Remont bloku w Warszawie, na który nie będzie Cię stać. Spółdzielnie w tarapatach, a wraz z nimi mieszkańcy

Dobiega końca sezon corocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych – a razem z nim kończy się złudzenie, że duży remont da się jeszcze rozłożyć na wygodne raty. Jak wynika z danych Sekocenbudu, między pierwszym kwartałem 2020 r. a pierwszym kwartałem 2026 r. koszty budowy budynków wielorodzinnych wzrosły o 56 proc. W Warszawie, gdzie ceny ciepła sieciowego i usług remontowych należą do najwyższych w kraju, część zarządów i tak musi już dziś wybierać między remontem a zaciągnięciem kredytu, na który wielu mieszkańców się nie zgodzi.

Andrzej Prajsnar: dla części wspólnot remonty stały się nieosiągalne

Najdobitniej problem opisuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, którego ocenę sytuacji przywołało też kilka innych redakcji ekonomicznych. „Dla wielu z nich duże remonty mogą być już nie do zrealizowania bez dużego kredytu. Dla części wspólnot i małych spółdzielni – remonty stały się w ogóle nieosiągalne” – ocenia ekspert. Jego zdaniem pierwszą połowę obecnej dekady w polskiej mieszkaniówce najlepiej opisuje jedno słowo – inflacja, a jej skutki dopiero teraz w pełni docierają do portfeli mieszkańców bloków.

Zdaniem Prajsnara skala podwyżek nie jest przypadkowa. „Oczywisty wydaje się fakt, że w tym samym okresie mocno podskoczyły również koszty niezbędnych prac remontowych. Jednocześnie skokowo podrożało np. ciepło sieciowe” – zauważa ekspert RynekPierwotny.pl, wskazując na dwa równoległe źródła presji na budżety wspólnot – droższe materiały i robociznę z jednej strony, a droższe ogrzewanie z drugiej.

Liczby, które to potwierdzają – od 56 do 82 procent w niecałą dekadę

Dane są jednoznaczne. Koszty budowy domów jednorodzinnych wzrosły w analizowanym okresie o 59 proc., budynków wielorodzinnych o 56 proc., a ceny ciepła sieciowego w latach 2020-2025 poszły w górę o aż 82 proc. Do tego dochodzą realne dane o opłatach, jakie mieszkańcy już płacą – według GUS średnia zaliczka we wspólnotach mieszkaniowych na zarząd, utrzymanie budynku i fundusz remontowy wzrosła z 2,94 zł za metr kwadratowy w 2018 roku do 4,38 zł w 2024 roku. W spółdzielniach przeciętna opłata eksploatacyjna poszła w górę z 3,39 zł do 5,52 zł za metr kwadratowy w tym samym okresie.

Wzrost wynagrodzeń częściowo równoważy tę presję – przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się w latach 2020-2025 o 65 proc. Prajsnar zaznacza jednak, że wspólnoty i spółdzielnie nie mogą podnosić stawek w nieskończoność, bo napotykają realny opór mieszkańców, a każda kolejna podwyżka zwiększa ryzyko narastania zaległości.

Zaległości już rosną – i to nie tylko w małych miastach

Skala problemu widoczna jest już dziś w danych o zadłużeniu. Pod koniec 2024 roku zaległości wobec administracji budynku miało 25 proc. lokali w spółdzielniach mieszkaniowych oraz 15 proc. mieszkań we wspólnotach – wynika z danych GUS. To grupa, która przy każdej kolejnej podwyżce funduszu remontowego staje się coraz liczniejsza, co z kolei jeszcze bardziej ogranicza realne możliwości finansowania dużych inwestycji przez pozostałych właścicieli.

Prajsnar zwraca też uwagę na skutki uboczne wcześniejszych decyzji ekonomicznych. Zadłużone na remonty spółdzielnie i wspólnoty mocno odczuły gwałtowny wzrost stóp procentowych NBP w 2022 roku – raty kredytów zaciągniętych na termomodernizację czy wymianę wind poszły w górę razem z resztą zobowiązań w gospodarce, co dodatkowo skomplikowało planowanie budżetów remontowych na kolejne lata.

Podobnie sytuację ocenia Marek Wielgo, ekonomista i analityk rynku nieruchomości również związany z RynekPierwotny.pl, który wielokrotnie wskazywał, że rosnące koszty utrzymania budynków stają się jednym z najważniejszych obciążeń dla właścicieli mieszkań. Jego zdaniem szczególnie mocno odczuwalne są drożejące usługi i energia, które w budżecie wspólnoty trudno czymkolwiek zastąpić czy ograniczyć – w przeciwieństwie na przykład do kosztów administracyjnych, które łatwiej negocjować z zarządcą.

Dlaczego akurat warszawskie budynki odczuwają to najmocniej

W stolicy sytuację pogarsza dodatkowy czynnik – warszawska sieć ciepłownicza należy do najdroższych systemów w Polsce, co oznacza, że nawet bez planowanego remontu mieszkańcy już płacą więcej za samo ogrzewanie niż w większości innych miast. Najtrudniej jest w budynkach z lat 70. i 80., które nie przeszły jeszcze termomodernizacji – a takich najwięcej jest w dzielnicach takich jak Praga-Południe, Włochy i Ursus. To właśnie tam presja na fundusz remontowy jest dziś największa, bo zarządy stoją przed wyborem między podniesieniem opłat, zaciągnięciem kredytu, a odłożeniem koniecznych prac na kolejne lata – co w dłuższej perspektywie zwykle jedynie podnosi ostateczny koszt remontu.

Sprawdź stan swojego funduszu remontowego, zanim będzie za późno

Jeśli mieszkasz w bloku lub kamienicy, warto samodzielnie sprawdzić, w jakiej kondycji jest fundusz remontowy Twojej wspólnoty lub spółdzielni – masz prawo zażądać od zarządu szczegółowej kalkulacji wpłat i wydatków. Niska stawka funduszu przy jednoczesnym braku przeprowadzonych w ostatnich latach remontów to sygnał, że w najbliższej przyszłości może pojawić się albo znaczna podwyżka opłat, albo konieczność jednorazowej dopłaty rozłożonej na wszystkich właścicieli.

Planując zakup mieszkania z rynku wtórnego, koniecznie poproś sprzedającego o wgląd w saldo funduszu remontowego i historię przeprowadzonych remontów – to informacja równie istotna jak stan techniczny samego lokalu. Jeśli jesteś członkiem wspólnoty lub spółdzielni, warto aktywnie uczestniczyć w zebraniach, na których zapadają decyzje o wysokości stawek i kolejności planowanych inwestycji – to jedyny moment, w którym masz realny wpływ na to, czy remont zostanie sfinansowany z bieżących wpłat, czy dopiero po zaciągnięciu kredytu na wyższą, ale rozłożoną w czasie ratę.