Nadchodzi wielka zmiana na rynku mieszkań. Tysiące nieruchomości mogą trafić do nowych właścicieli

Polski rynek mieszkaniowy może znaleźć się przed zmianą, której nie wywołają ani stopy procentowe, ani nowy program kredytowy. W kolejnych latach coraz większą rolę może odgrywać demografia. Starzenie się społeczeństwa sprawi, że ogromny majątek zgromadzony w nieruchomościach będzie stopniowo przechodził z pokolenia na pokolenie. Dla rynku wtórnego, deweloperów i osób planujących zakup mieszkania może to oznaczać zupełnie nowe warunki.

Przez ostatnie 20 lat rynek napędzali przede wszystkim młodzi kupujący, kredyty hipoteczne oraz rosnące wynagrodzenia. Teraz do tej układanki dochodzi czynnik, którego znaczenie może rosnąć przez całe dekady: mieszkania pozostawiane dzieciom i wnukom przez starsze pokolenia.

Polska się starzeje. To może zmienić rynek mieszkań

Zmiany demograficzne już trwają. Według przywołanych danych GUS osoby powyżej 60. roku życia stanowią ponad jedną czwartą mieszkańców Polski. Jednocześnie bardzo duża część Polaków mieszka we własnych nieruchomościach, dlatego mieszkania są jednym z najważniejszych składników rodzinnego majątku.

W praktyce oznacza to, że wraz ze zmianą pokoleniową coraz więcej nieruchomości może być dziedziczonych. Nie wszystkie zostaną sprzedane. Jedni spadkobiercy wprowadzą się do odziedziczonego mieszkania, inni przeznaczą je na wynajem, a jeszcze inni zdecydują się na sprzedaż.

Jeżeli jednak skala tego procesu będzie duża, rynek wtórny może otrzymać potężne dodatkowe źródło mieszkań.

Setki tysięcy zgonów i 134 tys. nowych mieszkań. Te liczby zwracają uwagę

Skalę zmian dobrze pokazują dane przytoczone w analizie. W 2025 roku w Polsce zmarło około 406 tys. osób. W tym samym czasie deweloperzy oddali około 134 tys. mieszkań. Nie można oczywiście przyjąć, że jeden zgon oznacza jedno mieszkanie trafiające na sprzedaż. Takie porównanie byłoby błędne. Pokazuje jednak skalę zachodzących procesów demograficznych.

Wiele starszych osób mieszka razem z małżonkiem lub innymi członkami rodziny. Część odziedziczonych nieruchomości pozostanie również przez lata własnością spadkobierców.

Autorzy przywołanej analizy przedstawiają jednak hipotetyczny scenariusz: gdyby zaledwie 20-30 proc. zgonów przekładało się na lokale uwalniane w wyniku spadków, sprzedaży lub sukcesji majątkowej, mogłoby chodzić o około 80-120 tys. nieruchomości rocznie.

To skala porównywalna z roczną produkcją mieszkań deweloperskich.

Młodzi mogą dostać mieszkanie zamiast brać kredyt na 30 lat

Do tej pory dla wielu młodych Polaków droga do własnego mieszkania prowadziła przez bank. Trzeba było zgromadzić wkład własny, uzyskać odpowiednią zdolność kredytową, a następnie spłacać zobowiązanie przez 20, 25 lub nawet 30 lat.

W przypadku części rodzin ten model może zacząć się zmieniać.

Osoba, która odziedziczy mieszkanie po rodzicach lub dziadkach, może w ogóle nie potrzebować kredytu hipotecznego na zakup pierwszego lokum. Może również sprzedać odziedziczoną nieruchomość i wykorzystać uzyskane pieniądze do sfinansowania zakupu innego mieszkania.

Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl wskazuje na rosnące znaczenie takiego międzypokoleniowego transferu majątku. Dla części gospodarstw domowych dziedziczenie może stać się alternatywną drogą do własnego lokum.

Deweloperzy mogą dostać potężnego konkurenta

Zmiana może być szczególnie istotna dla firm budujących nowe osiedla.

Wyobraźmy sobie kupującego w Warszawie, który ma do wyboru nowe mieszkanie na obrzeżach miasta albo starszy lokal odziedziczony przez sprzedającego, położony w dobrze skomunikowanej dzielnicy. Jeżeli różnica w cenie będzie duża, rynek wtórny może stać się znacznie bardziej atrakcyjny.

Właśnie dlatego mieszkania w starszych blokach nie muszą być przegranymi nadchodzących zmian.

Wielka płyta może ponownie znaleźć się w centrum zainteresowania

Duża część mieszkań należących do starszego pokolenia znajduje się w blokach budowanych w latach 70., 80. i 90. Często stoją one jednak w miejscach, które dzisiaj mają ogromną przewagę nad nowymi osiedlami.

Przez kilkadziesiąt lat wokół takich budynków powstały sklepy, szkoły, przychodnie, drogi oraz komunikacja miejska. W Warszawie dodatkowym atutem może być dostęp do metra, tramwajów i autobusów.

Starsze mieszkanie w dobrej lokalizacji może więc konkurować z nowym lokalem, szczególnie jeżeli będzie od niego wyraźnie tańsze.

Rosnąca liczba takich ofert mogłaby jeszcze bardziej zwiększyć konkurencję pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Nie wszędzie będzie tak samo

To jeden z najważniejszych elementów całej prognozy. Demografia może zupełnie inaczej oddziaływać na Warszawę, Kraków czy Wrocław, a inaczej na niewielkie miejscowości tracące mieszkańców.

Duże miasta nadal mogą przyciągać ludzi miejscami pracy, uczelniami, komunikacją i usługami. Nawet większa liczba odziedziczonych mieszkań nie musi więc oznaczać nadpodaży.

Znacznie trudniejsza sytuacja może powstać w miejscowościach, w których jednocześnie ubywa mieszkańców i rośnie liczba starszych osób.

Jeżeli na sprzedaż zacznie tam trafiać coraz więcej odziedziczonych mieszkań, a liczba potencjalnych kupujących będzie malała, czas oczekiwania na nabywcę może się wydłużać. Presja na ceny również może być większa.

Odziedziczone mieszkanie nie zawsze zostanie w rodzinie

Istotny jest jeszcze jeden mechanizm. Dziedziczenie nieruchomości nie oznacza automatycznie, że nowy właściciel będzie chciał w niej mieszkać.

Spadkobierca może mieszkać w innym mieście. Może mieć już własny dom lub mieszkanie. Lokal po dziadkach może wymagać kosztownego remontu albo zwyczajnie nie odpowiadać potrzebom rodziny.

Wtedy pojawiają się trzy podstawowe możliwości: sprzedaż, wynajem albo wykorzystanie wartości nieruchomości do zakupu innego lokum. W każdym z tych przypadków odziedziczone mieszkanie zaczyna wpływać na rynek.

Czy ceny mieszkań zaczną przez to spadać?

Nie można dziś wyciągnąć tak prostego wniosku. Na ceny wpływają również wynagrodzenia, oprocentowanie kredytów, podaż nowych mieszkań, koszty budowy, migracje oraz sytuacja gospodarcza.

Znacznie bardziej prawdopodobnym skutkiem zmian demograficznych może być coraz większe zróżnicowanie rynku.

Dobra nieruchomość w atrakcyjnej części Warszawy może zachowywać się zupełnie inaczej niż podobne mieszkanie w miejscowości, z której od lat wyjeżdżają mieszkańcy.

W przyszłości jeszcze większego znaczenia może więc nabrać odpowiedź nie tylko na pytanie: „ile metrów ma mieszkanie?”, ale przede wszystkim: „gdzie dokładnie ono się znajduje?”.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania, nadchodzące zmiany demograficzne nie oznaczają, że jego wartość nagle spadnie. Pokazują jednak, że w perspektywie kolejnych lat lokalizacja może jeszcze mocniej decydować o wartości nieruchomości.

Jeżeli planujesz zakup, obserwuj także rynek wtórny. Rosnąca liczba mieszkań przechodzących pomiędzy pokoleniami może oznaczać większy wybór, szczególnie w starszych, dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast.

Jeżeli natomiast w przyszłości odziedziczysz mieszkanie, decyzja nie będzie sprowadzała się wyłącznie do jego zatrzymania lub sprzedaży. Lokal może stać się źródłem dochodu z najmu, wkładem do zakupu większej nieruchomości albo kapitałem pozwalającym ograniczyć wysokość kredytu.

Największa zmiana na polskim rynku mieszkaniowym może więc nadejść nie z banków ani z decyzji rządu, lecz z demografii. Coraz więcej nieruchomości będzie przechodziło pomiędzy pokoleniami, a rynek pierwotny i wtórny mogą jeszcze mocniej zacząć walczyć o tego samego kupującego.