Masz mieszkanie własnościowe. Czy musisz płacić czynsz? Przepisy mówią jasno

Mieszkanie zostało wykupione, akt notarialny podpisany, a właściciel ma pełną własność lokalu. Mogłoby się więc wydawać, że comiesięczny „czynsz do spółdzielni” powinien zniknąć. Tak jednak nie jest. Właściciel mieszkania znajdującego się w budynku zarządzanym przez spółdzielnię nadal musi uczestniczyć w kosztach jego utrzymania. Co więcej, obowiązek może istnieć nawet wtedy, gdy właściciel nie jest członkiem spółdzielni. Wyjaśniamy, za co właściwie płacimy i które pozycje rachunku można zakwestionować.

Mieszkanie jest twoje. Dlaczego więc nadal płacisz?

To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli mieszkań.

Jeżeli lokal stanowi odrębną własność, właściciel nie płaci spółdzielni czynszu za samo prawo do mieszkania w swoim własnym lokalu.

Nadal jednak korzysta z całego budynku i jego infrastruktury.

Klatka schodowa wymaga sprzątania i oświetlenia. Winda musi być serwisowana. Dach, elewacja, instalacje czy piwnice wymagają konserwacji i remontów. Ktoś musi również zarządzać nieruchomością.

Dlatego potocznie nadal mówimy o „czynszu”, choć prawnie znaczna część tej kwoty to opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

Przepisy mówią o tym wprost

Podstawą jest art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Członek spółdzielni będący właścicielem mieszkania ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania swojego lokalu, nieruchomości wspólnej oraz określonego mienia spółdzielni.

Co istotne, wyjście ze spółdzielni nie powoduje automatycznego zniknięcia opłat.

Ustawa obejmuje również właścicieli lokali, którzy członkami spółdzielni nie są. Muszą oni uczestniczyć w kosztach eksploatacji i utrzymania własnego lokalu oraz nieruchomości wspólnej, a także w określonych kosztach mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców danego budynku lub osiedla.

Odpowiedź brzmi więc: tak.

Posiadanie mieszkania na własność nie zwalnia z comiesięcznych opłat związanych z utrzymaniem budynku.

Za co właściwie płaci właściciel?

Dokładna struktura opłat zależy od konkretnej nieruchomości i sposobu rozliczania przyjętego przez spółdzielnię.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że mogą to być m.in. koszty:

• dostarczania wody, energii czy gazu,
• odbioru ścieków i odpadów,
• bieżącej konserwacji,
• napraw i remontów,
• utrzymania urządzeń technicznych,
• zarządzania nieruchomością,
• utrzymania zieleni,
• sprzątania i utrzymywania chodników, placów czy dróg,
• określonych podatków i opłat związanych z nieruchomością.

Do tego dochodzić mogą zaliczki na ogrzewanie czy wodę, zależnie od sposobu rozliczania mediów.

A fundusz remontowy?

To kolejna pozycja, która często budzi emocje.

Ustawa zobowiązuje spółdzielnie do tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Zarząd ma prowadzić dla poszczególnych nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków tego funduszu.

W praktyce właśnie z tych środków mogą być finansowane remonty dotyczące zasobów spółdzielni.

Właściciel nie może więc po prostu stwierdzić: „mieszkanie jest moje, dlatego nie interesuje mnie remont dachu”.

Dach, elewacja, klatka schodowa czy określone instalacje nie są przecież wyłączną własnością jednego mieszkańca.

Nie jesteś członkiem spółdzielni? To nie oznacza rachunku 0 zł

I to jest chyba największe źródło nieporozumień.

Można pomyśleć:

„Skoro mieszkanie jest moje i nie jestem członkiem spółdzielni, dlaczego mam jej płacić?”

Ponieważ obowiązek ponoszenia kosztów wynika nie tylko z członkostwa.

Art. 4 ust. 4 ustawy obejmuje również właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.

Nie płacą oni za „wynajęcie” swojego mieszkania od spółdzielni. Pokrywają przypadającą na nich część kosztów utrzymania nieruchomości, którą spółdzielnia zarządza.

Spółdzielnia nie może jednak wpisać na rachunek dowolnej kwoty

To bardzo ważna druga strona tych przepisów.

Właściciel ma obowiązki, ale ma również prawa.

Ustawa przewiduje, że zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów oraz kosztów, a także wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Co więcej:

właściciel może zażądać kalkulacji wysokości swoich opłat.

Art. 4 ust. 6⁴ nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia takiej kalkulacji na żądanie m.in. właściciela lokalu – także tego, który nie jest członkiem spółdzielni.

Jeżeli więc miesięczna opłata nagle wzrosła i właściciel nie rozumie dlaczego, może domagać się informacji, z czego konkretnie wynika jej wysokość.

Podwyżki również mają swoje zasady

Spółdzielnia nie może dowolnie podnieść opłat z dnia na dzień.

Co do zasady o zmianie ich wysokości powinna zawiadomić zainteresowanych co najmniej trzy miesiące wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wymaga również pisemnego uzasadnienia. Ustawa przewiduje odrębną regułę dla opłat niezależnych od spółdzielni, m.in. za energię, gaz, wodę czy odbiór ścieków i odpadów – w tym przypadku zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej 14 dni przed terminem płatności, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Właściciel może również kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat na drodze sądowej. W takim sporze to spółdzielnia musi udowodnić zasadność podwyżki.

Kiedy trzeba zapłacić?

Ustawa ustanawia również zasadę dotyczącą terminu.

Opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca.

Statut konkretnej spółdzielni może ustalić inny termin, ale nie może być on wcześniejszy niż termin wynikający z ustawy.

Dlatego zawsze warto zajrzeć również do statutu i regulaminu swojej spółdzielni.

A jeśli mieszkanie stoi puste?

Samo niezamieszkiwanie w lokalu również nie powoduje zniknięcia wszystkich opłat.

Jeżeli właściciel wyjedzie na pół roku, budynek nadal trzeba ubezpieczać, sprzątać i oświetlać, dach nadal wymaga utrzymania, a urządzenia wspólne – konserwacji.

Inaczej może wyglądać część opłat zależnych od faktycznego zużycia albo liczby mieszkańców. To zależy od charakteru konkretnej opłaty oraz zasad jej rozliczania.

Nie można jednak przyjąć zasady: „nikt nie mieszka, więc niczego nie płacę”.

Spółdzielcze własnościowe prawo to jeszcze coś innego

Warto również odróżnić dwie sytuacje, które w potocznym języku bywają wrzucane do jednego worka.

Odrębna własność lokalu oznacza własność nieruchomości lokalowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym i nie jest tym samym co odrębna własność mieszkania.

Jednak także osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma obowiązek ponoszenia odpowiednich opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Dotyczy to również osób, które nie są członkami spółdzielni.

Własne mieszkanie nie oznacza więc mieszkania „bez czynszu”

Najprostsza odpowiedź brzmi:

tak – jeżeli masz własnościowe mieszkanie w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię, nadal ponosisz odpowiednie miesięczne opłaty.

Nie płacisz za możliwość mieszkania we własnym lokalu. Płacisz przede wszystkim za utrzymanie, eksploatację i zarządzanie nieruchomością oraz przypadające na lokal koszty.

I właśnie dlatego mieszkanie kupione za gotówkę i bez kredytu nadal może generować kilkaset, a czasem znacznie więcej złotych miesięcznych kosztów.

Warto jednak pamiętać o drugiej stronie medalu: spółdzielnia ma obowiązek przedstawić właścicielowi kalkulację wysokości opłat, jeżeli ten jej zażąda.