Problem bloków z wielkiej płyty coraz bardziej widoczny. 10 mln Polaków zapłaci po 10 tys. zł z własnej kieszeni?

Mieszkasz w bloku z wielkiej płyty wybudowanym w latach 70. lub 80. i zastanawiasz się, czy Twoje mieszkanie faktycznie zbliża się do granicy bezpiecznej eksploatacji? Okazuje się, że problemem nie jest sama konstrukcja budynku, tylko instalacja elektryczna sprzed pół wieku, która w wielu mieszkaniach fizycznie nie nadąża już za dzisiejszym zużyciem prądu.

Problemem jest elektryka, nie konstrukcja

W lutym 2026 roku Instytut Techniki Budowlanej odniósł się do analiz rzeczywistego stanu technicznego budynków z wielkiej płyty i nie potwierdził scenariusza, w którym całe osiedla miałyby w najbliższym czasie osiągnąć kres bezpiecznej eksploatacji i wymagać rozbiórki. Bloki budowane masowo w latach 60., 70. i 80. przez dekady bywały przedstawiane jako budynki o z góry ograniczonej trwałości – tymczasem realnym wyzwaniem okazują się instalacje projektowane kilkadziesiąt lat temu: wodna, kanalizacyjna, a przede wszystkim elektryczna. To właśnie ona najczęściej fizycznie nie odpowiada dzisiejszym potrzebom mieszkańców.

W większości mieszkań z tamtego okresu zastosowano przewody aluminiowe zamiast miedzianych – tańsze i lżejsze w latach budowy, ale znacznie mniej trwałe. Aluminium ma wyższy współczynnik rozszerzalności cieplnej niż miedź, przez co z czasem traci plastyczność, staje się kruche, a jego styki utleniają się i obluzowują, co prowadzi do przegrzewania, a w skrajnych przypadkach do zwarć i pożarów. O ile miedziana instalacja może służyć ponad pół wieku, o tyle aluminiowa zwykle wymaga wymiany już po 30-40 latach – a więc dokładnie teraz mija ten okres dla większości instalacji z przełomu lat 70. i 80. Do tego dochodzi problem samej mocy: standardowy przydział 3-4 kilowatów, typowy dla tamtych lat, z trudem wystarcza na jednoczesną pracę czajnika i pralki na tym samym obwodzie, a próba uruchomienia nowoczesnej płyty indukcyjnej często kończy się zadziałaniem bezpieczników przedlicznikowych.

Ile kosztuje pełna wymiana?

W mieszkaniu o powierzchni około 50 metrów kwadratowych liczba tak zwanych punktów elektrycznych – gniazd, włączników i punktów świetlnych, według których rozliczają się elektrycy – wynosi zwykle około 45. Samo wykonanie punktów i ułożenie przewodów to koszt rzędu 7500-9000 złotych, a cała robocizna razem z montażem nowej rozdzielnicy i obowiązkowymi pomiarami po zakończeniu prac zamyka się zwykle w widełkach 10-13 tysięcy złotych netto. W zależności od zakresu prac, standardu wykończenia i lokalnych stawek wykonawców całkowity koszt bywa jeszcze wyższy – część źródeł branżowych podaje nawet 19 tysięcy złotych dla pełnej modernizacji mieszkania tej wielkości. Jeśli przy okazji remontu mieszkańcy chcą zwiększyć moc przyłączeniową albo przejść na zasilanie trójfazowe, trzeba dodatkowo złożyć wniosek do zakładu energetycznego o wydanie warunków technicznych, zlecić wykonanie nowej instalacji licencjonowanemu elektrykowi i uzyskać oświadczenie o gotowości instalacji do załączenia napięcia.

Remont elektryki w wielkiej płycie jest trudniejszy technicznie niż w budynku murowanym, co przekłada się też na wyższy koszt – zwykle o 20-30 procent. Ściany o grubości zaledwie 12-18 centymetrów nie pozwalają na tradycyjne, głębokie bruzdowanie potrzebne do schowania przewodów, dlatego elektrycy prowadzą je w listwach przypodłogowych i nadtynkowych albo wykorzystują puste kanały wylane fabrycznie w prefabrykowanych płytach stropowych – pod warunkiem, że dokładnie znają układ tych kanałów w konkretnym typie budynku. Stosuje się też płytsze niż standardowe puszki instalacyjne, o głębokości 35-40 milimetrów, żeby zmieściły się w cienkiej ścianie razem z gniazdkiem czy włącznikiem.

W warszawskiej wielkiej płycie problemem bywa brak przewodu ochronnego

W wielu starszych blokach z wielkiej płyty nadal funkcjonują instalacje wykonane w dawnym systemie dwuprzewodowym, w którym nie ma osobnego przewodu ochronnego PE. Oznacza to, że możliwości bezpiecznej modernizacji instalacji wewnątrz mieszkania zależą również od stanu i sposobu wykonania instalacji w częściach wspólnych budynku.

Przy remoncie elektryk może wykonać w mieszkaniu nową instalację trzyżyłową, jednak sposób jej podłączenia do istniejącej sieci musi zostać dobrany indywidualnie po sprawdzeniu układu zasilania budynku. Jeżeli istnieją odpowiednie warunki techniczne, przewód PEN może zostać prawidłowo rozdzielony na przewód ochronny PE i neutralny N, a dopiero za takim punktem można stosować wyłączniki różnicowoprądowe. Sama wymiana przewodów w mieszkaniu nie rozwiąże więc każdego problemu, jeśli wcześniej nie została zmodernizowana instalacja doprowadzająca zasilanie do lokalu.

Kto ma zapłacić za wymianę instalacji?

Dla właściciela mieszkania najważniejsza informacja jest niestety prosta: wymiana instalacji elektrycznej znajdującej się wewnątrz lokalu i służącej wyłącznie temu mieszkaniu co do zasady odbywa się na jego koszt. Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku finansowania nowego okablowania, gniazdek czy rozdzielnicy w prywatnym mieszkaniu tylko dlatego, że przewody pochodzą jeszcze z okresu budowy bloku. Ustawa o własności lokali zalicza do nieruchomości wspólnej te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielowi jednego lokalu.

Inaczej wygląda sytuacja z instalacją znajdującą się poza mieszkaniami. Piony elektryczne, wewnętrzne linie zasilające i inne elementy obsługujące większą część budynku należą zasadniczo do instalacji budynku, a odpowiedzialność za ich stan spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Urząd Regulacji Energetyki wprost wskazuje, że instalacje znajdujące się wewnątrz budynku nie należą do przedsiębiorstwa energetycznego, a za instalacje poza lokalami odpowiada właściciel lub zarządca budynku. W przypadku wspólnoty koszt takiego remontu może więc zostać pokryty z funduszu remontowego lub innych środków wspólnoty, a w spółdzielni według zasad określonych w jej regulaminach i statucie. Ostatecznie są to jednak pieniądze pochodzące z opłat mieszkańców.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja osoby, która mieszkanie jedynie wynajmuje. Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji elektrycznej, natomiast najemcę obciąża zasadniczo konserwacja osprzętu i zabezpieczeń. Wymiana starych przewodów nie jest więc standardowo kosztem najemcy, lecz właściciela wynajmowanego mieszkania.

W praktyce przed rozpoczęciem dużego remontu warto więc ustalić z administracją dokładne miejsce, w którym kończy się instalacja wspólna, a zaczyna instalacja należąca wyłącznie do mieszkania. Szczególnie istotne jest to wtedy, gdy modernizacja wymaga jednocześnie wymiany przewodów doprowadzających zasilanie do lokalu albo zwiększenia dostępnej mocy.

Nie czekaj na pierwszą poważną awarię

Prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku (art. 62 ust. 1 pkt 2) nakłada na właścicieli i zarządców budynków obowiązek okresowej kontroli stanu instalacji elektrycznej nie rzadziej niż raz na pięć lat – to dobry naturalny moment, żeby ocenić, czy konkretne mieszkanie kwalifikuje się do pilnej wymiany, zamiast czekać na przypadkową awarię. Sygnałami ostrzegawczymi, które razem powinny skłonić do szybkiej decyzji, są: wiek instalacji przekraczający 35-40 lat, aluminiowe przewody, regularne wybijanie bezpieczników przy jednoczesnej pracy kilku urządzeń oraz brak osobnego przewodu ochronnego PE w mieszkaniu. Eksperci branżowi ostrzegają, że w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty mogą doświadczyć fali awarii instalacji elektrycznej naraz w wielu mieszkaniach – dlatego wymianę warto zaplanować z wyprzedzeniem, jako część większego remontu, a nie jako reakcję na już powstałą usterkę.