Zgoda sąsiadów nie będzie na razie potrzebna. Rząd wycofał się z przepisów, ale tymczasowo

Właściciele mieszkań w blokach przez kilka miesięcy żyli w niepewności. Rząd zapowiadał, że zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego będzie wymagała zgody wspólnoty, czyli w praktyce sąsiadów. Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmieniło zdanie. Jest jednak haczyk, o którym powinni wiedzieć zwłaszcza mieszkańcy kamienic i bloków w centrum Warszawy.

Ministerstwo rezygnuje z obowiązkowej zgody wspólnoty

Jak ustalił Portal Samorządowy, MRiT wycofało się z planu, by przekształcenie mieszkania w lokal o innym przeznaczeniu wymagało zgody wspólnoty mieszkaniowej. Resort przekazał, że rezygnuje z wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia mieszkania na najem krótkoterminowy. Dodał też, że aktualnie nie są jednak prowadzone w tym kierunku prace.

Pomysł pojawił się w projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali (numer UD312), o którym Portal Samorządowy pisał w lipcu. Zgodnie z nim uchwała właścicieli lokali miała być potrzebna w 3 sytuacjach: przy zmianie przeznaczenia lokalu, przy połączeniu 2 lokali w jeden i przy podziale lokalu. Chodziło m.in. o przekształcanie mieszkań w gabinety lekarskie, kancelarie czy lokale na wynajem krótkoterminowy. Gdyby wspólnota bezzasadnie odmówiła zgody, właściciel mógłby iść do sądu.

Ministerstwo uzasadniało projekt tym, że według obecnego orzecznictwa właściciel może zmienić sposób korzystania z lokalu bez pytania wspólnoty o zdanie. Tymczasem taka zmiana może wpływać na sąsiednie mieszkania i części wspólne budynku, np. przez większy ruch na klatce, hałas czy zniszczenia.

Dlaczego rząd się wycofał

Według Portalu Samorządowego zadecydowały 2 kwestie. Pierwsza to nowa ustawa o najmie krótkoterminowym. 8 października 2026 r. Sejm przyjął nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, która reguluje ten rynek. Zdaniem rządu dodatkowe przepisy w ustawie o własności lokali nie są już potrzebne.

Druga to sprzeciw Ministra Sportu i Turystyki. Resort uznał obowiązkową zgodę wspólnoty za zagrożenie dla rynku usług turystycznych i zgłaszał wątpliwości konstytucyjne związane z ochroną prawa własności. Jego zdaniem ustawa hotelarska zawiera wystarczające narzędzia przeciwko nadużyciom.

Wspólnoty i tak dostaną broń przeciw najmowi krótkoterminowemu

Rezygnacja ze zgody nie oznacza, że sąsiedzi nie będą mieli nic do powiedzenia. Uchwalona przez Sejm ustawa daje im inne narzędzia. Według jej opisu:

• od 1 stycznia 2028 r. wspólnota lub spółdzielnia będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich, czyli m.in. najmu krótkoterminowego, w budynku lub jego części,
• w spółdzielni taka uchwała będzie wymagała poparcia ponad połowy wszystkich członków uprawnionych do głosowania,
• już działający najem będzie mógł trwać jeszcze 6 miesięcy po podjęciu uchwały,
• mieszkania na wynajem trafią do gminnej ewidencji i dostaną numer, który platformy, np. Booking czy Airbnb, będą musiały pokazywać w ogłoszeniach,
• za wynajem bez wpisu do ewidencji grozi kara do 50 tys. zł,
• sąsiad z tego samego lub sąsiedniego budynku będzie mógł wnioskować o kontrolę takiego lokalu.

Ustawa trafi teraz do Senatu, a potem do prezydenta. Jej ostateczny kształt może się jeszcze zmienić.

Rząd może wrócić do tematu po 2028 r.

MRiT nie zamyka sprawy na dobre. Jak ustalił Portal Samorządowy, rząd nie wyklucza powrotu do obowiązkowej zgody wspólnoty, ale dopiero po ocenie, jak działają nowe przepisy o najmie krótkoterminowym. Ponieważ wspólnoty będą mogły wprowadzać zakazy od 1 stycznia 2028 r., taka analiza będzie możliwa najwcześniej po tej dacie. Dopiero wtedy resort zdecyduje, czy zmieniać ustawę o własności lokali.

Warszawa: tu temat dotyczy najwięcej osób

Dla stolicy to szczególnie ważna sprawa. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy skupiają się w Warszawie przede wszystkim w Śródmieściu i dzielnicach położonych blisko centrum. Z kolei gabinety, biura czy pracownie w mieszkaniach to codzienność wielu osiedli. Dla części mieszkańców to wygoda, dla innych źródło konfliktów o hałas, obcych ludzi na klatce i szybsze zużycie części wspólnych.

Warto też pamiętać, że rezygnacja z wymogu zgody wspólnoty nie zwalnia z innych obowiązków. Zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na użytkowy wymaga zgłoszenia na podstawie art. 71 Prawa budowlanego, a jeśli wiąże się z robotami budowlanymi, może być potrzebne pozwolenie na budowę. W Warszawie takie sprawy prowadzi Urząd m.st. Warszawy. Lokal wykorzystywany do działalności gospodarczej jest też objęty znacznie wyższym podatkiem od nieruchomości niż mieszkanie.

Co to oznacza dla właścicieli mieszkań i wspólnot?

• Chcesz otworzyć w mieszkaniu biuro, gabinet czy wynajmować je turystom? Na razie nie potrzebujesz do tego uchwały wspólnoty.
• Formalną zmianę sposobu użytkowania lokalu zgłoś w urzędzie. W Warszawie zrobisz to w Urzędzie m.st. Warszawy.
• Prowadzisz działalność w mieszkaniu? Sprawdź, jaką stawkę podatku od nieruchomości płacisz za część wykorzystywaną do działalności.
• Wynajmujesz krótkoterminowo? Przygotuj się na obowiązkowy wpis do ewidencji i numer w ogłoszeniach, gdy nowa ustawa wejdzie w życie.
• Wspólnota ma problem z najmem krótkoterminowym w budynku? Od 1 stycznia 2028 r. będzie mogła podjąć uchwałę o zakazie. Warto już teraz zebrać dokumentację uciążliwosci.
• Sprawdź regulamin porządku domowego. Wspólnota może wymagać przestrzegania ciszy nocnej i zasad korzystania z części wspólnych przez wszystkich, także najemców.