Coś dziwnego dzieje się z mieszkaniami w dużych miastach. Takiej sytuacji nie było od dawna w tej części Europy

Polska stała się wyjątkiem w Europie Środkowo-Wschodniej. Podczas gdy w większości dużych miast regionu ceny mieszkań rosną dwucyfrowo, w czterech największych polskich aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – odnotowano spadki w ujęciu rocznym. To jedyne takie miasta w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Jednocześnie popyt na kredyty hipoteczne bije rekordy, a nowych ofert na rynku jest coraz mniej.

Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań – wyjątek w regionie

Polski Instytut Ekonomiczny przedstawił dane, które stawiają Polskę w unikalnej sytuacji na tle regionu. Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań to jedyne duże miasta Europy Środkowo-Wschodniej, w których ceny mieszkań spadły w ujęciu rocznym.

W gronie dziesięciu głównych miast pozostałych państw naszego regionu aż w siedmiu wzrosty rok do roku były dwucyfrowe. Tymczasem w Polsce – w największych aglomeracjach – zamiast wzrostów widzimy spadki.

To fundamentalna różnica, która pokazuje, jak odmiennie kształtuje się sytuacja na polskim rynku nieruchomości w porównaniu z naszymi sąsiadami. Podczas gdy Praga, Budapeszt czy Bukareszt notują dynamiczne wzrosty cen, polskie metropolie przeżywają okres stabilizacji i korekt.

Jedynym dużym polskim miastem, które wymyka się temu trendowi, jest Gdańsk. Tam ceny wzrosły o 10% w ujęciu rocznym – znacznie więcej niż w innych polskich miastach, ale wciąż mniej niż w większości stolic regionu.

Rynek pierwotny w górę, wtórny w dół

Dane z III kwartału 2025 roku pokazują wyraźny podział na dwa odrębne rynki. Rynek pierwotny – czyli mieszkania sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów – zachowuje się inaczej niż rynek wtórny.

Na rynku pierwotnym ceny mieszkań wzrosły w miastach wojewódzkich i Gdyni o 3,2% w ujęciu rocznym. To nieznaczne spowolnienie względem II kwartału 2025, gdy wzrost wynosił 3,5%. Deweloperzy nadal podnoszą ceny, choć tempo tych podwyżek wyraźnie maleje.

Na rynku wtórnym sytuacja jest odwrotna. Ceny spadły o 2,6% względem analogicznego okresu w 2024 roku. W II kwartale spadek był nieco większy i wynosił 2,8%. To oznacza, że korekta na rynku wtórnym trwa, choć jej tempo nieznacznie zwalnia.

Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym sięga prawie 6 punktów procentowych. Deweloperzy bronią swoich marż, podczas gdy właściciele używanych mieszkań muszą obniżać ceny, by znaleźć nabywców.

Gwałtowny wzrost popytu na kredyty

Mimo spadających cen – a może właśnie dzięki nim – popyt na kredyty mieszkaniowe bije rekordy. W III kwartale 2025 roku do banków wpłynęło 116 tys. wniosków o kredyt hipoteczny.

To drugi kwartał z rzędu, kiedy liczba wniosków przekroczyła 100 tys. i wzrost o 36% względem III kwartału 2024 roku. Tak dynamicznego wzrostu nie widziano od dawna.

Na rosnący popyt wpływają dwa kluczowe czynniki. Po pierwsze, ceny mieszkań od 6 miesięcy są niższe niż rok wcześniej. To otwiera okno możliwości dla kupujących – można kupić taniej niż przed rokiem, co jest rzadkością na rynku nieruchomości.

Po drugie, we wrześniu 2025 roku doszło do kolejnej obniżki stóp procentowych. Niższe stopy oznaczają tańsze kredyty, niższe raty, lepszą zdolność kredytową. To wszystko przekłada się na większą dostępność finansowania.

Połączenie niższych cen mieszkań z tańszymi kredytami stworzyło idealne warunki dla kupujących. Ci, którzy przez ostatnie lata czekali na lepszy moment, teraz masowo składają wnioski kredytowe.

Dramatyczny spadek nowych ofert

Paradoksalnie, w momencie gdy popyt na kredyty rośnie, podaż nowych ofert sprzedaży mieszkań była najniższa od początku roku. To może zapowiadać zmianę trendu w najbliższych kwartałach.

Łącznie w grupie miast wojewódzkich i Gdyni na rynek w III kwartale co tydzień wpływało niecałe 9 tys. ofert. To wyraźnie mniej względem poprzednich dwóch kwartałów 2025 roku, w których liczba ta przekraczała 10,4 tys.

Choć wynik z III kwartału był nadal wyższy o 11% względem analogicznego okresu w 2024 roku, trend jest wyraźnie spadkowy. Z kwartału na kwartał nowych ofert jest coraz mniej.

Największe rynki sprzedaży mieszkań to Warszawa (2265 ofert tygodniowo), Kraków (1395) oraz Wrocław (987). Te trzy miasta koncentrują niemal połowę całej podaży nowych ofert w Polsce.

Spadek podaży przy rosnącym popycie to klasyczny mechanizm, który zwykle prowadzi do wzrostu cen. Jeśli trend się utrzyma, możemy spodziewać się odwrócenia spadkowej tendencji w najbliższych kwartałach.

Dlaczego ceny spadają akurat w Polsce

Sytuacja na polskim rynku nieruchomości jest efektem kilku nakładających się czynników. Po pierwsze, pandemia COVID-19 wywołała gwałtowny wzrost cen mieszkań w latach 2020-2022. Polska nie była wyjątkiem, ale skala wzrostów była szczególnie duża.

Po drugie, agresywne podnoszenie stóp procentowych przez NBP w 2022 i 2023 roku dramatycznie obniżyło dostępność kredytów. Raty wzrosły niemal dwukrotnie, co wypchnęło z rynku znaczną część potencjalnych kupujących.

Po trzecie, polski rynek był mocno przegrzany. Deweloperzy w ostatnich latach wybudowali rekordową liczbę mieszkań, co doprowadziło do nadpodaży w niektórych segmentach i lokalizacjach.

Po czwarte, inflacja i rosnące koszty życia ograniczyły możliwości oszczędzania na wkład własny. Nawet przy niższych cenach mieszkań wiele osób po prostu nie ma wystarczających środków na wejście do gry.

W innych krajach regionu – zwłaszcza na Węgrzech, w Czechach czy Rumunii – przegrzanie rynku było mniejsze, a obecny wzrost cen wynika częściowo z efektu bazy po wcześniejszych korektach.

Co to oznacza dla kupujących

Obecna sytuacja stwarza relatywnie korzystne warunki dla osób planujących zakup mieszkania. Ceny na rynku wtórnym spadają, co daje przestrzeń do negocjacji. Wiele ogłoszeń pozostaje aktywnych przez wiele tygodni, co oznacza, że sprzedający mają ograniczoną siłę przetargową.

Jednocześnie obniżki stóp procentowych poprawiły dostępność kredytów. Choć do poziomu sprzed cyklu podwyżek z lat 2022-2023 jeszcze daleko, sytuacja jest lepsza niż rok temu.

Warto jednak pamiętać, że spadek nowych ofert na rynku może zapowiadać zmianę trendu. Jeśli podaż będzie dalej malała, a popyt rosnął, mechanizm rynkowy nieuchronnie doprowadzi do wzrostu cen.

Dla kupujących oznacza to jedno: okno możliwości może się zamykać. Ci, którzy liczyli na dalsze spadki cen, mogą się rozczarować. Jeśli obecne tendencje się utrzymają, dno rynku może być już za nami.

Perspektywy dla sprzedających

Dla właścicieli mieszkań sytuacja jest mniej komfortowa. Ceny na rynku wtórnym spadają już od kilku kwartałów, co oznacza, że sprzedaż po oczekiwanej cenie może być trudna.

Jednocześnie malejąca podaż nowych ofert może być sygnałem, że część potencjalnych sprzedających wycofuje się z rynku lub odkłada decyzje o sprzedaży. Czekają na lepsze czasy, licząc, że ceny w przyszłości odbiją.

To racjonalna strategia, jeśli ktoś nie jest zmuszony do szybkiej sprzedaży. Historycznie polski rynek mieszkaniowy charakteryzował się długoterminowym trendem wzrostowym, a obecne spadki mogą być tymczasową korektą.

Z drugiej strony, rosnący popyt na kredyty i potencjalne dalsze obniżki stóp procentowych mogą przyciągnąć więcej kupujących. Ci, którzy zdecydują się sprzedać teraz, mogą skorzystać na rosnącej konkurencji wśród nabywców.

Deweloperzy trzymają ceny

Dane pokazują, że deweloperzy nie planują masowych przecen. Wzrost cen na rynku pierwotnym o 3,2% w ujęciu rocznym to sygnał, że branża nie zamierza się poddawać.

Deweloperzy argumentują to rosnącymi kosztami budowy – materiały, robocizna, grunty – wszystko drożeje. Obniżka cen byłaby możliwa tylko kosztem marż, na co większość firm nie chce się zgodzić.

Z drugiej strony, tempo wzrostu cen na rynku pierwotnym wyraźnie maleje. W poprzednich kwartałach wzrosty przekraczały 4-5%, teraz są poniżej 3,5%. To pokazuje, że deweloperzy dostosowują swoją politykę cenową do realiów rynku.

Jeśli popyt na nowe mieszkania osłabnie – a różnica między cenami na rynku pierwotnym i wtórnym będzie rosła – deweloperzy mogą być zmuszeni do większej elastyczności. Na razie jednak trzymają linię.

Gdańsk – wyjątek, który potwierdza regułę

Spośród wszystkich dużych polskich miast tylko Gdańsk odnotował wzrost cen o 10% w ujęciu rocznym. To wynik znacznie lepszy niż w pozostałych aglomeracjach, ale wciąż niższy niż w większości stolic Europy Środkowo-Wschodniej.

Fenomen Gdańska można tłumaczyć kilkoma czynnikami. Po pierwsze, miasto ma ograniczoną przestrzeń do rozbudowy – morze z jednej strony, tereny chronione z drugiej. To naturalnie ogranicza podaż nowych mieszkań.

Po drugie, Gdańsk jako ośrodek akademicki, biznesowy i turystyczny przyciąga ludzi z całej Polski. Popyt jest strukturalnie wysoki, a przepływy migracyjne utrzymują się na wysokim poziomie.

Po trzecie, Trójmiasto ma silną pozycję jako alternatywa dla Warszawy – niższe koszty życia przy zachowaniu dostępu do rynku pracy i infrastruktury miejskiej. To sprawia, że miasto pozostaje atrakcyjne dla młodych ludzi i rodzin.

Co dalej z cenami mieszkań

Prognozy są ostrożne. Większość analityków spodziewa się stabilizacji cen w najbliższych kwartałach, ewentualnie łagodnych wzrostów na poziomie inflacji.

Kluczowe będzie zachowanie dwóch zmiennych: popytu na kredyty i podaży nowych ofert. Jeśli popyt utrzyma się na obecnym poziomie, a podaż będzie dalej malała, ceny pójdą w górę. Jeśli popyt osłabnie lub podaż wzrośnie, spadki mogą być kontynuowane.

Polityka monetarna NBP również będzie miała znaczenie. Kolejne obniżki stóp procentowych mogą dalej pobudzić popyt, podczas gdy stabilizacja lub wzrost stóp będzie go hamować.

W dłuższej perspektywie strukturalne niedobory mieszkań w Polsce powinny wspierać ceny. Polska buduje mniej mieszkań na tysiąc mieszkańców niż większość krajów Europy Zachodniej, co w połączeniu z rosnącą liczbą gospodarstw domowych powinno utrzymać presję na ceny.

Polski rynek nieruchomości przechodzi przez unikalną fazę. Jako jedyne duże miasta w Europie Środkowo-Wschodniej, Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań odnotowały spadki cen w ujęciu rocznym. Jednocześnie rosnący popyt na kredyty i malejąca podaż ofert mogą zapowiadać zmianę trendu. Dla kupujących to być może ostatni moment na korzystne zakupy, dla sprzedających – czas trudnych decyzji o tym, czy czekać na odbicie, czy realizować sprzedaż teraz.