Cztery dni temu weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, która ratuje setki tysięcy właścicieli działek przed utratą bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie polskie gminy wciąż borykają się z zalewem wniosków i brakiem szans na uchwalenie planów ogólnych w terminie. Do tego samorządowcy planują kolejne zmiany, które mogą uderzyć w tysiące przyszłych inwestycji

W gminach panuje totalna mobilizacja od jesieni 2025 roku. Urzędnicy pracują w nadgodzinach, samorządy zatrudniają ludzi na umowy czasowe, a przed urzędami od rana stoją kolejki właścicieli działek. Wszystko przez termin 30 czerwca 2026 roku, do którego gminy muszą uchwalić plany ogólne.

Nowelizacja podpisana 28 listopada przez prezydenta Karola Nawrockiego i obowiązująca od 9 grudnia 2025 roku wprowadza kluczową zmianę. Decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 roku pozostaną bezterminowe, nawet jeśli gmina wyda je dopiero w 2026 roku. To rozwiązanie ratuje majątki setek tysięcy Polaków, dla których działka budowlana stanowi zabezpieczenie finansowe na przyszłość.

Dwie gminy z 2479 zdążyły, reszta w opóźnieniu

Dane z połowy listopada 2025 roku są alarmujące. Wiceminister Michał Jaros poinformował Sejm, że spośród 2479 gmin w Polsce plan ogólny uchwalono w zaledwie dwóch – Pyskowicach i Chojnowie. I to po wielokrotnych próbach, pierwszą wersję planu w Pyskowicach wojewoda unieważnił.

Około 90 procent gmin formalnie rozpoczęło prace nad planami ogólnymi, ale większość tkwi na etapie wstępnym. Prawie 40 procent dopiero przygotowuje przetarg na wyłonienie wykonawcy dokumentu. Zaledwie 30 procent gmin ma gotowy projekt. Tylko 2 procent przeprowadziło konsultacje społeczne.

Średni czas procedury od rozpoczęcia do uchwalenia wynosi 15-20 miesięcy. Do końca czerwca 2026 pozostało niecałe siedem miesięcy. Nawet przy największym optymizmie szanse na uchwalenie planów przez wszystkie gminy są zerowe.

Statystyczny urząd gminy przyjmował w poprzednich latach kilkadziesiąt wniosków o warunki zabudowy miesięcznie. Dziś ta sama liczba wpływa w ciągu tygodnia. W większych gminach mowa o setkach dokumentów. Urzędnicy otwierają drzwi o 7:30 i zastają tłum ludzi czekających od godzin z termosami kawy i kanapkami.

Co przynosi grudniowa nowelizacja?

Nowelizacja z 5 listopada 2025 roku, która weszła w życie 9 grudnia, wprowadza kilka kluczowych zmian mających uratować system przed całkowitym paraliżem.

Gminy zamiast uzgadniać projekty planów ogólnych z właściwymi organami i instytucjami, będą teraz zasięgać ich opinii. Wyjątek zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich, Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz parków narodowych. W tych przypadkach nadal obowiązkowe będą uzgodnienia, ale ograniczone obszarowo.

Kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały zawieszone do końca 2026 roku. Do niedawna za zwłokę gmina płaciła 500 złotych dziennie. Małe samorządy przekazywały do budżetu państwa dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie jako sankcję za coś, czego fizycznie nie były w stanie wykonać.

Województwo może unieważnić plan ogólny tylko w części, a nie w całości. To reakcja na decyzje wojewodów unieważniających całe plany ogólne z błahych, w ocenie ekspertów, powodów.

Komisja Europejska dała gminom oddech

Z informacji Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej wynika, że propozycja wydłużenia terminu na przygotowanie planów ogólnych była dyskutowana z Komisją Europejską w ramach czwartej rewizji Krajowego Planu Odbudowy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało modyfikację miernika odnoszącego się do opracowania i przyjęcia przez gminy planów ogólnych. Proponowana zmiana polegała na obniżeniu wartości docelowej realizacji wskaźnika z 80 procent do 50 procent gmin, które przyjmą plany ogólne do 31 sierpnia 2026 roku. Komisja Europejska propozycję oceniła pozytywnie.

Kolejne zmiany mogą uderzyć w inwestorów i nie tylko

Związek Miast Polskich domaga się radykalnego ograniczenia prawa składania wniosków o warunki zabudowy. Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku Miast Polskich, przedstawił propozycję, aby wnioski mogły składać wyłącznie osoby wpisane do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Obecnie wniosek może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki, dzierżawca, użytkownik, nawet osoba planująca dopiero zakup gruntu. Wystarczy zamiar inwestycji.

Propozycja Związku Miast Polskich nie została uwzględniona w grudniowej nowelizacji, ale nadal jest dyskutowana. Ministerstwo Rozwoju i Technologii współpracuje ze stroną samorządową nad projektem kolejnych zmian.

W praktyce planowane ograniczenie uderzyłoby w dziesiątki tysięcy ludzi. Kupujesz działkę i chcesz przed pójściem do notariusza sprawdzić, czy będziesz mógł na niej wybudować dom? Nie złożysz wniosku, bo nie jesteś jeszcze właścicielem. Dzierżawisz grunt od gminy na 50 lat i planujesz budowę? Również nie złożysz wniosku. Odziedziczyłeś działkę, ale jeszcze nie załatwiłeś formalności w sądzie? To samo – procedura wpisania spadkobiercy do księgi wieczystej trwa miesiącami.

Wszystko zaczęło się w 2023 roku

We wrześniu 2023 roku rząd wprowadził reformę planowania przestrzennego, zobowiązując gminy do stworzenia nowych dokumentów zwanych planami ogólnymi. Po ich uchwaleniu zasady gry zmienią się diametralnie.

Dziś można złożyć wniosek o warunki zabudowy dla właściwie każdej działki, jeśli spełnia podstawowe warunki – jest droga dojazdowa, są media, wokół stoją domy. Ta zasada nazywa się dobrym sąsiedztwem.

Po wejściu planów ogólnych decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko na terenach wyznaczonych jako obszary uzupełnienia zabudowy. Jeśli działka znajdzie się poza tym obszarem, nie będzie pozwolenia na budowę.

Gminy same zdecydują, które tereny wskażą jako możliwe do zabudowy. Urzędnicy teoretycznie powinni kierować się obiektywnymi kryteriami, ale w praktyce mają ogromne pole manewru. Działka, na której dziś spokojnie wybudujesz dom, za rok może znaleźć się w strefie ochrony krajobrazu albo terenów rolnych.

Jeśli 1 lipca 2026 roku gmina nie będzie miała uchwalonego planu ogólnego, nastąpi blokada inwestycyjna. Nie będzie można wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Nie da się uchwalić nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gminy stracą też pieniądze z Krajowego Planu Odbudowy na finansowanie opracowania planów ogólnych.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 roku, możesz spać spokojnie. Twoja decyzja będzie bezterminowa, nawet jeśli gmina wyda ją w 2026 roku. Nie musisz obawiać się, że po pięciu latach stracisz status działki budowlanej.

Jeśli planujesz zakup działki z warunkami zabudowy, sprawdź dokładnie, kiedy złożono wniosek o ich wydanie. Jeśli było to przed 16 października 2025 roku, decyzja będzie bezterminowa. Jeśli wniosek wpłynął później, decyzja będzie ważna przez pięć lat od uprawomocnienia.

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji z pięcioletnim terminem ważności. Po pięciu latach będziesz musiał wystąpić ponownie, a gmina może odmówić, jeśli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu.

Sprawdź status swojej gminy na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. Jeśli rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego i nie masz jeszcze decyzji o warunkach zabudowy, rozważ złożenie wniosku mimo że upłynął już termin 16 października – otrzymasz decyzję ważną przez pięć lat, co i tak jest lepsze niż całkowity brak zabezpieczenia.

Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem. Będziesz potrzebować wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki. Geodeta robi taką mapę 2-4 tygodnie.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej, a planujesz zakup działki lub jesteś spadkobiercą – działaj natychmiast. Mimo że propozycja ograniczenia składania wniosków tylko do właścicieli nie weszła w życie, może zostać wprowadzona w kolejnej nowelizacji.

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym obowiązująca od 9 grudnia 2025 roku ratuje właścicieli działek, którzy złożyli wnioski przed 16 października – ich decyzje pozostaną bezterminowe. Jednocześnie zaledwie dwie gminy z 2479 zdążyły uchwalić plany ogólne przed grudniem, a termin 30 czerwca 2026 roku wydaje się nierealistyczny dla większości samorządów. Gminy otrzymały ułatwienia proceduralne i zawieszenie kar do końca 2026 roku. W tle trwają prace nad kolejnymi zmianami, w tym propozycją ograniczenia prawa składania wniosków tylko do właścicieli wpisanych do ksiąg wieczystych, co może uderzyć w dziesiątki tysięcy przyszłych inwestorów.