Właściciel każe natychmiast opuścić mieszkanie? Tego nie wolno mu zrobić nawet po zakończeniu umowy

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem i domagać się zwrotu lokalu, ale nie może samodzielnie wyrzucić lokatora, zmienić zamków ani wynieść jego rzeczy. Nawet zaległości w czynszu nie pozwalają ominąć procedury. Jeżeli najemca nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, sprawa co do zasady musi trafić do sądu, a eksmisję wykonuje komornik.

Prawo własności nie oznacza, że właściciel może w dowolnej chwili wejść do wynajmowanego mieszkania i nakazać lokatorowi natychmiastowe wyprowadzenie się.

Podczas obowiązywania umowy najemca ma prawo korzystać z lokalu. Właściciel może zakończyć najem tylko na zasadach wynikających z umowy oraz obowiązujących przepisów.

Nawet po skutecznym wypowiedzeniu umowy lokatora nie wolno usunąć siłą. Jeśli nie chce on wyprowadzić się dobrowolnie, właściciel musi zastosować przewidzianą prawem procedurę.

Właściciel nie może po prostu zmienić zamków

Samowolna eksmisja jest niedopuszczalna. Właściciel nie powinien próbować zmusić lokatora do opuszczenia mieszkania poprzez:

• wymianę zamków podczas jego nieobecności,
• zablokowanie dostępu do lokalu,
• wyniesienie mebli, ubrań i pozostałych rzeczy,
• odłączenie prądu, gazu, wody lub ogrzewania,
• zdejmowanie drzwi lub okien,
• nachodzenie lokatora i stosowanie gróźb,
• wprowadzanie do mieszkania innych osób,
• celowe stwarzanie warunków uniemożliwiających normalne zamieszkiwanie.

Takie działania mogą rodzić odpowiedzialność cywilną, a w określonych okolicznościach również karną.

Artykuł 191 § 1a Kodeksu karnego przewiduje karę do trzech lat pozbawienia wolności dla osoby, która w celu zmuszenia innego człowieka do określonego zachowania uporczywie albo w sposób istotny utrudnia mu korzystanie z zajmowanego mieszkania. Przepis może znaleźć zastosowanie również wtedy, gdy sprawcą jest właściciel lokalu.

Brak zapłaty nie pozwala na natychmiastowe wyrzucenie

Niepłacenie czynszu może stanowić podstawę rozwiązania umowy, ale właściciel musi zachować procedurę określoną w ustawie o ochronie praw lokatorów.

W przypadku standardowego najmu lokalu mieszkalnego wypowiedzenie z powodu zadłużenia jest możliwe, gdy najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Zanim właściciel wypowie umowę, powinien:

1. uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu,
2. wskazać istniejące zadłużenie,
3. wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności,
4. dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu złożyć pisemne wypowiedzenie.

Wypowiedzenie powinno określać jego przyczynę. Ustawa przewiduje przy tej podstawie wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel może równocześnie dochodzić niezapłaconego czynszu, odsetek oraz innych należnych opłat.

Kiedy jeszcze można wypowiedzieć najem?

Przepisy pozwalają właścicielowi zakończyć stosunek prawny również w innych określonych sytuacjach. Dotyczy to między innymi przypadków, gdy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania niezgodnie z umową,
• dopuszcza do powstania poważnych szkód,
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania,
• rażąco lub uporczywie zakłóca porządek domowy,
• bez wymaganej zgody wynajął lub oddał lokal innej osobie,
• zajmuje mieszkanie, które musi zostać opróżnione z powodu rozbiórki albo koniecznego remontu.

Właściciel może również odzyskać lokal, jeżeli zamierza w nim zamieszkać. W takim przypadku okres wypowiedzenia zależy między innymi od tego, czy lokator ma możliwość zamieszkania w innym lokalu albo czy właściciel zapewni mu lokal zamienny.

Jeśli właściciel zapewnia lokal zamienny lub najemca ma odpowiedni tytuł do innego mieszkania, wypowiedzenie może nastąpić co najmniej pół roku wcześniej. Jeżeli takiego lokalu nie ma, okres wypowiedzenia może wynosić nawet trzy lata.

Umowa na czas określony nie zawsze może zostać wcześniej zakończona

Jeżeli umowę zawarto na czas oznaczony, możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia zależy między innymi od przyczyn zapisanych w umowie oraz przepisów szczególnych.

Właściciel nie może automatycznie uznać, że skoro mieszkanie należy do niego, wolno mu zakończyć każdą umowę w dowolnym momencie. Znaczenie ma jej treść, rodzaj najmu oraz powód wypowiedzenia.

Inaczej wygląda sytuacja po upływie terminu, na który zawarto umowę. Tytuł prawny najemcy może wtedy wygasnąć, a właściciel ma prawo żądać wydania mieszkania. Nadal jednak nie daje mu to prawa do samodzielnego usunięcia lokatora.

Eksmisję przeprowadza komornik, nie właściciel

Jeżeli umowa została skutecznie rozwiązana albo wygasła, właściciel powinien wezwać byłego najemcę do opuszczenia i wydania lokalu.

Gdy wezwanie nie przynosi skutku, kolejnym krokiem jest pozew o opróżnienie mieszkania. Dopiero po uzyskaniu odpowiedniego orzeczenia i tytułu wykonawczego można skierować sprawę do komornika.

Również Ministerstwo Rozwoju i Technologii, odpowiadając na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, wskazywało, że odzyskanie lokalu od najemcy, który nie chce go opuścić, co do zasady następuje na drodze sądowej po orzeczeniu eksmisji.

To komornik wykonuje przymusowe opróżnienie mieszkania. Właściciel nie może zastąpić sądu i komornika, nawet jeśli jest przekonany, że wypowiedzenie zostało przeprowadzone prawidłowo.

Co z najmem okazjonalnym?

Najem okazjonalny upraszcza właścicielowi odzyskanie mieszkania. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Nie oznacza to jednak zgody na samowolne wyrzucenie z mieszkania.

Właściciel nadal musi:

• prawidłowo zakończyć umowę,
• doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu,
• uzyskać dla aktu notarialnego klauzulę wykonalności,
• skierować sprawę do komornika.

Różnica polega przede wszystkim na tym, że nie trzeba przeprowadzać pełnego procesu o eksmisję. Nadal jednak właściciel nie może osobiście zmienić zamków i wystawić rzeczy najemcy na korytarz.

Podobne uproszczenia występują przy najmie instytucjonalnym.

Czy zimą można przeprowadzić eksmisję?

W podstawowym modelu wyroków nakazujących opróżnienie mieszkania nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego może zostać przekwaterowana.

Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Ochrona nie działa w każdej sprawie, między innymi w niektórych przypadkach związanych z przemocą domową oraz przy szczególnych rodzajach najmu.

Nie można więc przyjąć, że każda eksmisja zimą jest zabroniona. Zależy to od podstawy prawnej, rodzaju umowy, treści orzeczenia oraz sytuacji osoby zajmującej lokal.

Brak meldunku nie odbiera ochrony

Meldunek nie decyduje o prawie do mieszkania. Jest wyłącznie administracyjnym potwierdzeniem miejsca pobytu.

Najemca może mieć prawo zajmować lokal nawet wtedy, gdy nie jest w nim zameldowany. Z drugiej strony stałe zameldowanie nie daje prawa do pozostania w mieszkaniu po skutecznym zakończeniu umowy.

Najważniejsze są:

• umowa najmu,
• okres jej obowiązywania,
• skuteczność wypowiedzenia,
• przepisy o ochronie praw lokatorów,
• ewentualne orzeczenie sądu.

Co zrobić, gdy właściciel wymienił zamki?

Lokator powinien przede wszystkim zabezpieczyć dowody. Mogą to być wiadomości od właściciela, zdjęcia drzwi i zamków, nagrania, zeznania sąsiadów, umowa najmu oraz potwierdzenia dokonywania opłat.

W zależności od sytuacji można:

• wezwać policję, zwłaszcza gdy dochodzi do gróźb, przemocy albo usuwania rzeczy,
• złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa,
• wystąpić do sądu o ochronę naruszonego posiadania,
• domagać się przywrócenia dostępu do mieszkania,
• żądać naprawienia wyrządzonej szkody,
• skorzystać z pomocy prawnika albo punktu nieodpłatnej pomocy prawnej.

Nawet właściciel mieszkania może naruszyć posiadanie najemcy. W sprawie o ochronę posiadania sąd bada przede wszystkim ostatni stan posiadania oraz fakt jego naruszenia, a nie to, kto jest właścicielem nieruchomości.

Właściciel może odzyskać mieszkanie, ale tylko legalnie

Najkrócej: właściciel ma prawo skutecznie wypowiedzieć najem, żądać opuszczenia lokalu, odzyskać zaległy czynsz i wystąpić do sądu o eksmisję. Nie ma jednak prawa samodzielnie wyrzucić lokatora, zmienić zamków, wynieść jego rzeczy ani odciąć mediów, aby wymusić wyprowadzkę.

Jeżeli najemca nie wyprowadza się po wygaśnięciu umowy, może zostać zobowiązany do zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie mieszkania. Właściciel musi jednak dochodzić swoich praw legalnymi metodami. Samowolna eksmisja może stworzyć poważne problemy prawne również dla niego.

Artykuł ma charakter ogólny. Przy ocenie konkretnej sytuacji znaczenie ma treść umowy, sposób jej wypowiedzenia oraz rodzaj najmu.