Spółdzielnie zapowiadają kontrole w mieszkaniach. Nowe przepisy i przymusowe opłaty. Zapłacisz 15 procent czy tego chcesz czy nie [24.12.2025]

Rząd wprowadza przepisy, które kończą z tzw. pasożytnictwem cieplnym w blokach. Od sezonu grzewczego 2025/2026 każdy lokator zapłaci minimalną opłatę za ogrzewanie, nawet gdy ma całkowicie zakręcone kaloryfery. Wysokość tej opłaty to co najmniej 15 procent kosztów zmiennych ciepła w budynku. Liczymy ile zapłacisz.

Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej weszła w życie w 2025 roku i daje spółdzielniom oraz wspólnotom mieszkaniowym narzędzie do walki z sytuacjami, w których część lokatorów drastycznie obniża temperaturę we własnych mieszkaniach i de facto korzysta z ciepła przenikającego od sąsiadów. Nowe przepisy nie obowiązują jeszcze wszystkich, ale wiele zarządów wprowadza je już w bieżącym sezonie. Pełne wdrożenie systemu ma nastąpić do końca 2026 roku.

Według zapisów ustawy Dz.U. 2025 poz. 711 każdy właściciel lokalu w budynku z centralnym ogrzewaniem będzie musiał ponieść określoną minimalną opłatę niezależnie od swojego zużycia. To koniec strategii polegającej na całkowitym zakręceniu grzejników przy założeniu, że ciepło i tak będzie przenikać ze ścian. Dziennik Gazeta Prawna informuje, że dla większości mieszkańców oznacza to wzrost rachunków o około 8–12 procent.

Urząd skarbowy będzie wiedział, ile grzejesz

Ustawa wprowadza również drugi istotny wymóg: do 1 stycznia 2027 roku wszystkie ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania muszą być wyposażone w funkcję zdalnego odczytu. Oznacza to koniec wizyt inkasenta w mieszkaniach i początek pełnej transparentności zużycia.

Zdalne liczniki przekazują dane w czasie rzeczywistym bezpośrednio do systemów zarządcy. Spółdzielnia będzie mogła w każdej chwili sprawdzić, ile ciepła zużywa konkretny lokal. To rozwiązanie ma wyeliminować spory o odczyty, ale też daje narzędzie do ścigania tych, którzy próbują oszukiwać system.

Koszt wymiany liczników na zdalne to około 200–400 złotych na jedno mieszkanie. W praktyce oznacza to inwestycję rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych dla średniego budynku wielorodzinnego. Większość wspólnot rozłoży te koszty na mieszkańców w ramach funduszu remontowego.

Czemu teraz, skoro problem istnieje od lat

Pasożytnictwo cieplne to pojęcie, które od lat budzi emocje w blokach. Mechanizm jest prosty: w budynkach z pionową instalacją ogrzewania ciepło przenika przez ściany, stropy i instalację. Gdy ktoś zakręca grzejniki i utrzymuje w mieszkaniu 14–15 stopni, jego ściany stają się zimne. System automatycznie zwiększa moc, próbując wyrównać temperaturę w pionach.

Efekt? Sąsiedzi tego zimnego mieszkania płacą więcej, bo ich grzejniki muszą pracować intensywniej, żeby utrzymać normalną temperaturę. Część ciepła ucieka przez zimne przegrody do wychłodzonego lokalu obok. Właściciel zimnego mieszkania wykazuje w rozliczeniach bardzo niskie zużycie, mimo że faktycznie korzysta z ogrzewania – tylko że z cudzego.

Problem nasilił się po drastycznych wzrostach cen energii w latach 2022–2024. Coraz więcej osób próbowało oszczędzać, maksymalnie ograniczając ogrzewanie. To generowało konflikty w blokach i spory w spółdzielniach, które nie miały skutecznych narzędzi do rozwiązania problemu.

Ministerstwo Klimatu i Środowiska próbowało reagować już wcześniej, wydając rozporządzenie o maksymalnych i minimalnych opłatach za ciepło w przeliczeniu na metr kwadratowy. Nie działało – spółdzielnie nie miały podstawy prawnej do egzekwowania minimalnej temperatury w lokalach. Dopiero nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej z 2025 roku dała im takie narzędzie.

Kiedy zacznie cię dotyczyć minimalna opłata

Przepisy wchodzą w życie etapami. Część wspólnot mieszkaniowych już w obecnym sezonie 2025/2026 rozlicza lokatorów według nowych zasad. Pozostałe mają czas na dostosowanie systemów do końca 2026 roku.

Spółdzielnie mogą wprowadzać opłaty minimalne dopiero po zakończeniu okresu ochrony cen. W praktyce oznacza to, że większość z nich zaczęła stosować nowe zasady dopiero od grudnia 2025 roku lub zacznie od początku 2026.

Jeśli mieszkasz w bloku, który już działa według nowych przepisów, zobaczysz zmianę w najbliższych rozliczeniach. Jeśli Twoja wspólnota jeszcze nie wdrożyła systemu, najpóźniej w sezonie 2026/2027 będzie musiała to zrobić.

Fakty i tło sprawy

Podstawą prawną wprowadzanych zmian jest ustawa z dnia 20 maja 2016 roku o efektywności energetycznej w znowelizowanej wersji opublikowanej jako Dz.U. 2025 poz. 711. Ustawa nakłada na wspólnoty i spółdzielnie obowiązek stosowania minimalnej opłaty zmiennej na poziomie co najmniej 15 procent kosztów zmiennych ogrzewania.

Koszt zmiennej to część rachunku za ciepło, która zależy od rzeczywistego zużycia. W praktyce stanowi ona około 50–70 procent całego rachunku. Pozostałe koszty to część stała – utrzymanie mocy zamówionej, ogrzewanie elementów wspólnych budynku, koszty administracyjne.

Oznacza to, że jeśli całkowity koszt zmiennej dla Twojego typu lokalu wynosi 300 złotych miesięcznie, to nawet przy zerowym zużyciu zapłacisz minimum 45 złotych. Do tego dochodzi część stała, której nie da się uniknąć.

Eksperci z firmy Ista, zajmującej się rozliczaniem kosztów indywidualnych ciepła, podkreślają w rozmowach z mediami, że problem międzymieszkaniowego przepływu ciepła był ignorowany przez lata. Dopiero teraz ustawodawca zdecydował się na systemowe rozwiązanie.

Dr inż. Tomasz Cholewa z Wydziału Inżynierii Środowiska Politechniki Lubelskiej w swoich publikacjach naukowych dowodzi, że niewłaściwe rozliczanie przepływów ciepła między mieszkaniami powoduje niesprawiedliwe obciążenia. Jego badania pokazują, że różnice w rachunkach mogą sięgać nawet 40 procent w zależności od tego, czy sąsiedzi ogrzewają swoje lokale, czy nie.

Co to oznacza dla czytelnika

Jak sprawdzić, czy twoja spółdzielnia już wprowadziła nowe zasady

Pierwszym źródłem informacji powinna być uchwała wspólnoty lub zarządu spółdzielni. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe muszą uchwalić zasady rozliczeń na walnych zgromadzeniach lub posiedzeniach zarządu. Jeśli takie zmiany zostały wprowadzone, powinieneś dostać pisemne powiadomienie.

Sprawdź swoje ostatnie rozliczenie za ciepło. Jeśli w pozycji kosztów zmiennych widzisz minimum 15 procent niezależnie od zużycia, oznacza to, że nowe przepisy już obowiązują. W niektórych spółdzielniach minimalna opłata może być wyższa – nawet 20–30 procent, jeśli taka uchwała zapadła.

Zapytaj bezpośrednio w administracji. Zarządca ma obowiązek udzielić jasnej odpowiedzi, jakie zasady rozliczeń obowiązują w twoim budynku i od kiedy. Jeśli nie chcesz dzwonić, sprawdź stronę internetową spółdzielni – wiele z nich publikuje tam aktualne informacje o zmianach w rozliczeniach.

Co zrobić, jeśli uważasz, że minimalna opłata to niesprawiedliwość

Nie możesz odmówić jej płacenia. Minimalna opłata wynika z ustawy i jest obowiązkowa dla wszystkich lokatorów w budynkach objętych nowymi przepisami. Jeśli twoja wspólnota ją wprowadziła, musisz się zastosować.

Możesz złożyć sprzeciw wobec wysokości tej opłaty, jeśli uważasz, że jest wyższa niż ustawowe 15 procent bez uzasadnienia. Spółdzielnia musi wykazać, dlaczego ustaliła wyższy próg. Sprzeciw składasz na piśmie do zarządu wspólnoty lub spółdzielni.

Jeśli mieszkasz w lokalu narożnym, skrajnym, na ostatnim piętrze – masz naturnie wyższe straty ciepła. W takim przypadku możesz wnioskować o korektę w rozliczeniach. Część wspólnot wprowadza bonifikaty dla lokali o gorszym położeniu. To nie jest automatyczne – musisz wystąpić z wnioskiem.

Pamiętaj, że minimalna opłata ma też pozytywną stronę: lokatorzy, którzy do tej pory płacili za sąsiadów zakręcających kaloryfery, w końcu zobaczą spadek swoich rachunków. Jeśli twoje zużycie zawsze było wysokie, mimo że starałeś się oszczędzać, prawdopodobnie skorzystasz na nowym systemie.

Ile dokładnie zapłacisz więcej, jeśli do tej pory zakręcałeś kaloryfery

To zależy od wielkości mieszkania i kosztów ciepła w twoim budynku. Załóżmy mieszkanie 50 metrów kwadratowych w Warszawie. Średni koszt ciepła w stolicy to około 300–400 złotych miesięcznie dla takiego lokalu w sezonie grzewczym.

Część zmienna stanowi około 60 procent tego rachunku, czyli 180–240 złotych. Jeśli do tej pory całkowicie zakręcałeś kaloryfery i płaciłeś tylko część stałą (około 120–160 złotych), teraz zapłacisz dodatkowo 15 procent z części zmiennej, czyli 27–36 złotych miesięcznie.

Rocznie, przy sześciu miesiącach sezonu grzewczego, daje to około 160–220 złotych dodatkowego kosztu. Nie są to gigantyczne kwoty, ale dla osób, które świadomie oszczędzały na ogrzewaniu, będzie to odczuwalna różnica.

W mniejszych miastach, gdzie ceny ciepła są niższe, minimalna opłata będzie też proporcjonalnie niższa. W Poznaniu czy Wrocławiu koszt zmiennej dla 50-metrowego mieszkania to około 150–200 złotych, więc minimalna opłata wyniesie 23–30 złotych miesięcznie.

Jak działają zdalne liczniki i co z twoją prywatnością

Zdalny licznik to urządzenie montowane na grzejniku lub w instalacji, które automatycznie odczytuje zużycie i przesyła dane do systemu zarządcy. Nie musisz wpuszczać nikogo do mieszkania na odczyt – wszystko dzieje się automatycznie, zwykle raz na dobę.

Dane o zużyciu trafiają do spółdzielni i firmy rozliczeniowej. Nie są udostępniane innym mieszkańcom ani osobom trzecim. Zarządca ma wgląd tylko do informacji o ilości zużytego ciepła, nie widzi, co dzieje się w twoim mieszkaniu.

Zdalne liczniki nie monitorują temperatury w pomieszczeniach, tylko zużycie energii cieplnej. Nie naruszają prywatności w rozumieniu przepisów o ochronie danych osobowych. Spółdzielnia zbiera tylko te informacje, które są niezbędne do prawidłowego rozliczenia kosztów.

Jeśli masz obawy dotyczące danych, możesz złożyć wniosek o dostęp do informacji, które zarządca przetwarza na twój temat. W każdej chwili możesz sprawdzić, jakie dane o twoim zużyciu są przechowywane i jak są wykorzystywane.

Czy możesz nadal oszczędzać na ogrzewaniu

Tak, ale musisz to robić inaczej. Całkowite zakręcenie kaloryferów już się nie opłaca – i tak zapłacisz minimum 15 procent. Lepiej ustawić głowice termostatyczne na niższą pozycję, na przykład 2 lub 3 na skali, co da około 18–19 stopni.

Taka temperatura wystarczy, by uniknąć wychłodzenia ścian i wilgoci, a jednocześnie pozwala na realne oszczędności w porównaniu do ogrzewania na 22–23 stopnie. Różnica w rachunku może wynieść 20–30 procent w stosunku do pełnego ogrzewania.

Regularnie wietrz mieszkanie, ale krótko i intensywnie. Otwarte uchylone okno przez wiele godzin to ogromne straty ciepła. Lepiej wietrzyć 5–10 minut przy całkowicie otwartych oknach i zakręconych termostatach, potem zamknąć i odkręcić grzejniki.

Jeśli wyjeżdżasz na dłużej – na urlop, wyjazd służbowy – nie wyłączaj całkowicie ogrzewania. Obniż temperaturę do około 16–17 stopni. To minimum, które chroni instalację wodną przed zamarznięciem i zapobiega nadmiernemu wychłodzeniu ścian.

Co z osobami, które nie stać na wyższe rachunki

Rząd wprowadził bon ciepłowniczy – dopłatę dla gospodarstw domowych o niskich dochodach korzystających z ciepła systemowego. Bon przysługuje osobom, których miesięczny dochód nie przekracza 3272,69 złotych (gospodarstwo jednoosobowe) lub 2454,52 złotych na osobę (gospodarstwo wieloosobowe).

Wysokość bonu zależy od ceny ciepła w danej spółdzielni. Jeśli cena przekracza 170 złotych za gigadżul, można otrzymać od 500 do 1750 złotych za okres lipiec–grudzień 2025. W 2026 roku kwoty będą dwukrotnie wyższe.

Wnioski o bon ciepłowniczy składa się w urzędzie gminy. Termin na złożenie wniosku za drugi półrocze 2025 upłynął 15 grudnia 2025, ale na 2026 rok będzie można składać wnioski od 1 lipca do 31 sierpnia 2026.

Problemem jest to, że nie wszyscy kwalifikują się do bonu. Jeśli twoja spółdzielnia płaci za ciepło mniej niż 170 złotych za gigadżul, bon ci nie przysługuje – nawet gdy twoje dochody są niskie. Tak działa w wielu mniejszych miastach, gdzie lokalne ciepłownie mają niższe ceny.

Jak wygląda rozliczenie, gdy masz ciepłomierz indywidualny

Ciepłomierz indywidualny to najsprawiedliwszy system rozliczania. Płacisz dokładnie za tyle ciepła, ile zużyłeś – podobnie jak przy licznikach prądu czy wody. Taki system działa w nowszych budynkach z poziomą instalacją ogrzewania.

W tym przypadku minimalna opłata 15 procent też obowiązuje, ale bazuje na średnim zużyciu dla podobnych lokali w budynku. Jeśli twoje zużycie było zerowe, zapłacisz 15 procent średniej zmiennej. Jeśli grzałeś normalnie, nic się dla ciebie nie zmienia.

Ciepłomierze indywidualne są droższe w montażu niż podzielniki na grzejnikach, ale dają precyzyjniejsze rozliczenia. Koszt montażu to około 1500–2500 złotych na mieszkanie. W starych budynkach z pionową instalacją montaż ciepłomierzy indywidualnych często nie jest możliwy bez gruntownej przebudowy instalacji.

Czy wspólnota może ustalić wyższy próg niż 15 procent

Może, ale musi mieć ku temu uzasadnienie i uchwalić to na walnym zgromadzeniu. Ustawowe minimum to 15 procent, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by wspólnota ustaliła próg wyższy – na przykład 20 czy 25 procent.

Wyższy próg może być uzasadniony w budynkach, gdzie problem pasożytnictwa cieplnego był szczególnie dotkliwy i gdzie różnice w zużyciu między mieszkaniami sięgały skrajnych wartości. Uchwała musi zostać podjęta większością głosów właścicieli lokali.

Jeśli uważasz, że ustalony próg jest zbyt wysoki, możesz zaskarżyć uchwałę do sądu. Musisz wykazać, że wspólnota działała niezgodnie z prawem lub że uchwała narusza twoje interesy w sposób rażący. Takie sprawy trafiają do sądów powszechnych, wydziały cywilne.

Co się stanie, jeśli spółdzielnia nie wdroży przepisów do końca 2026

Spółdzielnia naruszy ustawę o efektywności energetycznej i może ponieść konsekwencje. Lokatorzy, których rachunki są zawyżone przez sąsiadów, mogą złożyć skargę do nadzoru budowlanego lub pozwać wspólnotę o zwrot nadpłaconych kwot.

W praktyce większość wspólnot wdroży przepisy w terminie, bo to w ich interesie. Nowy system rozliczeń kończy z konfliktami między mieszkańcami i pozwala sprawiedliwiej dzielić koszty. Zarządy nie chcą ryzykować procesów sądowych i kar.

Jeśli jesteś członkiem zarządu wspólnoty, upewnij się, że wasze rozliczenia są zgodne z nowymi przepisami. Jeśli nie masz pewności, skonsultuj się z firmą rozliczeniową lub prawnikiem specjalizującym się w prawie mieszkaniowym.

Czy nowe przepisy rozwiążą problem pasożytnictwa cieplnego

Częściowo tak, ale nie całkowicie. Minimalna opłata eliminuje najbardziej skrajne przypadki, gdy ktoś płacił symboliczne kwoty, korzystając z ciepła sąsiadów. Jednak w budynkach bez termomodernizacji straty ciepła nadal będą ogromne.

Żeby realnie poprawić sytuację, potrzebne są inwestycje w docieplenie przegród zewnętrznych i modernizację systemów grzewczych. To one decydują o tym, ile ciepła ucieka z budynku i jak duże są różnice między mieszkaniami.

Wiele spółdzielni korzysta z miejskich programów termomodernizacji, które współfinansują takie prace. Jeśli twoja wspólnota jeszcze tego nie zrobiła, warto poruszyć temat na walnym zgromadzeniu. Termomodernizacja może obniżyć rachunki nawet o kilkanaście procent dla wszystkich mieszkańców.

Eksperci podkreślają też, że same liczniki i minimalne opłaty nie rozwiążą wszystkich problemów. W budynkach, gdzie różnice temperatur między mieszkaniami są duże, przepływ ciepła przez ściany nadal będzie powodował nierówności w rozliczeniach. Dlatego istotne jest różnicowanie opłat dla lokali narożnych i skrajnych, które tracą więcej ciepła.

---

Podsumowanie

Od sezonu grzewczego 2025/2026 każdy lokator w budynku z centralnym ogrzewaniem zapłaci minimalną opłatę za ciepło wynoszącą co najmniej 15 procent kosztów zmiennych, niezależnie od własnego zużycia. Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej daje spółdzielniom narzędzie do walki z pasożytnictwem cieplnym. Dodatkowo do 1 stycznia 2027 roku wszystkie liczniki muszą zostać wymienione na zdalne. Dla większości mieszkańców oznacza to wzrost rachunków o około 8–12 procent, ale system rozliczeń stanie się bardziej sprawiedliwy.