Mieszkasz z rodzicami? Możesz mieć kontrolę z urzędu skarbowego

1,7 mln dorosłych Polaków mieszka z rodzicami i – według danych Eurofound z 23 stycznia 2026 r. – jest to już ponad połowa wszystkich osób w wieku 18-34 lat. Większość z nich dorzuca się do domowego budżetu: płaci za media, wpłaca na jedzenie, czasem remontuje łazienkę. To normalne. Problem w tym, że organy podatkowe mogą oceniać tę „normalność” zupełnie inaczej niż rodzina przy wspólnej kolacji. A algorytmy Krajowej Administracji Skarbowej widzą każdy regularny przelew.

Ponad połowa „młodych” wciąż w domu

Polska należy do europejskiej czołówki pod względem gniazdownictwa. Wyprzedzają nas tylko Chorwacja, Słowacja i Grecja. Według danych Eurofound między 2018 a 2023 r. odsetek osób, które nie opuściły rodzinnego domu, wzrósł w Polsce o 8 punktów procentowych – to drugi wynik w całej Unii, zaraz po Irlandii. Przeciętny Polak wyprowadza się w wieku ponad 27 lat, co znacząco odbiega od Skandynawów, którzy opuszczają rodziców przed 22. rokiem życia. Badania CBOS pokazują, że wśród singli w wieku 25-35 lat aż 39 proc. mieszka z rodzicami lub opiekunami.

Powody są wyłącznie prozaiczne. Wynajem mieszkania w dużym mieście pochłania w 2026 r. od 2 do 4 tys. zł miesięcznie – bez mediów. Kredyt hipoteczny dla singla z przeciętną pensją jest często poza zasięgiem. Przy takich realiach wspólne zamieszkanie z rodzicami stało się dla wielu strategią ekonomiczną, a nie oznaką braku samodzielności. Tyle że ta strategia ma swoje podatkowe pułapki – i to takie, o których większość rodzin nie ma pojęcia.

Przelew „na czynsz” to nie to samo co udział w kosztach

Tu zaczyna się problem, który w praktyce dotyka tysięcy rodzin. Dorosłe dziecko chce postępować uczciwie – więc przelewa rodzicom co miesiąc określoną kwotę. I tu pada kluczowe pytanie: co wpisuje w tytule przelewu? Słowa „czynsz”, „za mieszkanie” czy „najem” mogą zmienić całą prawną kwalifikację tej relacji.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego relacja między rodzicem-właścicielem mieszkania a dorosłym dzieckiem może mieć formę tzw. umowy użyczenia – czyli bezpłatnego udostępnienia lokalu. W I grupie podatkowej (najbliższa rodzina) takie nieodpłatne świadczenie jest co do zasady neutralne podatkowo. Problem pojawia się w momencie, gdy kwota przelewów przekracza rzeczywiste koszty przypadające na dziecko – czyli sumę opłat za wodę, gaz, prąd, śmieci i czynsz administracyjny podzielonych proporcjonalnie na domowników. Każda nadwyżka ponad te koszty może zostać przez kontrolera podatkowego zakwalifikowana jako dochód rodziców z najmu – dochód, który powinien być opodatkowany ryczałtem i wykazany w rozliczeniu rocznym. W skali kilku lat zaległości, powiększone o odsetki, potrafią być znaczącym obciążeniem.

Mechanizm jest prosty do przeoczenia. Syn przelewa matce 2500 zł miesięcznie. Faktyczne koszty przypadające na niego – media, czynsz do spółdzielni – wynoszą 1500 zł. Tysiąc złotych różnicy miesięcznie to 12 tys. zł rocznie. W ciągu pięciu lat – 60 tys. zł potencjalnie niezgłoszonego przychodu z najmu. To już kwota, którą skarbówka traktuje poważnie.

Partnerka lub partner dziecka w domu rodziców – niewidzialny, ale nie dla fiskusa

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy pod dach rodziców wprowadza się nie tylko dorosłe dziecko, ale i jego nieślubny partner lub partnerka. Prawo podatkowe jest tu bezlitośnie precyzyjne: o ile relacja rodzic-dziecko korzysta z szerokiego parasola zwolnień przewidzianych dla I grupy podatkowej, o tyle partner dziecka – jeśli para nie jest po ślubie – jest dla rodziców osobą obcą, zaliczaną do III grupy podatkowej.

Osoba z zewnątrz mieszkająca bezpłatnie w lokalu rodziców partnera osiąga w świetle przepisów przychód z nieodpłatnych świadczeń. Jego wartość odpowiada rynkowej cenie najmu pokoju w danej lokalizacji. Brzmi abstrakcyjnie, ale – jak wskazują przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych – taki „wirtualny dochód” powinien zostać wykazany w PIT. W praktyce mało kto o tym wie, a organy podatkowe rzadko sięgają po to narzędzie przy zwykłych rodzinach. Ale w sytuacjach spornych – przy podziale majątku, sprawach sądowych, kontrolach po anonimowym donosie – kwestia ta wypływa na wierzch i bywa kosztowna.

Remont za pieniądze dziecka – prezent dla skarbówki, jeśli nie zgłoszony

Kolejna pułapka dotyczy remontów. Scenariusz jest powszechny: dorosłe dziecko mieszka z rodzicami i w ramach nieformalnej „zapłaty” za dach nad głową finansuje prace budowlane – nową łazienkę, kuchnię, wymianę okien. Płaci z własnej kieszeni, zbiera faktury na siebie. Wszyscy są zadowoleni, nikt nic nie zgłasza.

Tymczasem z punktu widzenia prawa podatkowego dochodzi do przysporzenia majątkowego po stronie rodziców – wartość ich nieruchomości rośnie kosztem dziecka. Jeżeli suma nakładów przekracza kwotę wolną od podatku od spadków i darowizn obowiązującą w I grupie podatkowej – czyli 36 120 zł w ciągu 5 lat – to technicznie rzecz biorąc darowizna powinna zostać zgłoszona do urzędu skarbowego na druku SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od jej przekazania. Niedopełnienie tego obowiązku sprawia, że darowizna przestaje być zwolniona z podatku i podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Dodatkowym problemem jest sytuacja dziecka, które zbierało faktury „na siebie”. Jeśli nie jest właścicielem nieruchomości, traci prawo do skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej – nawet jeśli wymieniło okna albo zainstalowało pompę ciepła. A w przyszłości, przy podziale spadku, udowodnienie poniesionych nakładów bez odpowiedniej dokumentacji staje się bardzo trudne.

Algorytmy KAS widzą więcej, niż się wydaje

Mogłoby się wydawać, że skalę tych problemów ogranicza to, iż urzędnicy skarbowi nie siedzą i nie przeglądają historii przelewów milionów rodzin. Rzeczywiście – masowe kontrole w tym zakresie nie są normą. Ale rok 2026 to nie jest rok, w którym „nikt nie patrzy”. Systemy analityczne KAS, w tym działający od kilku lat system STIR monitorujący przepływy pieniężne, są zaprojektowane właśnie po to, żeby wychwytywać regularne, cykliczne przelewy między osobami fizycznymi. Stały przelew o stałej kwocie z identycznym tytułem to jeden z najprostszych wzorców do wychwycenia przez algorytm.

Do tego dochodzi coraz lepsza integracja baz danych. Gminy coraz ściślej współpracują z organami skarbowymi, a deklaracje o liczbie osób zamieszkujących dany lokal – składane choćby przy okazji opłaty za odbiór odpadów – są twardym dowodem na to, ile osób faktycznie mieszka pod danym adresem. Jeśli deklaracja śmieciowa wskazuje na 3 osoby w lokalu, a zeznania podatkowe – tylko na jedną, rozbieżność może wzbudzić zainteresowanie. Podobnie działa Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB), do której gminy wprowadzają dane o budynkach i ich użytkownikach.

Kilka rzeczy, które warto zrobić, zanim skarbówka wyciągnie wnioski za rodzinę

Mieszkanie z rodzicami jest legalnym i sensownym rozwiązaniem, a prawo nie zakazuje przepływu pieniędzy w rodzinie. Kluczem jest to, żeby te przepływy były właściwie opisane i – w razie potrzeby – udokumentowane. Pierwsza i najprostsza rzecz to zmiana tytułów przelewów. Zamiast „czynsz” czy „wynajem” – „udział w kosztach mediów” albo „zwrot za zakupy”. Zmiana nazewnictwa nie rozwiązuje wszystkich problemów, ale jednoznacznie wskazuje na partycypację w kosztach, a nie na zarobkowy charakter relacji.

Warto też rozważyć sporządzenie prostej, pisemnej umowy użyczenia, w której strony określają, że dziecko korzysta z lokalu nieodpłatnie i pokrywa wyłącznie przypadające na nie koszty eksploatacyjne. Taki dokument – nawet bez notariusza – może okazać się kluczowy w razie kontroli, bo wyjaśnia naturę relacji i cel przelewów. Jeśli zaś planowany jest większy remont finansowany przez dziecko, a suma nakładów może przekroczyć 36 120 zł w ciągu pięciu lat, warto pomyśleć o zgłoszeniu darowizny na druku SD-Z2 – w terminie do 6 miesięcy. To formalność, która w I grupie podatkowej nie wiąże się z żadnym podatkiem, ale chroni przed późniejszymi zarzutami ukrywania przychodu. W razie wątpliwości – bo przepisy w tym zakresie są skomplikowane – warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub radcą prawnym przed dokonaniem większych transakcji, nie po.