Akt notarialny nie wystarczy. Wystarczą 3 miesiące. Tak Polacy tracą własne mieszkania

Posiadanie aktu notarialnego nie oznacza, że nikt nie może wyrzucić cię z własnego mieszkania. Nieodebrany list, 3 miesiące zaległości w opłatach, brak wpisu w księdze wieczystej po spadku – każda z tych sytuacji może uruchomić procedurę, której zatrzymanie jest później bardzo trudne. Komornik pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy właściciel dowiaduje się o problemie po raz pierwszy.

Kiedy startuje windykacja?

Wspólnoty mieszkaniowe mają prawo skierować sprawę do sądu już po 3 miesiącach opóźnień w opłacaniu czynszu lub opłat eksploatacyjnych. To krótszy czas, niż sądzi większość właścicieli lokali.

Mechanizm jest prosty i działa etapami. Najpierw wezwania do zapłaty – często traktowane przez właścicieli jako rutynowe przypomnienia. Potem windykacja. Następnie sąd wydaje nakaz zapłaty. Jeśli właściciel nie zareaguje w terminie, nakaz staje się prawomocny i sprawa trafia do komornika sądowego. Ostatnim krokiem jest przymusowa licytacja mieszkania.

Największym błędem jest bagatelizowanie pierwszych wezwań. To, co wygląda jak zwykłe pismo, jest już elementem procedury prowadzącej do nieodwracalnych konsekwencji. Właściciele przegrywają nie dlatego, że prawo jest wobec nich niesprawiedliwe – przegrywają dlatego, że nie reagują na czas.

Nie odebrałeś listu? Sąd uzna, że go czytałeś

Tu kryje się jedna z najgroźniejszych pułapek polskiego systemu prawnego. Dwukrotne awizowanie przesyłki uruchamia tzw. fikcję doręczenia – sąd uznaje, że list został skutecznie dostarczony, nawet jeśli adresat nigdy nie miał go w rękach.

Zasada działa we wszystkich postępowaniach sądowych. Jeśli nie odbierzesz awizowanej przesyłki, jest ona traktowana jako doręczona ostatniego dnia terminu odbioru. Od tej chwili zaczyna biec termin na złożenie środka odwoławczego – niezależnie od tego, czy faktycznie zapoznałeś się z treścią pisma.

W praktyce oznacza to, że osoba, która wyjechała na wakacje i nie odebrała wezwania sądowego lub nakazu zapłaty, zostaje potraktowana jak ktoś, kto świadomie zrezygnował z prawa do obrony. Sąd może wydać wyrok zaoczny, a cała procedura egzekucyjna przebiega dalej – bez udziału właściciela i często bez jego wiedzy.

Efekt: komornik puka do drzwi, a właściciel dowiaduje się, że ma prawomocny wyrok sądowy przeciwko sobie.

Wspólnota może sprzedać twoje mieszkanie na licytacji

Brzmi jak absurd, ale jest to rozwiązanie przewidziane wprost w polskim prawie. Zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 ze zm.) wspólnota mieszkaniowa może złożyć do sądu wniosek o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.

To samo dotyczy zaległości finansowych. Jeśli właściciel nie płaci składek na fundusz remontowy czy opłat eksploatacyjnych, wspólnota – lub spółdzielnia mieszkaniowa, miasto albo gmina – może skierować do sądu wniosek o eksmisję. Na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności nabywcy mieszkania, komornik ma podstawę do przeprowadzenia eksmisji bez żadnego dodatkowego pozwu ze strony nowego właściciela.

Nowy właściciel przejmuje lokal, dotychczasowy – traci mieszkanie i wychodzi na bruk.

Spadek bez formalności to przepis na kłopoty

Mieszkania odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie wydają się bezpieczne. W rzeczywistości kryją jeden z częstszych powodów problemów z własnością.

Brak właściwego wpisu w księdze wieczystej może skutkować utratą prawa do lokalu. Szczególnie narażone są osoby, które otrzymały mieszkanie na podstawie umowy dożywocia, ale nie dopilnowały formalności rejestracyjnych. Tytuł prawny do lokalu – choćby wynikający z umowy dożywocia, dziedziczenia czy darowizny – nie chroni automatycznie przed roszczeniami osób trzecich, jeśli nie został ujawniony w księdze wieczystej.

Podobnie ryzykowna sytuacja dotyczy spadkobierców, którzy zamieszkują odziedziczone mieszkanie, ale nie dopełnili wszystkich formalności prawnych związanych z przejęciem własności. W skrajnych przypadkach sądy orzekają eksmisję osób żyjących w danym lokalu od wielu lat – bo prawo nie bierze pod uwagę długości zamieszkania, tylko tytuł prawny.

Kto jest najbardziej narażony

Eksmisja może dotknąć każdego właściciela, ale praktyka prawna wskazuje na kilka grup szczególnie zagrożonych.

Osoby starsze żyjące na podstawie umów dożywocia bez właściwego wpisu w księdze wieczystej są w grupie najwyższego ryzyka. Tuż obok są spadkobiercy, którzy przyjęli mieszkanie, ale nie uregulowali wszystkich wymaganych formalności – nie przeprowadzili postępowania spadkowego lub nie zaktualizowali wpisu w księdze wieczystej.

Zagrożeni są również właściciele z zaległościami czynszowymi, którzy liczą, że wspólnota lub spółdzielnia poczeka – oraz osoby, które systematycznie ignorują korespondencję od sądów, wspólnot czy komorników.

Wspólnym mianownikiem jest zaniedbanie – pozornie drobne, łatwe do naprawienia na wczesnym etapie, ale prowadzące do poważnych konsekwencji, gdy sprawa wejdzie już na drogę sądową.

Eksmisja to nie tylko utrata mieszkania

Skutki wykraczają daleko poza fizyczne opuszczenie lokalu. Utrata mieszkania generuje poważne koszty finansowe – znalezienie nowego lokum na obecnym rynku to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych miesięcznie, nie licząc kaucji i prowizji. Do tego dochodzą koszty prawne i komornicze, które ponosi dłużnik.

Jeśli eksmisja zostaje przeprowadzona na podstawie prawomocnego wyroku sądowego, możliwości odwołania są bardzo ograniczone. Po zakończeniu postępowania komornik przystępuje do egzekucji – właściciel może co najwyżej wystąpić z wnioskiem o odroczenie terminu, co i tak nie zmienia ostatecznego wyniku.

Minister Rozwoju i Technologii zwracał uwagę, że procedury eksmisyjne opóźniają się m.in. przez konieczność badania przez sąd kwestii przyznania lokalu socjalnego i zapewnienia go przez gminę – ale to dotyczy najemców, nie właścicieli. Właściciel wyeksmitowany po licytacji komorniczej nie ma prawa do lokalu socjalnego.

Co zrobić, żeby nie trafić do tej statystyki? Porady dla czytelnika

• Odbieraj całą korespondencję. Każdy awizowany list – nawet jeśli nie spodziewasz się żadnych pism – musi być odebrany. Wyjeżdżając na dłużej, upoważnij kogoś bliskiego do odbioru korespondencji. Nieodebrany list może uruchomić fikcję doręczenia i pozbawić cię prawa do obrony w postępowaniu sądowym.
• Płać zobowiązania terminowo. Czynsz, fundusz remontowy, opłaty eksploatacyjne – każda zaległość powyżej 3 miesięcy może skończyć się windykacją. Jeśli masz przejściowe trudności finansowe, kontaktuj się z zarządcą lub wspólnotą i ustal plan spłat, zanim sprawa trafi do sądu.
• Sprawdzaj księgę wieczystą. Można to zrobić bezpłatnie przez internet w systemie EKW (ekw.ms.gov.pl). Szczególnie ważne po każdej zmianie – dziedziczeniu, darowiźnie, umowie dożywocia. Każda taka transakcja powinna być skonsultowana z notariuszem lub prawnikiem i zakończyć się aktualizacją wpisu.
• Nie ignoruj pierwszego wezwania. Odpowiedz na każde pismo – nawet jeśli uważasz, że jest bezpodstawne. Brak reakcji to najszybsza droga do prawomocnego nakazu zapłaty. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem – interwencja na wczesnym etapie kosztuje wielokrotnie mniej niż obrona przed komornikiem.
• Jeśli jesteś spadkobiercą – ureguluj formalności. Zamieszkanie w odziedziczonym lokalu bez przeprowadzenia postępowania spadkowego i aktualizacji wpisu w księdze wieczystej to sytuacja tymczasowa, która może mieć trwałe konsekwencje. Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu to dopiero połowa drogi – kluczowy jest wpis do księgi wieczystej.