To jedyna droga do szczęścia. Tak uważa 7 na 10 Polaków

Właśnie ukazał się raport, który pokazuje jak bardzo Polacy tęsknią za czymś, czego coraz trudniej im osiągnąć. Młodzi odkładają najważniejsze decyzje życiowe, rodziny rezygnują z dzieci, tysiące wyjeżdża za granicę. Wszystko przez problem, który narasta od lat.

Polski Związek Firm Deweloperskich zlecił badanie IBRiS i analizy Szkoły Głównej Handlowej, których wyniki przedstawiono 16 stycznia 2026. Liczby mówią same za siebie – 71 procent respondentów twierdzi, że tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie. To nie kwestia ambicji ani prestiżu. To fundamentalna potrzeba, której nie zaspokaja rynek najmu, państwowe programy wsparcia ani obietnice polityków.

Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” obnażył skalę problemu, o którym wszyscy wiedzą, ale którego nikt skutecznie nie rozwiązuje. Wbrew narracji o pokoleniu nomadów i elastycznym stylu życia, polskie społeczeństwo nadal patrzy na mieszkanie jak na warunek stabilności. Brak własnych czterech kątów przestaje być kwestią komfortu – zaczyna wpływać na demografię, emigrację i fundamentalne wybory życiowe milionów ludzi.

69 procent nie zdecyduje się na dziecko

Najbardziej alarmujący fragment raportu dotyczy decyzji prokreacyjnych. Aż 69 procent badanych wskazuje brak mieszkania jako realną barierę przy podejmowaniu decyzji o posiadaniu dzieci. To nie jest problem odległy ani abstrakcyjny. To dzieje się tu i teraz, w tysiącach polskich domów, gdzie pary odkładają rodzicielstwo na później, bo nie mają gdzie wychowywać potomstwa.

Młode małżeństwo z Krakowa od 3 lat mieszka w wynajmowanej kawalerce. Oboje pracują na umowach o pracę, zarabiają przyzwoicie, ale wkład własny na kredyt to dla nich nieosiągalna bariera. Właściciel mieszkania nie pozwala na malowanie ścian ani wieszanie półek. Pomysł na dziecko w takiej przestrzeni wydaje się absurdalny. Czekają, oszczędzają, patrzą jak lata uciekają. Statystycznie są typowi dla swojego pokolenia.

Dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej, autorka części analitycznej raportu, wprost nazywa sytuację frustracją młodego pokolenia. Frustracja ta wynika z ograniczonej dostępności mieszkań i braku stabilnych, długofalowych rozwiązań systemowych. Państwo oferuje programy wsparcia, które pojawiają się i znikają co kilka lat. Kredyt 2 procent był, teraz go nie ma. Rodzina 500 plus powstało, potem stało się 800 plus. A dostęp do mieszkania? Nadal poza zasięgiem.

Raport dowodzi również, że 76 procent Polaków uznaje brak tanich mieszkań za jeden z kluczowych powodów emigracji młodych. To nie tylko problem demograficzny Polski, ale wyraz bezradności państwa wobec potrzeb własnych obywateli. Młodzi wykształceni ludzie wyjeżdżają do Niemiec, Holandii, Irlandii nie tylko dla lepszych zarobków. Wyjeżdżają, bo tam mogą wynająć mieszkanie za rozsądne pieniądze, a po kilku latach oszczędzania kupić własne. W Polsce ta perspektywa rozciąga się na dekady.

Wkład własny większy niż roczne zarobki

Największą przeszkodę w posiadaniu mieszkania stanowią wysokie ceny zakupu – wskazuje 77 procent badanych. To oczywiste, ale skala problemu przestaje być oczywista, gdy spojrzy się na liczby. Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie przekracza 15 000 złotych. Mieszkanie 50 metrów kwadratowych to koszt 750 000 złotych. Wkład własny 20 procent? 150 000 złotych. Dla osoby zarabiającej przeciętną krajową to równowartość ponad 2 lat oszczędzania całej pensji bez wydania ani złotówki na jedzenie, czynsz czy ubrania.

Kolejne 43 procent wskazuje koszty najmu jako barierę. Paradoks polega na tym, że młodzi ludzie płacą za wynajem kwoty równe potencjalnej racie kredytu, ale nie mogą dostać kredytu, bo nie mają zdolności kredytowej. Płacą 2500 złotych miesięcznie czynszu przez lata, ale bank odmawia im kredytu na ratę 2300 złotych, bo nie spełniają wymogów formalnych. Koło się zamyka.

Drogie kredyty hipoteczne wskazało 40 procent respondentów. Wymogi dotyczące zdolności kredytowej i wkładu własnego? 30 procent. Razem to mur nie do przejścia dla większości młodych Polaków. Marcin Duma, dyrektor działu badań opinii publicznej w IBRiS, podsumowuje to wprost – własność pozostaje podstawowym punktem odniesienia dla decyzji życiowych i poczucia bezpieczeństwa. Tylko że coraz więcej ludzi nie może tego punktu odniesienia osiągnąć.

Pan Tomasz z Wrocławia ma 32 lata, pracuje jako programista, zarabia 12 000 złotych netto. Jego partnerka pracuje jako nauczycielka za 5000 złotych netto. Razem mają prawie 17 000 złotych miesięcznie. Przez 4 lata odkładali każdą wolną złotówkę. Uzbierali 120 000 złotych na wkład własny. Poszli do banku po kredyt na mieszkanie za 650 000 złotych. Bank odmówił – zdolność kredytowa niewystarczająca. Musieliby zarabiać jeszcze więcej albo mieć większy wkład. Albo czekać kolejne 2 lata.

Najemcy chcą spłacać kredyt

Raport rozwiewają mit szczęśliwego najemcy. Tylko 20 procent badanych akceptuje najem jako rozwiązanie długoterminowe. Reszta traktuje go jako zło konieczne, etap przejściowy, coś czego nie da się uniknąć, ale na pewno nie cel sam w sobie. Aż 89 procent najemców deklaruje wprost, że wolałoby spłacać kredyt hipoteczny zamiast wynajmować, gdyby rata była równa wysokości czynszu.

Dlaczego? Bo najem nie daje poczucia bezpieczeństwa. Właściciel może podnieść czynsz, wypowiedzieć umowę, sprzedać mieszkanie. Młodzi Polacy obawiają się też, że na emeryturze nie będzie ich stać na opłacanie najmu, jeśli nie zdobędą własnego mieszkania wcześniej. Emerytura 3000 złotych, czynsz 2000 złotych – zostaje 1000 złotych na życie. To nie jest przyszłość, którą ktokolwiek chce sobie wyobrazić.

Pani Agnieszka z Poznania wynajmuje od 8 lat. Zmieniła 4 mieszkania, bo właściciele podnosili czynsze albo sprzedawali lokale. Za każdym razem koszty przeprowadzki, nowe meble dopasowane do nowego wnętrza, stres. W ostatnim roku zapłaciła łącznie 28 000 złotych czynszu plus 6000 złotych rachunków. 34 000 złotych do kosza. Za te pieniądze mogłaby spłacać kredyt i po 20 latach mieć własne mieszkanie. Zamiast tego ma zero perspektyw, zero stabilności.

Państwo oceniane na pałę

Ocena polityki mieszkaniowej jest druzgocąca. 45 procent ankietowanych mówi o złej dostępności mieszkań. Zaledwie 6 procent pozytywnie ocenia działania rządu w tej sferze. Co czwarty badany twierdzi, że dziś żadna grupa nie otrzymuje realnego wsparcia. Programy pojawiają się i znikają, a ich efektywność pozostaje wątpliwa.

Polacy oczekują od państwa przede wszystkim wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania oraz działań ułatwiających wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część respondentów popiera budowę mieszkań na wynajem przez państwo, ale traktuje to jako rozwiązanie przejściowe, nie docelowe. Nikt nie chce być najemcą komunalnego lokum przez całe życie. To ma być trampolina do własności, nie cel ostateczny.

Szczególnie ostro oceniają sytuację osoby między 18 a 29 rokiem życia. Aż 81 procent z nich uważa, że dziś zdobycie mieszkania jest znacznie trudniejsze niż w przeszłości. Ich rodzice kupowali mieszkania w latach 90. i 2000. za grosze albo dostawali spółdzielcze przydziały. Dzisiejsi młodzi patrzą na ceny przekraczające 700 000 złotych za kawalerkę na obrzeżach dużego miasta i wiedzą, że bez pomocy rodziców nie mają szans.

Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD, podsumowuje to tak – Polacy nie oczekują ryby, ale wędki, narzędzi, które pozwolą im postawić pierwszy krok na rynku mieszkaniowym. Problem w tym, że państwo przez lata podawało rybę, potem zabierało wędkę, znowu dawało inną rybę, a teraz stoi z pustymi rękami mówiąc że trzeba oszczędzać i czekać.

Deweloperzy z problemem wizerunkowym

Raport pokazuje również obraz branży deweloperskiej. Ponad 60 procent respondentów deklaruje brak zaufania do firm budujących mieszkania. Jednocześnie 41 procent wskazuje uczciwość jako jedną z cech przypisywanych deweloperom. To sygnał mieszany – z jednej strony nieufność, z drugiej powolna odbudowa wiarygodności części rynku.

PZFD próbuje walczyć z negatywnym wizerunkiem poprzez samoregulację. Powołano komisję etyki, na bieżąco reaguje na zgłaszane zastrzeżenia wobec firm członkowskich, wdrożono system rekomendacji. Działania te mają promować najwyższe standardy rynkowe, ale zaufanie odbudowuje się latami.

Problem polega na tym, że negatywne doświadczenia kilku klientów potrafią zrujnować reputację całej branży. Opóźnienia w oddaniu mieszkań, ukryte wady, niejasne zapisy w umowach – to wszystko buduje obraz nieuczciwego dewelopera. Nawet jeśli dotyczy to marginalnej części rynku, uderza we wszystkich.

Respondenci oczekują od deweloperów stosowania lepszych materiałów budowlanych, większego zaangażowania w rozwój infrastruktury technicznej oraz dbałości o zagospodarowanie otoczenia inwestycji. Jednocześnie najczęściej formułowany postulat dotyczy obniżenia cen mieszkań. Dr Rudzka zauważa, że te oczekiwania trudno pogodzić – wyższe standardy kosztują, obniżone ceny oznaczają mniejsze marże i oszczędności na materiałach. Skala wyzwań stojących przed sektorem jest ogromna.

Podział w sprawie podatku

Jedno z pytań w badaniu dotyczyło opodatkowania posiadania większej liczby nieruchomości. Społeczeństwo jest niemal idealnie podzielone – 45,6 procent badanych popiera takie rozwiązanie, 45,1 procent jest przeciwnych. To pokazuje brak konsensusu w jednej z kluczowych kwestii polityki mieszkaniowej.

Zwolennikami podatku są przede wszystkim seniorzy oraz osoby w wieku 40-49 lat. Przeciwko są osoby z niższym wykształceniem oraz, co ciekawe, część młodych. Dlaczego młodzi nie popierają podatku, który teoretycznie miałby ułatwić im dostęp do mieszkań? Bo część z nich wierzy, że kiedyś sama będzie właścicielami wielu nieruchomości. Bo obawiają się, że taki podatek przełoży się na wyższe czynsze. Bo nie ufają, że państwo rozsądnie wykorzysta dodatkowe wpływy.

Respondenci za to zdecydowanie popierają ułatwienie zasad eksmisji nieuczciwych lokatorów. Aż 86,1 procent uważa, że zwiększyłoby to zainteresowanie wynajmem mieszkań, co może mieć istotne znaczenie dla rozwoju stabilnego rynku najmu długoterminowego. Właściciele boją się wynajmować, bo usunięcie lokatora, który nie płaci i dewastuje mieszkanie, trwa latami i kosztuje fortunę. Gdyby proces był szybszy i prostszy, więcej osób decydowałoby się na wynajem, podaż wzrosłaby, ceny spadłyby.

Prognozy na 2026

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zapowiedziała podczas prezentacji raportu około 10-15 procentowy wzrost sprzedaży nowych mieszkań w 2026. Ceny oferowanych przez deweloperów mieszkań powinny rosnąć co najmniej w tempie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-3 procent.

To oznacza, że mieszkania nie staną się tańsze. Wręcz przeciwnie – będą coraz droższe. Dla kogoś, kto dziś oszczędza na wkład własny, to zła wiadomość. Każdy rok zwłoki to kolejne tysiące złotych potrzebne do zebrania. W perspektywie kilku lat różnica może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Kuniewicz ostrzegła również, że w pierwszym półroczu 2026 możemy mieć do czynienia z poważnymi utrudnieniami w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, co może przełożyć się na presję cenową na rynku gruntów w największych miastach. Mniej pozwoleń oznacza mniej nowych mieszkań, mniejsza podaż oznacza wyższe ceny. Koło się zamyka, a ci którzy czekają na spadek cen, mogą czekać bardzo długo.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli należysz do tych 71 procent Polaków, którzy wierzą że tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie, ale nie masz go – nie jesteś sam. Problem jest systemowy i dotyczy milionów ludzi. Nie rozwiąże się sam, państwo nie ma cudownego planu, który nagle sprawi że mieszkania staną się dostępne.

Najgorsze co możesz zrobić, to czekać. Czekać aż ceny spadną, czekać aż rząd coś wymyśli, czekać aż sytuacja się sama poprawi. Ceny mieszkań rosną szybciej niż średnie wynagrodzenia. Każdy rok zwłoki to coraz większa przepaść do pokonania.

Zacznij oszczędzać na wkład własny już dziś. Nawet jeśli odkładasz 500 złotych miesięcznie, to lepsze niż nic. Za 5 lat będziesz miał 30 000 złotych. To nie wystarczy na pełny wkład, ale to lepszy start niż zero. Połącz siły z partnerem, partnerką, rodzicami. Wspólny kredyt to wyższa zdolność kredytowa.

Nie rezygnuj z dziecka tylko dlatego, że nie masz idealnych warunków mieszkaniowych. Tak, to trudniejsze w wynajmowanej kawalerce. Ale jeśli będziesz czekać na ideał, możesz czekać za długo. Życie toczy się teraz, nie za 10 lat gdy w końcu zbierzesz na mieszkanie.

Sprawdź programy wsparcia dostępne w twojej gminie. Niektóre miasta oferują preferencyjne kredyty, dopłaty do czynszu, mieszkania komunalne dla młodych rodzin. Może nie są idealne, ale mogą być krokiem w dobrym kierunku.

I ostatnia rzecz – nie daj się zwariować. 71 procent Polaków marzy o własnym mieszkaniu. Większość z nich go nie dostanie w najbliższych latach. To nie twoja wina, to nie kwestia lenistwa czy złego zarządzania pieniędzmi. To problem strukturalny, którego nie rozwiążesz sam. Ale możesz zrobić co w twojej mocy, żeby zwiększyć swoje szanse. I to jedyne co masz.