Masz mieszkanie na własność i nadal płacisz czynsz? Przepisy nie pozostawiają złudzeń. Wielu Polaków może być zaskoczonych

Kupiłeś mieszkanie za własne pieniądze, spłaciłeś kredyt albo odziedziczyłeś lokal, a spółdzielnia mieszkaniowa nadal co miesiąc przysyła rachunki? Wielu właścicieli zastanawia się, dlaczego muszą płacić, skoro nieruchomość należy już do nich. Okazuje się, że polskie prawo jasno reguluje tę kwestię. Co więcej, nawet rezygnacja z członkostwa w spółdzielni nie oznacza automatycznego końca opłat.

Mieszkanie jest twoje, ale rachunki nie znikają

Własność mieszkania daje prawo do swobodnego dysponowania lokalem, w granicach obowiązujących przepisów. Można go sprzedać, podarować, wynająć czy przekazać w spadku.

Nie oznacza to jednak, że właściciel przestaje uczestniczyć w kosztach utrzymania całego budynku.

Klatki schodowe, windy, dachy, instalacje, piwnice i tereny wspólne wymagają regularnych nakładów finansowych. Ktoś musi zapłacić za sprzątanie, konserwację, oświetlenie oraz remonty.

Dlatego właściciele mieszkań w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie nadal otrzymują miesięczne rozliczenia.

Potocznie nazywa się je czynszem, choć z prawnego punktu widzenia są to przede wszystkim opłaty eksploatacyjne i związane z utrzymaniem nieruchomości.

Ustawa mówi jasno. Własność nie zwalnia z opłat

Podstawą prawną jest art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepis przewiduje obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości przez osoby posiadające prawa do lokali.

Dotyczy to zarówno właścicieli mieszkań będących członkami spółdzielni, jak i tych, którzy do niej nie należą.

W praktyce oznacza to, że nawet osoba posiadająca mieszkanie z odrębną własnością i własną księgą wieczystą nie może jednostronnie zdecydować, że przestaje płacić za utrzymanie budynku.

Prawo własności lokalu nie oznacza zwolnienia z kosztów części wspólnych nieruchomości.

Za co właściwie płacimy spółdzielni?

Miesięczna opłata może składać się z wielu pozycji.

Najczęściej obejmuje:

• Koszty zarządzania i administracji nieruchomością.
• Sprzątanie klatek schodowych i utrzymanie części wspólnych.
• Oświetlenie korytarzy, piwnic i otoczenia budynku.
• Konserwację wind, instalacji i urządzeń technicznych.
• Fundusz remontowy przeznaczony na przyszłe naprawy.
• Zaliczki na ogrzewanie i wodę, jeżeli są rozliczane przez spółdzielnię.
• Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, jeśli pobiera je spółdzielnia.

Wysokość rachunku zależy od konkretnego budynku, sposobu rozliczania mediów, powierzchni mieszkania i zasad obowiązujących w danej spółdzielni.

Nie każda pozycja jest naliczana według metrażu. Część kosztów zależy od zużycia, liczby mieszkańców albo innych przyjętych zasad rozliczania.

Nie mieszkasz w lokalu? To nie oznacza, że nie musisz płacić

To jedna z sytuacji, które budzą najwięcej wątpliwości.

Właściciel może posiadać mieszkanie, które przez wiele miesięcy stoi puste. Nie korzysta z windy, nie zużywa wody i nie przebywa w budynku.

Czy w takiej sytuacji nadal musi płacić?

Tak — przynajmniej w zakresie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, które nie zależą od faktycznego zamieszkiwania.

Pusty lokal nie zwalnia z udziału w kosztach remontu dachu, utrzymania instalacji czy sprzątania części wspólnych.

Możliwe jest natomiast obniżenie niektórych opłat zależnych od liczby mieszkańców lub zużycia mediów, jeśli pozwalają na to zasady rozliczeń.

Wystąpisz ze spółdzielni i przestaniesz płacić? Nie tak to działa

Część właścicieli uważa, że rozwiązaniem jest rezygnacja z członkostwa w spółdzielni.

Jednak obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości nie wynika wyłącznie z członkostwa.

Art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obejmuje również właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.

Muszą oni uczestniczyć w kosztach utrzymania swoich lokali i nieruchomości wspólnej, a także określonych składników majątku spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania.

Samo wystąpienie ze spółdzielni nie pozwala więc uniknąć podstawowych opłat.

A jeśli w budynku powstanie wspólnota mieszkaniowa?

W niektórych sytuacjach właściciele lokali mogą doprowadzić do zarządzania nieruchomością na zasadach właściwych dla wspólnot mieszkaniowych.

Nie oznacza to jednak końca miesięcznych rachunków.

Zmienia się przede wszystkim sposób zarządzania budynkiem oraz podmiot, który pobiera i rozlicza opłaty.

Właściciele nadal muszą finansować utrzymanie nieruchomości wspólnej.

W zależności od sytuacji mogą również pozostać zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z korzystaniem z określonego majątku spółdzielni.

Spółdzielnia podnosi opłaty. Czy właściciel musi zaakceptować każdą kwotę?

Nie. Obowiązek ponoszenia opłat nie oznacza, że spółdzielnia może dowolnie ustalać ich wysokość.

Ustawa przewiduje obowiązek uzasadnienia zmiany wysokości opłat.

Co do zasady o zmianie opłat niezależnych od spółdzielni, takich jak określone koszty dostaw mediów, należy poinformować co najmniej 14 dni przed terminem ich wnoszenia, nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

W przypadku pozostałych opłat ustawa przewiduje wcześniejsze zawiadomienie — co najmniej trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel ma również prawo kwestionować zasadność podwyżki bezpośrednio na drodze sądowej.

W takim postępowaniu to spółdzielnia musi udowodnić zasadność zmiany wysokości opłat.

Samo zakwestionowanie podwyżki nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

Możesz zażądać wyjaśnień. Sprawdź, za co płacisz

Właściciele mieszkań nie muszą bezkrytycznie przyjmować każdego rozliczenia.

Warto dokładnie przeanalizować miesięczne zestawienie i sprawdzić, jakie koszty zostały przypisane do lokalu.

Szczególną uwagę należy zwrócić na fundusz remontowy, koszty administracyjne, rozliczenia ogrzewania i opłaty za części wspólne.

Ustawa przewiduje możliwość żądania przedstawienia kalkulacji wysokości opłat.

Jeżeli w rozliczeniu pojawiają się niejasne pozycje, właściciel powinien zwrócić się do spółdzielni o ich wyjaśnienie.

Co grozi za niepłacenie?

Samodzielne zaprzestanie regulowania należnych opłat może doprowadzić do powstania zadłużenia.

Spółdzielnia ma możliwość dochodzenia zaległych kwot na drodze sądowej, a po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego może zostać wszczęta egzekucja.

Do należności mogą dojść odsetki za opóźnienie oraz koszty postępowania.

Dlatego nawet jeśli właściciel uważa rachunek za zawyżony, powinien korzystać z przewidzianych prawem sposobów jego kwestionowania, zamiast po prostu przestać płacić.

Masz mieszkanie własnościowe? Odpowiedź jest jednoznaczna

Właściciel mieszkania zarządzanego przez spółdzielnię co do zasady ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości.

Nie płaci za możliwość mieszkania we własnym lokalu, lecz za usługi, utrzymanie części wspólnych i inne koszty wynikające z przepisów.

Najważniejsze: własne mieszkanie nie oznacza mieszkania bez opłat. Ale spółdzielnia musi mieć podstawę do ich naliczania, a właściciel może żądać wyjaśnień i kwestionować nieuzasadnione podwyżki.