zł netto ich przeciętna zdolność spadła z 631,9 tys. zł do 599,4 tys. zł. To ponad 32 tys. zł mniej w zaledwie miesiąc.

To szczególnie ważne w sytuacji, gdy ceny mieszkań nadal pozostają bardzo wysokie. Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Polsce wynosiła w sierpniu około 818,6 tys. zł, a średnia cena metra kwadratowego – 15 536 zł. W Warszawie było to niemal 19,6 tys. zł za metr.

Najgorzej wypadły rodziny z dzieckiem

Z analizy Rankomat.pl przywoływanej przez RynekPierwotny.pl i media wynika, że sierpień był pierwszym od wielu miesięcy momentem, gdy spadek zdolności objął jednocześnie wszystkie analizowane grupy.

Modelowy singiel z dochodem około 6 tys. zł netto mógł liczyć średnio na około 434,5 tys. zł kredytu, czyli o 3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.

Bezdzietna para z dochodem 8 tys. zł netto miała zdolność na poziomie około 540,1 tys. zł, również o 3 proc. niższą.

Największy spadek dotknął jednak rodzinę z dzieckiem z dochodem 10 tys. zł netto. Jej przeciętna zdolność spadła o około 5 proc. – z 631,9 tys. zł do 599,4 tys. zł.

W ciągu kilku wcześniejszych miesięcy ta grupa również traciła. Jeszcze w lipcu zdolność rodzin z dzieckiem spadała już trzeci miesiąc z rzędu.

W praktyce oznacza to mniej mieszkań do wyboru

Spadek zdolności kredytowej nie jest tylko abstrakcyjną liczbą w kalkulatorze.

Jeżeli bank pożyczy rodzinie 30–40 tys. zł mniej, automatycznie wypada z jej zasięgu część mieszkań, które jeszcze miesiąc wcześniej mogła kupić.

W Warszawie ma to szczególne znaczenie. Średnia cena metra nowego mieszkania wyniosła w sierpniu około 19,6 tys. zł. Nawet spadek zdolności o 30 tys. zł może więc odpowiadać wartości mniej więcej półtora metra kwadratowego przeciętnego nowego mieszkania w stolicy.

Co więcej, na całym rynku coraz mniej jest mieszkań z najniższego segmentu cenowego, więc osoby z ograniczoną zdolnością mają coraz mniejszy wybór.

Banki w sierpniu przykręciły kurek

Dane Bankier.pl pokazują podobny kierunek.

W sierpniu zdecydowana większość banków obniżyła maksymalne kwoty, które była gotowa pożyczyć klientom. Dla gospodarstwa domowego z dochodem 15 tys. zł miesięcznie różnice względem lipca sięgały 30–40 tys. zł.

To o tyle zaskakujące, że jednocześnie część ofert hipotecznych zaczęła wyglądać atrakcyjniej pod względem oprocentowania.

Czyli sytuacja dla kredytobiorców jest dziś paradoksalna: oprocentowanie może spadać, ale bank niekoniecznie pożyczy tyle, ile jeszcze niedawno.

Wrzesień przynosi pierwsze oznaki poprawy, ale nie wszystkim

Tu trzeba dodać ważne zastrzeżenie.

Najnowszy ranking zdolności kredytowej za wrzesień nie pokazuje dalszego powszechnego załamania. Dla części profili sytuacja zaczęła się poprawiać.

Przykładowo singiel zarabiający 4 tys. zł netto zanotował niewielki wzrost zdolności, a w innych grupach poprawa była większa. Jednocześnie wyniki mocno różnią się między bankami i typami gospodarstw domowych.

Dlatego nie można powiedzieć, że „zdolność kredytowa wszystkich Polaków stale leci w dół”.

Bardziej precyzyjny obraz wygląda tak: sierpień przyniósł bardzo mocne pogorszenie, szczególnie dla rodzin z dziećmi, a wrzesień pokazuje pierwsze próby odbicia, ale sytuacja nadal jest bardzo nierówna.

Popyt na kredyty też wyhamował

Biuro Informacji Kredytowej podało, że w sierpniu liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy spadła aż o 14,4 proc. względem lipca.

Rok do roku liczba wnioskodawców była wprawdzie wyższa o 7 proc., ale miesięczny spadek jest wyraźny.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 525,7 tys. zł i była o 2,4 proc. niższa niż miesiąc wcześniej.

To może oznaczać, że część kupujących zaczęła dostosowywać swoje oczekiwania do tego, ile rzeczywiście są w stanie pożyczyć.

Największy problem: ceny mieszkań nadal są bardzo wysokie

Nawet przy lekkiej poprawie zdolności we wrześniu problem nie znika.

Przy obecnych cenach nieruchomości wiele gospodarstw domowych nadal nie może pozwolić sobie na mieszkanie odpowiadające ich potrzebom.

Modelowa rodzina 2+2 z dochodem 12 tys. zł netto może według wrześniowych wyliczeń otrzymać około 831–881 tys. zł kredytu, zależnie od rodzaju oprocentowania. Tymczasem 70-metrowe mieszkanie w Warszawie przy obecnych cenach może kosztować znacznie ponad milion złotych.

To pokazuje, że nawet gdy bank formalnie przyzna wysoki kredyt, zakup odpowiednio dużego mieszkania w największych miastach może nadal pozostawać poza zasięgiem.

Sierpień był zimnym prysznicem

Najważniejszy wniosek z najnowszych danych jest prosty: po wcześniejszych miesiącach poprawy sierpień przyniósł gwałtowne pogorszenie zdolności kredytowej, szczególnie dla rodzin z dziećmi.

Wrzesień daje już bardziej mieszany obraz, więc nie można uczciwie mówić o nieprzerwanym załamaniu.

Ale dla wielu kupujących szkoda już się wydarzyła: jeśli bank obniżył zdolność o 30–40 tys. zł, część mieszkań po prostu zniknęła z ich finansowego zasięgu.

Dlatego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej z deweloperem czy wpłatą zadatku warto ponownie przeliczyć zdolność – nawet jeśli podobne wyliczenie było robione zaledwie kilka tygodni wcześniej.