Mieszkańcy bloków dostają powiadomienia o obowiązkowej kontroli. Spółdzielnie proszą o udostepnienie lokali

Wspólnoty mieszkaniowe i administracje przypominają lokatorom o obowiązkowych przeglądach wentylacji. W sezonie grzewczym kontroler może zapukać do drzwi, aby sprawdzić kratki i przewody odprowadzające powietrze. Nie każdy wie, kto odpowiada za taką wizytę, czy można przełożyć termin i jakie konsekwencje grożą za zlekceważenie zawiadomienia.

Ogłoszenie na klatce schodowej, wiadomość od zarządcy albo kartka w skrzynce pocztowej. Tak mieszkańcy dowiadują się, że powinni umożliwić dostęp do kuchni i łazienki. Wizyta trwa zwykle krótko, lecz jej wynik ma znaczenie dla całego budynku. Przewody biegną przez kilka kondygnacji, więc problem w jednym mieszkaniu może dotknąć sąsiadów. Jesienią i zimą, kiedy zamykamy okna i uruchamiamy ogrzewanie, nieprawidłowości są szczególnie odczuwalne.

Obowiązkowy przegląd wentylacji przynajmniej raz w roku. To nie jest nowy przepis

Podstawą prawną jest art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z nim właściciel lub zarządca budynku musi zapewnić co najmniej raz w roku kontrolę stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Obowiązek dotyczy nie tylko domów jednorodzinnych, lecz także budynków wielorodzinnych. W blokach za zorganizowanie przeglądu odpowiada podmiot zarządzający całym budynkiem, a nie każdy mieszkaniec osobno. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego przypomniał o tych zasadach w komunikacie z 2 października 2026 roku, podkreślając konieczność usuwania wykrytych usterek zagrażających bezpieczeństwu.

Prawo nie wyznacza jednego dnia kontroli dla wszystkich wspólnot ani nie nakazuje organizowania jej wyłącznie jesienią. Przegląd powinien odbyć się raz w każdym roku kalendarzowym. Administracje często wybierają początek sezonu grzewczego, stąd jesienne ogłoszenia. Kontroli przewodów kominowych nie należy mylić z pięcioletnim przeglądem budynku, który obejmuje także inne instalacje i elementy techniczne.

Kontroler sprawdza kratki w kuchni i łazience. Zwraca uwagę także na okna

Podczas przeglądu sprawdzana jest przede wszystkim drożność przewodów oraz działanie ciągu wentylacyjnego. Osoba przeprowadzająca kontrolę może badać przepływ powietrza przy kratkach, sprawdzić dostęp powietrza z zewnątrz i zwrócić uwagę na zmiany wprowadzone przez lokatorów. Zabudowanie kanału, podłączenie niewłaściwego urządzenia do wspólnego przewodu czy zasłonięcie kratki może zaburzać działanie systemu. Istotne są też wcześniejsze zalecenia: jeżeli przy poprzedniej kontroli stwierdzono usterkę, specjalista powinien sprawdzić, czy została usunięta. Samo spojrzenie na otwór wentylacyjny nie zawsze wystarczy do oceny stanu całej instalacji.

Nie każdy przegląd przeprowadza kominiarz. Grawitacyjne przewody wentylacyjne mogą kontrolować mistrzowie kominiarscy oraz osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Przy kanałach, w których przepływ powietrza wymuszają urządzenia mechaniczne, potrzebne są właściwe uprawnienia budowlane. Roczna kontrola wentylacji nie zastępuje też sprawdzenia instalacji gazowej. Ich prawidłowa współpraca ma szczególne znaczenie w mieszkaniach z piecykami gazowymi.

Problemem bywają również szczelne okna. Wentylacja grawitacyjna potrzebuje drożnego kanału wywiewnego i dopływu powietrza z zewnątrz. Po wymianie stolarki zamknięte nawiewniki mogą osłabić jej działanie. Nie trzeba jednak bez przerwy trzymać otwartych okien: potrzebny jest właściwy nawiew, dostosowany do rodzaju instalacji. Zaparowane szyby, wilgoć, zapachy lub cofanie się powietrza mogą sygnalizować nieprawidłowość, ale przyczynę powinien ustalić specjalista.

Czy trzeba wpuścić kontrolera? Właściciel i najemca mają różne obowiązki

W przypadku wynajmowanego mieszkania przepisy mówią o tym dość wyraźnie. Art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że po wcześniejszym uzgodnieniu terminu lokator powinien udostępnić lokal właścicielowi w celu okresowego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego. W praktyce właściciel może organizować takie czynności przez upoważnionego specjalistę. Jeśli termin koliduje z pracą, szkołą albo wyjazdem, najlepiej jak najszybciej skontaktować się z administracją i uzgodnić drugi. Nieobecność w konkretny wtorek o godzinie 10:00 nie musi oznaczać odmowy współpracy.

Właściciel mieszkania we wspólnocie ma obowiązek współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje udostępnienie lokalu, gdy jest to konieczne do konserwacji, remontu lub usunięcia awarii nieruchomości wspólnej albo wykonania dodatkowych instalacji. Przepis wylicza jednak konkretne sytuacje i nie daje nieograniczonego prawa wejścia na każdą planową kontrolę. Uporczywe uniemożliwianie dostępu może prowadzić do interwencji zarządcy, organów nadzoru lub sporu sądowego, dlatego termin najlepiej uzgodnić.

Zwykły, zapowiedziany przegląd różni się od awarii zagrażającej ludziom. Kontroler nie może samodzielnie sforsować drzwi tylko dlatego, że administracja wyznaczyła termin. Przy bezpośrednim zagrożeniu obowiązują odrębne reguły, w tym art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Gdy pojawia się podejrzenie ulatniania gazu lub zatrucia, konieczna jest pilna reakcja. Takiej sytuacji nie należy odkładać do następnej planowej wizyty.

Za brak kontroli grożą kary. Nie ma jednak automatycznego mandatu dla nieobecnego lokatora

Najpoważniejsze konsekwencje dotyczą właścicieli i zarządców budynków, którzy zaniedbują obowiązkowe kontrole. Art. 93 Prawa budowlanego przewiduje za określone uchybienia karę grzywny, a zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców może rodzić dalszą odpowiedzialność. Inaczej wygląda sytuacja lokatora nieobecnego w pierwszym terminie. Nie ma ogólnopolskiego automatycznego mandatu za jedną nieudaną wizytę. Liczy się to, czy mieszkaniec rzeczywiście uniemożliwia przeprowadzenie obowiązkowych czynności.

Powtarzające się odmowy mogą skończyć się formalną korespondencją, działaniami zarządcy albo postępowaniem zmierzającym do zapewnienia dostępu. Znaczenie mają powody odmowy, treść zawiadomienia i zakres przeglądu. Nie należy mylić państwowych kar z kosztami ponownego zorganizowania wizyty, o których czasem informuje administracja. Podstawę obciążenia mieszkańca dodatkowymi kosztami trzeba ocenić oddzielnie: samo ogłoszenie na klatce nie pozwala wspólnocie dowolnie ustalać sankcji.

Wynik kontroli trafia do elektronicznej ewidencji. Znaczenie ma też zagrożenie czadem

Od 18 września 2023 roku protokoły z okresowych kontroli przewodów kominowych są sporządzane w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Dokument przygotowuje uprawniony kontroler, a nie lokator. Jeżeli stwierdzi wadliwy ciąg, niedrożność kanału albo inną usterkę, powinno to zostać opisane. Zarządca odpowiada za podjęcie działań dotyczących instalacji, którą zarządza. Zagrożenia dla zdrowia i życia wymagają usunięcia bez zbędnej zwłoki, a nie oczekiwania do następnego roku.

Sprawna wentylacja ma ogromne znaczenie w lokalach wyposażonych w gazowe podgrzewacze wody, piece i inne urządzenia pobierające powietrze do spalania. Przy nieprawidłowym odprowadzaniu spalin może dojść do nagromadzenia tlenku węgla, czyli czadu. Nie da się go rozpoznać po zapachu, dlatego Państwowa Straż Pożarna zaleca stosowanie odpowiednich czujników. Dla mieszkań użytkowanych już przed 23 grudnia 2024 roku obowiązek wyposażenia w czujkę dymu, a w pomieszczeniach z procesem spalania także czujkę czadu, zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2030 roku. Nie ma powodu czekać z montażem do tej daty, zwłaszcza w mieszkaniach ze starszymi urządzeniami gazowymi.

Co zrobić po otrzymaniu zawiadomienia? Kilka minut może zapobiec poważnym problemom

Po otrzymaniu wiadomości od wspólnoty warto sprawdzić dokładny dzień i przedział godzinowy kontroli oraz to, które pomieszczenia trzeba udostępnić. Dobrze jest zawczasu odsłonić kratki wentylacyjne, zapewnić dojście do urządzeń gazowych i przygotować informacje o przeróbkach wykonanych w mieszkaniu. Nie trzeba samodzielnie demontować kratek ani ingerować w przewody. Jeżeli w lokalu pojawia się wilgoć, powietrze cofa się z wentylacji, a piecyk gazowy gaśnie bez wyraźnej przyczyny, należy powiedzieć o tym kontrolerowi. Takie informacje bywają równie przydatne jak sam pomiar. Zgłoszonej usterki nie należy maskować prowizorycznymi rozwiązaniami.

Gdy termin jest niedogodny, najlepiej napisać do zarządcy albo zadzwonić, zanim zakończy się pierwszy dzień kontroli. Wiele administracji organizuje dodatkowe terminy dla osób pracujących poza domem. Jeżeli w mieszkaniu przebywa najemca, właściciel powinien zadbać o przekazanie zawiadomienia i uzgodnienie dostępu. Przed wpuszczeniem obcej osoby można poprosić o identyfikację i potwierdzić jej upoważnienie telefonicznie w administracji, korzystając z wcześniej znanego numeru. Kontrola wentylacji nie wymaga udostępniania haseł, dokumentów bankowych ani przekazywania gotówki nieznanej osobie pod drzwiami.

Po wizycie trzeba zainteresować się wynikiem, szczególnie gdy kontroler zgłosił zastrzeżenia. Słaby ciąg może wynikać z niedostatecznego nawiewu w mieszkaniu albo z niedrożności wspólnego kanału. Od przyczyny zależy, kto powinien zorganizować i opłacić naprawę. W sprawach dotyczących instalacji wspólnej warto zwrócić się do administracji o konkretny termin usunięcia usterki. Przy alarmie czujnika czadu lub objawach możliwego zatrucia, takich jak nagły ból głowy, zawroty czy osłabienie, trzeba opuścić zagrożone miejsce i zadzwonić pod 112. Protokół nie zastąpi naprawy niebezpiecznej instalacji.