Akt notarialny nie jest tarczą. Cztery sytuacje, w których właściciel traci nieruchomość, a jedna dotyczy tylko Warszawy

Niemal cały obszar przedwojennej stolicy, w tym Śródmieście, Wola i Praga-Północ, leży na gruntach, które w 1945 r. przeszły na własność miasta jednym dekretem. Osiem dekad później skutki tamtej decyzji wciąż rozstrzygają się w sądach, a marcowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego zamknęła drogę kolejnej grupie osób przekonanych, że mają papiery w porządku. To jednak tylko jeden z mechanizmów, przy których podpis notariusza okazuje się mniej ostateczny, niż zakłada właściciel.

Grunt przechodzi na Skarb Państwa w dniu uprawomocnienia decyzji, a pieniądze przychodzą latami później

Najczęstszy scenariusz nie ma nic wspólnego z długiem ani z błędem właściciela. Wystarczy, że przez działkę ma przebiegać droga, linia kolejowa albo inna inwestycja celu publicznego. Zgodnie ze specustawą drogową, czyli ustawą z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomość objęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się własnością Skarbu Państwa albo samorządu z dniem, w którym ta decyzja stanie się ostateczna. Zgoda właściciela nie jest do tego potrzebna, a sprzeciw nie wstrzymuje przejęcia. Analogicznie działają ustawa z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym oraz ustawa z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Konstytucja w art. 21 ust. 2 dopuszcza wywłaszczenie wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, ale kolejność zdarzeń bywa odwrotna od intuicyjnej: najpierw właściciel traci prawo i musi wydać nieruchomość, potem toczy się postępowanie o wysokość rekompensaty.

Skalę problemu opisał Rzecznik Praw Obywatelskich w wystąpieniu skierowanym do resortu odpowiedzialnego za drogi. Ze spraw prowadzonych w Biurze Rzecznika wynika, że regułą jest upływ wielu miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet kilkunastu lat, zanim wywłaszczony dostanie jakiekolwiek pieniądze. Rzecznik uznał to za naruszenie konstytucyjnego prawa do słusznego odszkodowania i zwrócił uwagę, że sam rząd przyznał ten problem w uzasadnieniu wrześniowej nowelizacji przepisów o CPK, wskazując, że właściciel może nie otrzymać nawet zaliczki przed terminem opuszczenia domu. Przepisy przewidują zaliczkę w wysokości 70 proc. ustalonego odszkodowania przy inwestycjach drogowych i kolejowych oraz 85 proc. przy CPK, przy czym w tym ostatnim przypadku tylko dla nieruchomości zabudowanych. W maju 2026 r. Ministerstwo Infrastruktury zapowiedziało prace nad podniesieniem zaliczki do 85 proc. także w specustawie drogowej i rozszerzeniem prawa do niej na decyzje bez rygoru natychmiastowej wykonalności. Zapowiedź to jednak nie przepis, a projekt nie trafił dotąd do Sejmu.

Sąsiad, który przez 30 lat traktował część działki jak swoją, może ją przejąć bez grosza odszkodowania

Druga ścieżka działa bez udziału jakiegokolwiek urzędu i dlatego zaskakuje najbardziej. Artykuł 172 Kodeksu cywilnego pozwala nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie: po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego w dobrej wierze albo po 30 latach, jeśli posiadacz wiedział, że prawo mu nie przysługuje. Wpis w księdze wieczystej i akt notarialny nie przerywają biegu tego terminu, bo liczy się faktyczne władanie gruntem, a nie zapis w rejestrze. W praktyce dotyczy to najczęściej pasa ziemi przy granicy działki, ogrodzonego kilkadziesiąt lat temu w złym miejscu, dojazdu użytkowanego przez sąsiada albo fragmentu podwórka. Postępowanie kończy się postanowieniem sądu stwierdzającym nabycie własności, a dotychczasowy właściciel nie dostaje za utracony grunt żadnej rekompensaty. Osobnym, pokrewnym ryzykiem jest postępowanie rozgraniczeniowe, w którym nieobecność właściciela na rozprawie granicznej nie wstrzymuje czynności geodety i może utrwalić przebieg granicy niekorzystny dla nieobecnego.

Od 5 grudnia komornik sprzedaje mieszkanie przez internet, a nie na sali sądowej

Trzeci mechanizm dotyczy zadłużonych i po cichu zmienił się kilka miesięcy temu. Ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego, opublikowana 4 listopada 2025 r. w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1518, odwróciła dotychczasową zasadę. Do 4 grudnia 2025 r. standardem była tradycyjna licytacja publiczna, a elektroniczna odbywała się tylko na wniosek wierzyciela. Od 5 grudnia 2025 r. jest dokładnie na odwrót: komornik sprzedaje zajętą nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej. Jeżeli wierzycieli jest kilku, wystarczy żądanie któregokolwiek z nich. Zmiana wygląda na techniczną, ale przekłada się na przebieg sprawy, bo e-licytacja trwa zwykle kilka dni i przyciąga znacznie szerszą grupę uczestników niż przetarg w sądzie, do którego trzeba było dojechać. Krajowa Rada Komornicza podliczyła, że przez pięć lat funkcjonowania portalu e-licytacji odzyskano dzięki niemu ponad miliard złotych. Dla dłużnika istotny pozostaje jeden szczegół: egzekucję można zatrzymać spłatą zadłużenia aż do rozpoczęcia przetargu, a do egzekucji wszczętych przed wejściem nowelizacji w życie stosuje się przepisy dotychczasowe.

Uchwała NSA z 16 marca przesądziła, kto może odzyskać warszawski grunt, a kto nie

Czwarta sytuacja występuje wyłącznie w stolicy i wynika z dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, ogłoszonego w Dzienniku Ustaw z 1945 r. nr 50 pod pozycją 279. Odebrał on wszystkie grunty w ówczesnych granicach miasta, pozostawiając dawnym właścicielom jedynie budynki. Przez dziesięciolecia wokół roszczeń z art. 7 tego dekretu wyrósł rynek: dawni właściciele i ich spadkobiercy sprzedawali roszczenia, a kupujący liczyli na ustanowienie użytkowania wieczystego. 16 marca 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów podtrzymał stanowisko z wcześniejszej uchwały I OPS 1/23 z 10 kwietnia 2024 r. i orzekł, że nabywcy takich roszczeń nie przysługuje przymiot strony w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego w sprawie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Do postępowania dekretowego może więc wejść wyłącznie dawny właściciel albo jego spadkobierca.

Sprawa trafiła przed poszerzony skład na wniosek warszawskiego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który nie zgadzał się z wykładnią z 2024 r. i argumentował, że wierzytelność ma charakter majątkowy, a nie osobisty, oraz że dotychczasowa interpretacja narusza standardy ochrony mienia. Jak powiedział sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego Arkadiusz Despot-Mładanowicz w ustnym uzasadnieniu uchwały, cytowany przez portal wnp.pl, z dekretu wynika, że w postępowaniu mogą wziąć udział następcy prawni, a tymi są niewątpliwie spadkobiercy. Praktyczny skutek dla stolicy jest taki, że umowa zawarta u notariusza, którą ktoś kupił roszczenie do gruntu na Mokotowie czy Żoliborzu, nie otwiera drogi do odzyskania nieruchomości.

Metropolia warszawska mierzy się jednocześnie z pierwszym mechanizmem z tej listy. W czerwcu 2026 r. wojewoda mazowiecki wydał decyzję lokalizacyjną dla wschodniego węzła kolejowego CPK, nadając jej rygor natychmiastowej wykonalności. Objęte nią grunty leżą w gminach Baranów i Grodzisk Mazowiecki, a dla ich właścicieli oznacza to uruchomienie procedury przejmowania nieruchomości. Kolejnym etapem programu mają być tereny pod linię kolei dużych prędkości Warszawa – Łódź.

Właściciel działki, kupujący mieszkanie i spadkobierca powinni sprawdzić co innego

Zacznijmy od najbardziej typowej sceny: ogrodzenie stoi w tym samym miejscu od czasów, gdy działkę kupowali jeszcze rodzice, a nikt nigdy nie porównał go z mapą ewidencyjną. To właśnie ta sytuacja kończy się sprawą o zasiedzenie. Właściciel gruntu ma tu jedno realne narzędzie, czyli wypis i wyrys z ewidencji gruntów zestawiony ze stanem faktycznym na miejscu. Jeśli różnica jest widoczna, przerwanie biegu zasiedzenia wymaga czynności przed sądem, a nie rozmowy przez płot. Równie ważne jest odbieranie korespondencji z geodezji, bo nieusprawiedliwiona nieobecność na rozprawie granicznej nie zatrzymuje postępowania.

Skąd wiadomo, czy działka nie leży w korytarzu przyszłej inwestycji? Decyzje lokalizacyjne i wnioski o nie są jawne, publikuje je urząd wojewódzki i starostwo, a informacja o toczącym się postępowaniu pojawia się w obwieszczeniach jeszcze przed wydaniem decyzji. Kupujący dom pod Warszawą ma więc możliwość sprawdzenia tego przed podpisaniem umowy, i to za darmo. Wywłaszczonemu zostaje natomiast wniosek o zaliczkę, o którym urząd nie przypomina z urzędu, bo przepisy wymagają inicjatywy właściciela.

Osobno liczy się jedna data: 5 grudnia 2025 r. Do egzekucji wszczętych wcześniej stosuje się stare zasady, do nowszych obowiązuje już domyślna licytacja elektroniczna. Kto ma zajętą nieruchomość, powinien ustalić, po której stronie tej granicy jest jego sprawa, bo od tego zależy tryb i tempo sprzedaży. W stolicy dochodzi jeszcze kwestia dekretowa: przy zakupie mieszkania w kamienicy na terenie objętym dekretem warto prześledzić w księdze wieczystej całą ścieżkę, którą budynek wrócił do rąk prywatnych, ponieważ marcowa uchwała rozstrzyga status nabywców roszczeń, ale nie kończy sporów o wcześniejsze decyzje zwrotowe.