Nie będzie powiadomienia ani listu. Mogą przyjść nawet w nocy i bez nakazu. Przepisy są jasne: musisz ich wpuścić albo pójdziesz do więzienia

W sierpniu medialna panika o milionowych karach za przeróbki w mieszkaniach zelektryzowała właścicieli bloków. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zdementował doniesienia o masowych kontrolach. Jednak przepisy pozwalające inspektorowi wejść do mieszkania bez nakazu faktycznie istnieją – i działają najczęściej po jednym telefonie od sąsiada.

W mediach pojawiły się doniesienia o karach sięgających nawet 1 080 000 zł za nielegalne przeróbki w mieszkaniach. Ta kwota rzeczywiście istnieje w przepisach, ale dotyczy samowolnej budowy domów, rozbudów czy nadbudów – nie zwykłych remontów w blokach mieszkalnych. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi dla portalu Warszawa w Pigułce jasno stwierdził: nie ma żadnej akcji masowych kontroli mieszkań na terenie całego kraju.

Jednak to, że nie ma zmasowanej akcji, nie oznacza, że inspektor nie może przyjść. Może. I nie potrzebuje nakazu sądowego.

Art. 81a Prawa budowlanego – inspektor wchodzi bez pytania o zgodę

Podstawą prawną dla działań inspektorów budowlanych jest art. 81a ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Przepis ten istnieje od lat i jest jasny: „Organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego”.

Obiekt budowlany to w rozumieniu prawa każdy budynek – w tym bloki mieszkalne i wszystkie lokale w nich się znajdujące. Inspektor nie potrzebuje zgody właściciela, nie musi wcześniej informować o wizycie, nie potrzebuje nakazu sądowego. Wystarczy, że ma uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów prawa budowlanego.

Ten sam przepis reguluje, jak powinna przebiegać kontrola. Art. 81a ust. 2 stanowi, że czynności kontrolne w lokalu mieszkalnym przeprowadza się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku. Jeśli takie osoby są nieobecne, art. 81a ust. 3 pozwala inspektorowi przywołać pełnoletniego świadka i przeprowadzić kontrolę w jego obecności.

Właściciel nie może skutecznie odmówić wstępu. Utrudnianie kontroli to już sprawa karna – zgodnie z art. 224 Kodeksu karnego utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze pozbawienia wolności do 3 lat.

Sąsiad dzwoni, inspektor przyjeżdża

Znakomita większość kontroli w mieszkaniach nie bierze się z planowych akcji inspektoratów. Źródłem jest telefon lub pismo od rozdrażnionego sąsiada. Czasem do zarządcy budynku, czasem bezpośrednio do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Wystarczy zgłoszenie, że w mieszkaniu obok trwa remont, który może naruszać konstrukcję budynku. Hałas od wczesnego rana. Robotnicy wnoszący materiały przez klatkę schodową. Podejrzenie, że właściciel przesunął ścianę nośną albo wbudował instalacje w miejsca, gdzie nie powinien. Inspektor ma obowiązek sprawdzić takie zgłoszenie.

Nie trzeba konkretnych dowodów. Wystarczy, że sąsiad słyszy przez ścianę wiercenie i ma podejrzenie, że coś może być nie tak. Dzwoni do zarządcy, zarządca zgłasza to do inspektoratu – i procedura rusza. Inspektorat może wszcząć postępowanie wyjaśniające, a w jego ramach przeprowadzić kontrolę w mieszkaniu.

Portal Warszawa w Pigułce podaje konkretny przypadek: sąsiad zgłosił podejrzenie nielegalnych prac po tym, jak usłyszał w ścianach hałaśliwe odgłosy. Podczas kontroli okazało się, że właściciel wbudował rury spustowe w ścianę łazienkową bez wymaganego zgłoszenia. Organ nadzoru wszczął postępowanie. Legalizacja prac kosztowała właściciela kilka tysięcy złotych i kilka miesięcy nerwów.

Kupujesz mieszkanie po remoncie? Sprawdź dokumentację, bo odpowiesz za poprzednika

Art. 51 Prawa budowlanego nie pozostawia złudzeń: odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. Nie ma znaczenia, kto faktycznie wykonał nielegalne prace. Jeśli kupisz mieszkanie, w którym poprzedni właściciel przesunął ścianę bez zgłoszenia – ty będziesz musiał to legalizować.

To pułapka, która może kosztować dziesiątki tysięcy złotych. Kupujesz mieszkanie z pięknym otwartym salonem. Po kilku miesiącach przychodzi kontrola – na przykład w ramach przeglądu technicznego całego budynku albo po zgłoszeniu sąsiada. Okazuje się, że poprzedni właściciel wyburzył ścianę bez zgłoszenia. Ty stajesz przed koniecznością legalizacji – niezależnie od tego, że nie ty wykonałeś te prace.

Zgodnie z art. 51 ust. 1: „Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym oraz przestrzegania warunków użytkowania obiektu spoczywa na jego właścicielu lub zarządcy”. To oznacza, że nowy właściciel przejmuje wszystkie konsekwencje decyzji poprzedniego.

Kupując mieszkanie po remoncie, trzeba żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac. Zgłoszenia do nadzoru budowlanego, protokoły odbioru, opinie techniczne, faktury od firm remontowych. Jeśli sprzedający nie może przedstawić tych dokumentów – to czerwona lampka.

Co to oznacza dla ciebie

Planujesz remont? Zanim zrobisz pierwszy otwór w ścianie, sprawdź w zarządzie lub spółdzielni, czy twoje prace wymagają zgłoszenia. Konsultacja z administratorem budynku kosztuje kilkaset złotych. Późniejsza legalizacja – nawet kilkanaście tysięcy.

Przesunięcie ściany działowej o metr. Powiększenie okna. Wymiana całej instalacji elektrycznej z wbudowaniem rur w ściany konstrukcyjne. Wiele pozornie drobnych prac wymaga formalnego zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Problem polega na tym, że granica między „można bez zgłoszenia” a „trzeba zgłosić” jest często nieostro określona. Większość właścicieli nie wie, gdzie dokładnie ona przebiega.

Zrób dokumentację fotograficzną mieszkania przed każdym remontem. Każdego pomieszczenia, każdej ściany, każdego detalu. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak mieszkanie wyglądało przed twoimi pracami. To może uratować cię przed odpowiedzialnością za prace wykonane przez poprzedniego właściciela.

500 zł mandatu, nie milion – ale legalizacja to już inna historia

Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia stanowi wykroczenie zagrożone grzywną do 500 zł w drodze mandatu karnego. W przypadku zbiegu wykroczeń – do 1000 zł. To oficjalne stawki za sam fakt wykonania prac bez zgłoszenia.

Jednak realne koszty zaczynają się dopiero później. Legalizacja samowoli budowlanej w mieszkaniu może pochłonąć około 15 000 zł. Sama procedura administracyjna kosztuje od 2500 do 5000 zł. Do tego dochodzą honoraria architekta, który musi przygotować dokumentację powykonawczą, ekspertyzy techniczne sprawdzające, czy prace nie zagrażają konstrukcji budynku, ewentualne poprawki, jeśli okaże się, że coś zostało wykonane niezgodnie z przepisami.

W najgorszym scenariuszu organ nadzoru może nakazać przywrócenie stanu pierwotnego. Wyburzenie nielegalnie przestawionej ściany. Zasypanie podłogi, pod którą nielegalnie poprowadzono instalacje. Wymiana instalacji elektrycznej, która została wbudowana z naruszeniem przepisów. Koszty idą wtedy w dziesiątki tysięcy złotych.

Inspektor legitymuje się i sporządza protokół

Art. 81a reguluje też przebieg samej kontroli. Inspektor musi okazać legitymację służbową i upoważnienie do przeprowadzenia kontroli. Po zakończeniu czynności sporządza protokół, który właściciel powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem.

Jeśli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, masz prawo wpisać uwagi do protokołu. Nie musisz zgadzać się ze wszystkim, co inspektor zapisze. Możesz zakwestionować jego ustalenia, przedstawić własną wersję zdarzeń, wskazać dokumenty, które go nie przekonały.

Protokół to podstawa ewentualnego późniejszego postępowania administracyjnego. Każde słowo w nim zapisane może być później wykorzystane przez organ jako dowód. Dlatego nie warto podpisywać protokołu na szybko, nie czytając dokładnie każdego punktu.

Inspektor może żądać okazania pełnej dokumentacji prac. Zgodnie z art. 81c Prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego „mogą żądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego”.

Brak dokumentacji może zostać uznany za działanie w złej wierze. Dlatego każdą fakturę, każde zgłoszenie, każdą korespondencję z zarządem czy firmą remontową warto zachować. Nie wiadomo, kiedy mogą się przydać.

Zachowaj spokój, ale nie przyznawaj się do niczego

Podczas kontroli najważniejsze jest zachowanie spokoju. Uprzejmość często pomaga uniknąć eskalacji sytuacji. Nie warto utrudniać pracy inspektora – to może skończyć się zarzutami karnymi zgodnie z Kodeksem karnym. Ale też nie warto samodzielnie przyznawać się do niczego.

Każde słowo wypowiedziane podczas kontroli może zostać zapisane w protokole i użyte jako dowód. Lepiej powiedzieć, że skonsultujesz się z prawnikiem, niż improwizować na miejscu i przyznawać się do rzeczy, których może nie jesteś pewien.

Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie samowoli budowlanej, nie ignoruj go. Termin na odpowiedź jest krótki, a jego niezachowanie może skutkować wydaniem decyzji niekorzystnej dla ciebie. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych. Ale może zaoszczędzić dziesiątków tysięcy złotych kary i kosztów legalizacji.

Przechowuj dokumentację przez lata

Najlepszą obroną przed zarzutami o samowolę budowlaną jest kompletna dokumentacja wszystkich prac wykonanych w mieszkaniu. Faktury od firm remontowych, zgłoszenia do nadzoru budowlanego, protokoły odbioru prac, opinie techniczne, korespondencja z zarządem budynku.

Wszystko to warto przechowywać przez długie lata. Nie wiadomo, kiedy może przyjść kontrola. Może po dwóch latach, może po pięciu. Może w związku z kolejnym remontem, może po zgłoszeniu sąsiada, może w ramach przeglądu technicznego całego budynku.

Jeśli kupisz mieszkanie po kimś, żądaj od sprzedającego pełnej dokumentacji wszystkich remontów. Jeśli jej nie ma – rozważ, czy warto kupować takie mieszkanie. Albo negocjuj cenę w dół, bo możesz mieć problem z legalizacją cudzych prac.

Przepisy działają od lat, ale teraz sprawniej

Art. 81a Prawa budowlanego obowiązuje od wielu lat. Zmiana polega na tym, że inspektoraty mają teraz więcej zasobów, żeby faktycznie z niego korzystać. Więcej pracowników, lepsze narzędzia, sprawniejsze procedury. Przez długi czas organy nadzoru nie miały możliwości, żeby reagować na każde zgłoszenie. Wiele spraw umierało na etapie wstępnej analizy.

Teraz sytuacja się zmieniła. Wzrosła też świadomość wspólnot mieszkaniowych i zarządców budynków. Administratorzy wiedzą, że odpowiadają za bezpieczeństwo konstrukcji całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić stabilności ścian nośnych, instalacji, a w skrajnych przypadkach – całej konstrukcji. Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia nielegalnych remontów do inspektoratów.

System działa sprawniej. To nie oznacza masowych kontroli w stylu „od drzwi do drzwi”, o których pisały niektóre media. Ale oznacza, że jeden telefon od sąsiada może skończyć się wizytą inspektora w twoim mieszkaniu. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia. Na podstawie art. 81a Prawa budowlanego.