Właściciele mieszkań w blokach łapią się za głowy. Nadchodzi obowiązkowa wymiana, kary mogą spaść na lokatorów

Spółdzielnie, wspólnoty i zarządcy budynków wielolokalowych mają coraz mniej czasu na dostosowanie starszych urządzeń rozliczających ogrzewanie i ciepłą wodę. Termin zapisany w ustawie upływa 1 stycznia 2027 roku. Urządzenia objęte obowiązkiem mają umożliwiać zdalny odczyt, bez konieczności każdorazowego wpuszczania osoby odczytującej wskazania do mieszkania. Koszty modernizacji mogą znaleźć się w opłatach mieszkańców. Za wskazane w Prawie energetycznym zaniedbania właścicielowi lub zarządcy grozi natomiast kara pieniężna od 1000 do 5000 zł.

Najważniejszy dla mieszkańców jest sposób zorganizowania i sfinansowania całej operacji. W jednym budynku wystarczy doposażenie odpowiednich urządzeń, w innym konieczna będzie wymiana większej liczby wodomierzy lub podzielników. Do tego dochodzą montaż, uruchomienie odczytu i późniejsza obsługa rozliczeń. Nie ma jednej ogólnopolskiej ceny przypisanej do mieszkania ani automatycznej podwyżki w identycznej wysokości dla wszystkich. Dlatego informacja o obowiązku powinna być początkiem przedstawienia mieszkańcom konkretnego planu i kosztorysu.

Termin wynika z ustawy. Przygotowania powinny zakończyć się jeszcze w tym roku

Obowiązek zapisano w art. 16 ustawy z 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw. Dotyczy zastąpienia starszych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy ciepłej wody urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu. Chodzi o urządzenia zamontowane przed wejściem odpowiednich zmian w życie, czyli przed 22 maja 2021 roku. Graniczną datą wykonania obowiązku jest 1 stycznia 2027 roku. Zarządcy powinni więc odpowiednio wcześniej zorganizować dostawy, montaż oraz dostęp do pomieszczeń.

Ministerstwo Klimatu i Środowiska w odpowiedzi na petycję z 2023 roku wyjaśniało, że przewidziano ponad pięć lat na zastąpienie lub doposażenie urządzeń. Resort wskazywał również możliwość powiązania modernizacji z legalizacją przyrządów, które jej wymagają. Istotny jest zatem efekt: urządzenie ma zapewniać zdalny odczyt. Nie każdy przypadek wymaga wyrzucenia całego dotychczasowego przyrządu, jeżeli technicznie możliwe i prawidłowe jest jego doposażenie. Taką możliwość należy jednak sprawdzić dla konkretnego modelu i systemu zastosowanego w budynku.

Nie wszystkie liczniki w bloku podlegają temu samemu obowiązkowi

W komunikatach o wymianie często pojawia się ogólne określenie „liczniki”, ale zakres przepisów jest dokładniejszy. Termin dotyczy urządzeń związanych z rozliczaniem ciepła i ciepłej wody użytkowej w budynkach wielolokalowych. Wodomierz zimnej wody może zostać wymieniony przy okazji tych samych prac, lecz jego wymiana nie wynika z tego konkretnego przepisu. Podobnie nie należy przenosić daty 1 stycznia 2027 roku na wszystkie liczniki energii elektrycznej. Mieszkaniec powinien otrzymać informację, które urządzenia w jego lokalu są objęte pracami i z jakiej przyczyny.

Urządzenie	Czego dotyczy obowiązek?
Ciepłomierz	Dostosowania starszego urządzenia objętego przepisem do zdalnego odczytu.
Podzielnik kosztów ogrzewania	Zastosowania urządzenia ze zdalnym odczytem w miejsce starszego podzielnika objętego obowiązkiem.
Wodomierz ciepłej wody użytkowej	Dostosowania do zdalnego odczytu na zasadach określonych w przepisach.
Wodomierz zimnej wody	Termin z art. 16 nie nakazuje jego wymiany; może być objęty osobnym planem modernizacji.
Licznik energii elektrycznej	Jego wymiana jest regulowana odrębnymi przepisami i harmonogramami.

Warunki techniczne mają znaczenie, ale nie wystarczy powiedzieć, że wymiana się nie opłaca

Przepisy dotyczące wyposażania lokali uwzględniają techniczną wykonalność i opłacalność zastosowania urządzeń. Rozporządzenie z 7 grudnia 2021 roku przewiduje między innymi analizę techniczną oraz ocenę ekonomiczną obejmującą okres pięcioletni. Porównuje się projektowane oszczędności energii z kosztami zakupu, montażu i eksploatacji. Jednocześnie rozporządzenie zawiera szczególne zasady dla budynków, które były już wyposażone w urządzenia do indywidualnego rozliczania. Dlatego sam argument o wysokiej cenie nie stanowi wystarczającego wyjaśnienia rezygnacji z modernizacji istniejącego systemu.

Dla mieszkańca praktyczne znaczenie ma dokumentacja takiej decyzji. Jeżeli zarządca twierdzi, że określonego rozwiązania nie można zastosować, powinien umieć wskazać ograniczenia instalacji i podstawę przyjętego stanowiska. Przy planowanym zakupie warto natomiast porównać cały koszt użytkowania systemu, a nie wyłącznie cenę urządzenia. Rozporządzenie uwzględnia również jego późniejszą eksploatację. Tańszy zakup może więc wymagać zestawienia z wydatkami ponoszonymi przez następne lata.

W Warszawie przygotowywana jest wymiana ponad 25 tysięcy podzielników

Skalę przedsięwzięcia pokazuje ogłoszenie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Ochota” z 11 września 2026 roku. Przetarg przewiduje demontaż dotychczasowych podzielników oraz dostawę i montaż nowych urządzeń elektronicznych z modułem radiowym. Wskazana liczba wynosi 25 604 podzielniki, a zamówienie obejmuje również odczyty i rozliczanie kosztów energii cieplnej. Spółdzielnia wybrała w dokumentacji formułę dzierżawy na 120 miesięcy, czyli dziesięć lat. Jest to zakres ogłoszonego postępowania, a nie potwierdzenie zakończenia wymiany we wszystkich lokalach.

Ten przykład pokazuje, dlaczego mieszkaniec powinien pytać także o sposób finansowania. Zakup urządzeń i wieloletnia dzierżawa oznaczają różne rozłożenie wydatków. W odpowiedziach dla oferentów WSM „Ochota” podtrzymała dzierżawę oraz wskazała, że urządzenia przez okres umowy pozostają własnością wykonawcy. Zażądała też zachowania danych ze starych i nowych podzielników, pozwalających odtworzyć rozliczenie za 2026 rok. Podczas wymiany ważne są więc zarówno koszty, jak i prawidłowe zapisanie dotychczasowych wskazań.

Wydatek może trafić do opłat mieszkańców. Ile może oznaczać dla jednego lokalu?

Sposób pokrycia kosztów zależy od zasad obowiązujących w danej nieruchomości i przyjętego finansowania. Wydatek może być pokryty z wcześniej zgromadzonych środków albo rozłożony na kolejne wpłaty. Dla domowego budżetu znaczenie ma to, jaka część przypada na konkretny lokal oraz przez ile miesięcy będzie pobierana. Nie należy zakładać, że kwotę zawsze dzieli się po równo między mieszkania. Trzeba sprawdzić rzeczywistą podstawę podziału kosztów, liczbę urządzeń i zakres usługi.

Poniższa tabela jest wyłącznie przykładem rachunkowym, a nie cennikiem wymiany. Założono budynek z 60 lokalami, równy udział każdego mieszkania w wydatku oraz rozłożenie płatności na 12 miesięcy. Nie uwzględniono odsetek ani dodatkowej obsługi systemu. W rzeczywistym budynku kwoty mogą być inne, podobnie jak sposób ich podziału. Przykład pozwala zobaczyć, jak koszt całego przedsięwzięcia przekłada się na miesięczne obciążenie.

Przykładowy koszt całego przedsięwzięcia	Udział jednego z 60 lokali	Miesięcznie przez 12 miesięcy
24 000 zł	400 zł	około 33,33 zł
36 000 zł	600 zł	50 zł
48 000 zł	800 zł	około 66,67 zł

Są kary i uprawnienia kontrolne. Odpowiada właściciel lub zarządca

Prawo energetyczne przewiduje karę od 1000 do 5000 zł za naruszenia wskazane w art. 56 ust. 1 pkt 6a. Obejmują one obowiązki wyposażenia lokali, rozliczania według zużycia oraz przekazywania wymaganych informacji. Karę wymierza Prezes URE w drodze decyzji administracyjnej. Urząd może żądać od właściciela lub zarządcy dokumentów i informacji dotyczących wykonania tych obowiązków. Kontrola ich realizacji nie oznacza automatycznego wystawiania mandatu każdemu mieszkańcowi budynku.

Finansowanie modernizacji i odpowiedzialność za zaniedbania trzeba rozpatrywać osobno. Jeżeli dodatkowa kwota pojawia się w opłatach, mieszkaniec powinien wiedzieć, czy płaci za urządzenie, montaż, dzierżawę lub obsługę rozliczeń. Samo powołanie się na możliwość otrzymania kary nie wyjaśnia wysokości podwyżki. W spółdzielni osoby uprawnione mogą zażądać kalkulacji opłat, a członkowie mają również ustawowe prawa dostępu do określonych dokumentów, w tym umów i faktur. To pozwala ocenić konkretny wydatek.

Mieszkaniec musi umożliwić wymianę, ale powinien znać termin i wykonawcę

Przy stosowaniu wskazanych w ustawie urządzeń użytkownik lokalu ma obowiązek udostępnić pomieszczenia do ich instalacji lub wymiany oraz umożliwić kontrolę i odczyt. Warto więc wcześniej uzgodnić dostęp, szczególnie gdy urządzenia znajdują się za zabudową. Praktycznie pomocne jest zachowanie protokołu z numerami i wskazaniami demontowanych przyrządów. Mieszkaniec powinien także znać firmę wykonującą prace i zakres zlecenia. Pozwoli to później sprawdzić, czy dane przypisano do właściwego lokalu.

Zdalny odczyt daje również prawo do informacji o zużyciu

Przy rozliczaniu według urządzeń objętych odpowiednimi przepisami właściciel lub zarządca ma nieodpłatnie umożliwiać uzyskanie informacji o zużyciu raz w miesiącu. Dostęp do tych danych nie oznacza jednak, że każda nieruchomość przechodzi na comiesięczne końcowe rozliczenie. Warto ustalić, gdzie informacje będą dostępne i jak sprawdzać je w trakcie sezonu. Porównanie kolejnych okresów może pomóc wcześniej zauważyć zmianę zużycia. Sama wymiana urządzenia nie gwarantuje natomiast niższego rachunku.

Co ustalić z administracją przed końcem roku?

Najlepiej wystąpić o pisemną informację obejmującą zakres wymiany, harmonogram, wykonawcę i sposób finansowania. Jeżeli zapowiedziano dodatkową opłatę, należy poprosić o kalkulację przypadającą na lokal oraz wyjaśnienie, czy obejmuje jednorazowy montaż, czy również wieloletnią obsługę. W spółdzielni żądanie kalkulacji mogą złożyć członkowie, właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przed montażem warto przygotować dostęp do urządzeń i zachować dokumentację odczytu końcowego. Po pracach trzeba sprawdzić numery nowych przyrządów oraz sposób udostępniania danych, aby pierwsze rozliczenie można było zweryfikować.