Nawet 500 zł kary za brak kontroli. Ten obowiązek dotyczy właścicieli i zarządców budynków

Właściciel domu nie może po prostu założyć, że skoro ogrzewanie działa, komin jest drożny, a wentylacja nie sprawia problemów, wszystko jest w porządku. Prawo nakłada obowiązek okresowego sprawdzania przewodów kominowych, a zaniedbanie kontroli może skończyć się konsekwencjami finansowymi. Szczególnego znaczenia dokumentacja nabiera również wtedy, gdy w budynku dojdzie do pożaru lub innego poważnego zdarzenia.

Temat wraca przed kolejnym sezonem grzewczym, gdy właściciele budynków sprawdzają instalacje i przygotowują je do intensywnej pracy. W Warszawie i innych dużych miastach obowiązek dotyczy zarówno zarządców budynków wielorodzinnych, jak i właścicieli domów jednorodzinnych w zakresie wynikającym z przepisów.

Raz w roku trzeba sprawdzić przewody kominowe

Podstawowy obowiązek wynika z art. 62 ustawy Prawo budowlane. Przepis przewiduje okresową kontrolę obiektu budowlanego co najmniej raz w roku. Obejmuje ona między innymi sprawdzenie stanu technicznego przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Nie jest to więc nowy obowiązek wprowadzony w 2026 roku. Przepisy funkcjonują od lat. Właściciel lub zarządca powinien dopilnować, aby wymagana kontrola została wykonana w odpowiednim terminie.

Istotne jest również rozróżnienie dwóch czynności, które często są ze sobą mylone. Kontrola stanu technicznego przewodów kominowych i ich czyszczenie nie są tym samym. Dla obu czynności przepisy przewidują określone zasady.

Nie każdy może przeprowadzić obowiązkową kontrolę

Prawo budowlane określa również, kto może dokonywać kontroli przewodów kominowych. W przypadku przewodów grawitacyjnych odpowiednie uprawnienia posiada między innymi osoba mająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. W określonych przypadkach kontrolę przeprowadzają osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane.

Po kontroli powstaje dokumentacja potwierdzająca jej przeprowadzenie i ustalenia dotyczące stanu instalacji. Obecnie istotną rolę odgrywa Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków, czyli CEEB, w której funkcjonuje elektroniczna obsługa protokołów z kontroli przewodów kominowych.

Dlatego właściciel nieruchomości powinien przede wszystkim upewnić się, że wymagana kontrola rzeczywiście została przeprowadzona przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje.

Kontrola i czyszczenie komina to dwa różne obowiązki

W praktyce właśnie tutaj powstaje wiele nieporozumień. Roczna kontrola wynikająca z Prawa budowlanego nie zastępuje automatycznie obowiązkowego usuwania zanieczyszczeń z przewodów.

Zasady dotyczące czyszczenia określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów.

W obiektach lub ich częściach, w których odbywa się proces spalania paliwa, trzeba usuwać zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych. Częstotliwość zależy od rodzaju paliwa i sposobu użytkowania instalacji.

Przy paleniskach opalanych paliwem stałym zanieczyszczenia usuwa się co najmniej raz na 3 miesiące. W przypadku palenisk opalanych paliwem płynnym lub gazowym obowiązek należy realizować co najmniej raz na 6 miesięcy. Z przewodów wentylacyjnych zanieczyszczenia usuwa się co najmniej raz w roku, jeżeli sposób użytkowania obiektu nie wymaga większej częstotliwości.

W domu jednorodzinnym część prac można wykonać samodzielnie

Przepisy przeciwpożarowe przewidują szczególne rozwiązanie dla niektórych budynków. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz określonych obiektów zagrodowych i letniskowych czynności związane z usuwaniem zanieczyszczeń z przewodów może wykonywać właściciel lub zarządca.

Nie należy jednak utożsamiać samodzielnego czyszczenia komina z okresową kontrolą jego stanu technicznego. To odrębne kwestie wynikające z różnych regulacji.

Brak kontroli może skończyć się karą

Prawo budowlane przewiduje sankcje za niewykonywanie obowiązkowych kontroli okresowych. W praktyce sprawdzeniem realizacji obowiązków związanych ze stanem technicznym budynku mogą zajmować się organy nadzoru budowlanego.

W postępowaniu mandatowym grzywna może wynieść do 500 zł, natomiast nie należy interpretować tego w ten sposób, że każdy brak dokumentu automatycznie oznacza natychmiastowy mandat w tej wysokości. Okoliczności konkretnej sprawy i podstawa stwierdzonego naruszenia mają znaczenie.

To ważne, ponieważ w przestrzeni internetowej często pojawia się uproszczona informacja, że „brak wpisu w CEEB oznacza automatyczne 500 zł kary”. Sam problem jest bardziej złożony: zasadniczym obowiązkiem właściciela lub zarządcy jest zapewnienie wykonania wymaganej prawem kontroli.

Dokumentacja może mieć znaczenie również przy szkodzie

Regularna kontrola ma przede wszystkim chronić mieszkańców. Niedrożne lub uszkodzone przewody mogą zwiększać ryzyko pożaru, zatrucia tlenkiem węgla oraz problemów z prawidłowym odprowadzaniem produktów spalania.

Dokumentacja dotycząca przeglądów może być również istotna po wystąpieniu szkody objętej ubezpieczeniem. Nie oznacza to jednak, że brak protokołu zawsze i automatycznie pozbawia właściciela całego odszkodowania. Decydują warunki konkretnej polisy, przyczyna zdarzenia, zakres obowiązków ubezpieczonego oraz związek między ewentualnym zaniedbaniem a powstaniem szkody.

Dlatego po zakupie ubezpieczenia domu dobrze jest sprawdzić ogólne warunki ubezpieczenia i wymagania dotyczące przeglądów instalacji oraz przewodów kominowych.

CEEB zmieniła sposób dokumentowania kontroli

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków nie służy już wyłącznie do gromadzenia informacji o źródłach ogrzewania. System zawiera również rozwiązania związane z obsługą kontroli przewodów kominowych.

Elektroniczna dokumentacja ułatwia dostęp do informacji o wykonanych czynnościach. Dla właściciela oznacza to, że coraz więcej danych dotyczących budynku funkcjonuje w systemach cyfrowych, a nie wyłącznie w postaci papierowego zaświadczenia przechowywanego w domu.

Duże budynki podlegają dodatkowym kontrolom

Prawo budowlane przewiduje bardziej rygorystyczne zasady dla największych obiektów. Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² podlegają kontroli co najmniej 2 razy w roku.

Kontrole przeprowadza się przed i po okresie zimowym, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Nie jest to jednak zasada dotycząca przeciętnego domu jednorodzinnego. Dla większości właścicieli kluczowy pozostaje coroczny obowiązek kontroli wynikający z art. 62 Prawa budowlanego oraz właściwa częstotliwość czyszczenia przewodów.

Podstawa prawna

Najważniejsze regulacje znajdziemy w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności w przepisach dotyczących okresowych kontroli obiektów budowlanych, oraz w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli jesteś właścicielem domu, przede wszystkim sprawdź datę ostatniej kontroli przewodów kominowych. Jeżeli od poprzedniej wymaganej kontroli minął już odpowiedni okres, nie odkładaj jej do momentu rozpoczęcia sezonu grzewczego.

Sprawdź również, czy osoba wykonująca kontrolę posiada wymagane kwalifikacje. Samo wyczyszczenie komina nie zawsze oznacza, że został spełniony obowiązek okresowej kontroli stanu technicznego.

Jeżeli korzystasz z pieca, kotła lub kominka, zweryfikuj także terminy czyszczenia przewodów. Przy paliwie stałym może być ono konieczne co najmniej 4 razy w roku, a przy paliwie gazowym lub płynnym co najmniej 2 razy w roku.

Warto również zajrzeć do warunków ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli ubezpieczyciel wymaga wykonywania określonych przeglądów, zachowanie dokumentacji może mieć znaczenie podczas późniejszej likwidacji szkody.

Najważniejsze jest jednak bezpieczeństwo. Kontrola przewodów kominowych pozwala wykryć problemy, których mieszkańcy mogą wcześniej nie zauważyć. Przed sezonem grzewczym dobrze więc sprawdzić nie tylko piec lub kocioł, ale cały system odpowiedzialny za bezpieczne odprowadzanie spalin i prawidłową wentylację budynku.