Płacą nawet 360 tys. zł i nadal nie mają własnego mieszkania. Takie ogłoszenia pojawiają się w internecie

360 tys. zł za możliwość zamieszkania w lokalu, który nadal nie będzie należał do osoby wpłacającej pieniądze. Brzmi zaskakująco, ale właśnie takie kwoty pojawiają się w ofertach dotyczących mieszkań TBS i SIM. W ogłoszeniach można znaleźć określenia takie jak „sprzedaż mieszkania TBS” czy „odstąpienie partycypacji”. Trzeba jednak bardzo uważać na znaczenie tych słów. W takich przypadkach najczęściej nie kupujemy nieruchomości.

Rosnące ceny mieszkań sprawiły, że coraz większą wartość zaczyna mieć samo prawo do korzystania z atrakcyjnego lokalu. Powstaje w ten sposób swoisty drugi obieg praw związanych z mieszkaniami społecznymi.

360 tys. zł za lokal w Krakowie. Ale bez prawa własności

Skala zjawiska robi wrażenie. Jak wynika z przeglądu ofert opisanego przez serwis Bezprawnik, w lipcu i sierpniu 2026 roku w serwisie OLX można było znaleźć kilkadziesiąt ogłoszeń dotyczących partycypacji w mieszkaniach TBS.

Kwoty oczekiwane przez oferujących były bardzo różne. W Stargardzie za partycypację dotyczącą mieszkania o powierzchni 34 mkw. oczekiwano 79 tys. zł. W Mysłowicach lokal o powierzchni 52,6 mkw. pojawiał się przy kwocie 93 tys. zł, a w Będzinie 46,93 mkw. przy 153 tys. zł.

Jeszcze większe pieniądze pojawiały się w największych miastach i ich okolicach. We Wrocławiu przy mieszkaniu o powierzchni 50,6 mkw. wskazywano 240 tys. zł, w podwarszawskich Markach przy lokalu 45,81 mkw. było to 250 tys. zł, natomiast w krakowskiej Nowej Hucie przy mieszkaniu o powierzchni 53,51 mkw. pojawiła się kwota aż 360 tys. zł.

Nie są to jednak ceny sprzedaży samych mieszkań. To zasadnicza różnica.

Co właściwie dostajemy za te pieniądze?

System TBS i SIM został stworzony jako rozwiązanie dla osób, które z jednej strony nie kwalifikują się lub nie mogą liczyć na mieszkanie komunalne, a z drugiej mają problem z zakupem własnego lokalu na rynku.

Najemca może wpłacić tzw. partycypację, czyli udział w kosztach budowy mieszkania. Następnie korzysta z lokalu i płaci czynsz. Sama partycypacja nie oznacza jednak automatycznie nabycia prawa własności mieszkania.

Dlatego określenie „sprzedam mieszkanie TBS”, spotykane w ogłoszeniach, może wprowadzać w błąd. Dotychczasowy najemca nie może sprzedać nieruchomości, której nie jest właścicielem.

Przedmiotem transakcji mogą być natomiast określone prawa i obowiązki wynikające z umowy partycypacji.

Jest ważny warunek. TBS lub SIM może mieć decydujący głos

Nie wystarczy znaleźć ogłoszenie, podpisać ze sprzedającym prywatną umowę i przekazać mu kilkaset tysięcy złotych.

Ustawa z 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa reguluje możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji. W przypadku osoby fizycznej znaczenie mają m.in. art. 29 ust. 5 i 6 ustawy.

Przeniesienie praw i obowiązków wymaga zgody SIM. Jednocześnie podmiot ten nie może pobierać opłaty za samo wyrażenie takiej zgody.

To bardzo istotne dla osób, które widzą atrakcyjne ogłoszenie w internecie. Przekazanie pieniędzy przed sprawdzeniem możliwości przeprowadzenia cesji może wiązać się z poważnym ryzykiem.

Dlaczego ktoś płaci 200 czy 300 tys. zł za mieszkanie, którego nie będzie właścicielem?

Odpowiedzi trzeba szukać przede wszystkim na rynku nieruchomości.

Zakup własnego mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu może oznaczać wydatek wielokrotnie przekraczający kilkaset tysięcy złotych. Do tego dochodzi konieczność zgromadzenia wkładu własnego oraz uzyskania odpowiedniej zdolności kredytowej.

Jeżeli ktoś może uzyskać możliwość korzystania z mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji za znacznie mniejszą kwotę, a następnie płacić czynsz, taki wariant może wydawać się atrakcyjny.

Nie zmienia to jednak podstawowej kwestii: 200 czy 300 tys. zł wydane na przejęcie określonych praw nie jest tym samym co 200 czy 300 tys. zł przeznaczone na zakup części własnego mieszkania.

Powstaje nietypowy „rynek wtórny”

Formalnie trudno mówić o klasycznym rynku wtórnym mieszkań TBS, ponieważ przedmiotem obrotu nie jest własność nieruchomości.

Ekonomicznie sytuacja zaczyna jednak taki rynek przypominać. Im trudniej dostać atrakcyjne mieszkanie w TBS lub SIM w normalnym naborze, tym większą wartość może uzyskiwać możliwość przejęcia istniejącej partycypacji i wejścia w najem.

Dochodzi jeszcze lokalizacja, powierzchnia mieszkania, standard wykończenia, wysokość czynszu czy dostępność podobnych lokali.

W efekcie powstaje coś w rodzaju premii za dostęp do konkretnego mieszkania. I właśnie ona może tłumaczyć, dlaczego kwoty w niektórych ogłoszeniach dochodzą do setek tysięcy złotych.

Uwaga również na podatki

Osoby zainteresowane cesją powinny sprawdzić również konsekwencje podatkowe konkretnej transakcji.

Cesja partycypacji nie jest zwykłą sprzedażą nieruchomości. W zależności od konstrukcji umowy mogą jednak pojawić się określone obowiązki podatkowe. Przy odpłatnym przenoszeniu praw majątkowych znaczenie może mieć m.in. PCC, a po stronie osoby otrzymującej pieniądze może powstać kwestia rozliczenia dochodu w PIT.

Przy transakcji opiewającej na 200 czy 360 tys. zł ustalenie tych kwestii przed przekazaniem pieniędzy ma szczególne znaczenie.

Nie każde mieszkanie TBS działa identycznie

Trzeba również uważać na generalizowanie. Poszczególne inwestycje, umowy i modele funkcjonowania TBS oraz SIM mogą się różnić.

W niektórych rozwiązaniach mogą istnieć mechanizmy pozwalające w przyszłości dojść do własności. Nie oznacza to jednak, że każda osoba przejmująca partycypację automatycznie będzie mogła kiedyś wykupić zajmowane mieszkanie.

Dlatego przed podjęciem decyzji trzeba analizować konkretną umowę dotyczącą konkretnego lokalu, a nie tylko treść internetowego ogłoszenia.

Co sprawdzić przed zapłaceniem pieniędzy?

Przy kwotach dochodzących do kilkuset tysięcy złotych nie należy opierać decyzji wyłącznie na zapewnieniach osoby publikującej ofertę.

Trzeba przede wszystkim ustalić, co dokładnie jest przedmiotem cesji, ile wynosiła pierwotna partycypacja i na jakich zasadach zostanie ona później rozliczona. Należy też sprawdzić wysokość czynszu, ewentualne zadłużenie oraz warunki, które musi spełniać nowy najemca.

Kluczowe jest również potwierdzenie bezpośrednio w odpowiednim TBS lub SIM, czy przeniesienie praw w danej sytuacji jest możliwe.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli zobaczysz ogłoszenie zatytułowane „sprzedam mieszkanie TBS” za 200, 250 czy nawet 360 tys. zł, nie zakładaj, że za tę kwotę kupujesz nieruchomość. W pierwszej kolejności ustal, co faktycznie oferuje ogłoszeniodawca.

Sprawdź dokumenty dotyczące partycypacji oraz umowę najmu. Skontaktuj się bezpośrednio z TBS lub SIM i zapytaj, czy cesja jest dopuszczalna oraz jakie wymagania musi spełnić nowy najemca. Ustal również, co stanie się z wpłaconą partycypacją, gdy w przyszłości będziesz chciał opuścić mieszkanie.

Przy kwocie rzędu 360 tys. zł warto również porównać taki wariant z innymi możliwościami mieszkaniowymi. To ogromna suma, a jej zapłacenie nie musi oznaczać uzyskania prawa własności do lokalu.

Ogłoszenia pokazują jednocześnie interesujące zjawisko na polskim rynku mieszkaniowym. Mieszkania własnościowe stały się na tyle drogie, że coraz większą wartość zaczyna mieć samo prawo do wejścia w atrakcyjny najem. I właśnie dlatego za możliwość zamieszkania w lokalu, którego formalnie się nie kupuje, w niektórych ofertach pojawiają się już kwoty liczone w setkach tysięcy złotych.

Źródło: Bezprawnik.pl