Sprzedałeś mieszkanie? Fiskus może upomnieć się o 19% podatku

Sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego. Dotyczy to określonych przypadków odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepisy przewidują jednak ważne wyjątki, w tym ulgę mieszkaniową. Szczególną uwagę powinny zwrócić osoby, które sprzedały mieszkanie i planują przeznaczyć uzyskane pieniądze na kolejny lokal lub dom.

Warszawski rynek nieruchomości należy do najbardziej aktywnych w kraju. Mieszkania zmieniają właścicieli z powodów rodzinnych, zawodowych i finansowych. Nie każdy sprzedający pamięta jednak, że od daty nabycia nieruchomości może zależeć powstanie obowiązku podatkowego.

Pięć lat liczy się inaczej, niż wielu osobom się wydaje

Przy sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą pięcioletni termin liczy się zasadniczo od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli mieszkanie zostało kupione w lutym 2021 roku, pięć lat liczy się od końca 2021 roku. Sprzedaż bez PIT z tego tytułu może więc nastąpić zasadniczo od 1 stycznia 2027 roku.

Nie wystarczy zatem odliczyć dokładnie pięciu lat od podpisania aktu notarialnego. To częsta pomyłka, która może prowadzić do błędnego rozliczenia.

19 procent, ale nie od całej ceny sprzedaży

Podatek PIT wynosi 19 procent dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie automatycznie 19 procent całej otrzymanej ceny. Dochód jest ustalany z uwzględnieniem przychodu, kosztów odpłatnego zbycia oraz kosztów uzyskania przychodu rozpoznawanych według odpowiednich przepisów.

Jeżeli podatnik sprzedał mieszkanie za 800 tys. zł, nie oznacza to automatycznie obowiązku przekazania fiskusowi 152 tys. zł. Konieczne jest ustalenie podstawy opodatkowania i sprawdzenie prawa do zwolnień.

Ulga mieszkaniowa może zmienić rozliczenie

Ważnym rozwiązaniem jest możliwość skorzystania ze zwolnienia dotyczącego wydatków na własne cele mieszkaniowe. Przepisy przewidują zasadniczo trzy lata od końca roku, w którym doszło do sprzedaży, na odpowiednie wykorzystanie przychodu.

Wydatki muszą mieścić się w ustawowym katalogu i rzeczywiście służyć własnym celom mieszkaniowym. Sam zamiar zakupu kolejnej nieruchomości inwestycyjnej nie wystarcza do automatycznego zastosowania ulgi.

Jeżeli na własne cele mieszkaniowe przeznaczono jedynie część przychodu, zwolnienie może obejmować odpowiednio ustaloną część dochodu. Warto więc zachować dokumentację wszystkich wydatków.

Spadek po rodzicach. Jest ważny wyjątek

W przypadku nieruchomości odziedziczonej termin pięcioletni jest liczony według szczególnych zasad. Co do zasady bierze się pod uwagę moment nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie wyłącznie datę śmierci rodzica lub innego bliskiego.

Może to oznaczać, że sprzedaż odziedziczonego mieszkania nie podlega PIT nawet wtedy, gdy spadkobierca został właścicielem stosunkowo niedawno. Każdorazowo należy jednak sprawdzić dokumenty dotyczące nabycia przez spadkodawcę.

PIT-39. Kiedy trzeba złożyć deklarację?

Osoby sprzedające nieruchomość przed upływem ustawowego okresu, poza działalnością gospodarczą, zasadniczo rozliczają transakcję na formularzu PIT-39. Obowiązek złożenia zeznania może występować również wtedy, gdy ostatecznie podatek do zapłaty nie powstanie, na przykład w związku ze stratą lub zastosowaniem ulgi mieszkaniowej.

Nie należy więc utożsamiać braku podatku z automatycznym brakiem obowiązku podatkowego rozliczenia.

Co to oznacza dla mieszkańców Warszawy i Mazowsza?

Przy wysokich cenach warszawskich mieszkań różnica między opodatkowaniem całej ceny a opodatkowaniem dochodu może sięgać dziesiątek tysięcy złotych. Dlatego przed podpisaniem umowy sprzedaży warto ustalić datę nabycia, przewidywane koszty podatkowe oraz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Osoby sprzedające dom w podwarszawskiej gminie i kupujące mieszkanie w stolicy powinny również zaplanować terminy i sposób udokumentowania wydatków na nowe cele mieszkaniowe.

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku, ale często wymaga rozliczenia PIT-39. Kluczowe są data nabycia, dochód oraz możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.