Przed zimą właściciele domów mają całą listę obowiązków, a wszystko musi być potem w systemie. Za zaniedbania grożą kary

Początek sezonu grzewczego to moment, w którym właściciel domu albo zarządca budynku powinien sprawdzić znacznie więcej niż sam komin. Część czynności wynika wprost z Prawa budowlanego i przepisów przeciwpożarowych, inne zależą od rodzaju ogrzewania i wielkości budynku, a kilka kolejnych nie jest obowiązkowych, ale może zdecydować o wysokości szkód po awarii, pożarze albo pierwszych dużych opadach śniegu. W 2026 roku szczególnie łatwo przeoczyć dokumentację kominiarską – papier pozostawiony po kontroli nie wystarcza już jako prawidłowe potwierdzenie okresowego przeglądu.

Kominiarz raz w roku. Teraz liczy się e-protokół w CEEB

Krajowa Izba Kominiarzy opublikowała właśnie komunikat na sezon grzewczy 2026/2027, ale przepisy dotyczące przygotowania budynku do zimy są znacznie szersze. Trzeba rozróżnić rzeczy, które są obowiązkowe, od tych, które po prostu rozsądnie zrobić przed mrozami. Nie ma jednej ogólnopolskiej daty, do której każdy właściciel domu ma wykonać wszystkie kontrole. Większość obowiązkowych przeglądów odbywa się w określonych cyklach, a jesień jest po prostu najlepszym momentem, żeby sprawdzić, czy żaden termin nie został przegapiony.

Prawo budowlane zobowiązuje właściciela lub zarządcę do przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Krajowa Izba Kominiarzy w tegorocznym komunikacie zwraca uwagę na rzecz, o której nadal nie wszyscy właściciele wiedzą. Okresowa kontrola przewodów kominowych musi zostać udokumentowana elektronicznym protokołem w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków.

Tradycyjny papierowy protokół pozostawiony przez kominiarza nie jest obecnie dokumentem potwierdzającym wykonanie okresowej kontroli wymaganej przez art. 62 Prawa budowlanego. Osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia wprowadza e-protokół bezpośrednio do systemu CEEB. Właściciel może również zweryfikować w systemie, czy osoba przychodząca na kontrolę rzeczywiście posiada wymagane kwalifikacje. Ten elektroniczny ślad jest szczególnie istotny, ponieważ do historii kontroli mogą sięgać organy nadzoru, a przy szkodzie dokumentacji może zażądać także ubezpieczyciel.

Sama kontrola komina nie wystarczy. Przewody trzeba również regularnie czyścić

Kontrola stanu technicznego i czyszczenie to 2 różne obowiązki. Przegląd odpowiada na pytanie, czy przewód jest sprawny, szczelny i zapewnia właściwy ciąg. Osobno przepisy przeciwpożarowe określają częstotliwość usuwania zanieczyszczeń. W budynkach, w których używane są paliwa stałe, takie jak drewno, węgiel czy pellet, przewody dymowe i spalinowe trzeba czyścić co najmniej raz na 3 miesiące. Przy paliwach gazowych i ciekłych obowiązek występuje co najmniej raz na 6 miesięcy.

Z przewodów wentylacyjnych zanieczyszczenia usuwa się co najmniej raz w roku, jeżeli warunki użytkowania nie wymagają większej częstotliwości. To szczególnie ważne po okresie letnim. W przewodach mogą znajdować się zabrudzenia, a w okolicach wylotów kominowych również liście, fragmenty gniazd i inne przeszkody ograniczające przepływ powietrza. Przy intensywnym ogrzewaniu niedrożny przewód przestaje być tylko problemem technicznym – zwiększa ryzyko pożaru sadzy albo cofania produktów spalania do pomieszczeń.

Instalacja gazowa również podlega obowiązkowej kontroli co roku

Drugi duży obowiązek wynika bezpośrednio z Prawa budowlanego. Instalację gazową trzeba kontrolować co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym. W budynkach mieszkalnych jej stan powinien być sprawdzany równocześnie ze stanem przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Kontroli podlega między innymi szczelność instalacji oraz jej stan techniczny.

Ważne jest przy tym pojęcie instalacji gazowej. W przepisach dotyczących użytkowania budynków mieszkalnych obejmuje ona nie tylko rury biegnące przez dom, ale także armaturę, wyposażenie i urządzenia gazowe. Nie oznacza to jednak, że taka kontrola zastępuje pełny serwis producenta kotła. Technik sprawdzający instalację gazową wykonuje inną czynność niż serwisant rozbierający kocioł, czyszczący wymiennik, sprawdzający spalanie i regulujący urządzenie.

Coroczny serwis pieca nie zawsze jest obowiązkowy. Ale istnieje inny obowiązkowy przegląd ogrzewania

Wokół przeglądów kotłów narosło sporo nieporozumień. Nie istnieje jeden przepis nakazujący każdemu właścicielowi prywatnego domu wykonywanie pełnego serwisu każdego kotła dokładnie raz w roku. Taki serwis może być wymagany przez producenta dla zachowania gwarancji, wynikać z instrukcji urządzenia albo być po prostu bardzo rozsądnym działaniem przed rozpoczęciem intensywnej pracy ogrzewania.

Nie znaczy to jednak, że piece są całkowicie poza systemem obowiązkowych kontroli. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje osobną kontrolę systemu ogrzewania. Kocioł o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW podlega takiej kontroli co najmniej raz na 5 lat. Kotły na paliwo ciekłe lub stałe o mocy przekraczającej 100 kW kontroluje się co najmniej raz na 2 lata, a kotły gazowe powyżej 100 kW – co najmniej raz na 4 lata. Dla innych źródeł i systemów ogrzewania o sumarycznej mocy powyżej 70 kW przepisy przewidują w określonych przypadkach kontrolę co najmniej raz na 3 lata.

Kontrola ta obejmuje nie tylko sam kocioł. Sprawdzana jest sprawność całego systemu ogrzewania, dopasowanie mocy źródła do potrzeb budynku oraz zdolność instalacji do efektywnej pracy. W zwykłym domu z niewielkim urządzeniem poniżej ustawowych progów ten konkretny obowiązek może nie występować, co nadal nie zwalnia z kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych, jeżeli znajdują się w budynku.

Jeżeli wymieniłeś piec, pompę ciepła albo inne źródło, trzeba pamiętać o CEEB

Jesień jest także okresem, w którym wiele osób kończy modernizację ogrzewania. Jeżeli przed sezonem pojawiło się nowe źródło ciepła, trzeba pamiętać o osobnym obowiązku związanym z CEEB. Nowe źródło ciepła lub źródło spalania paliw należy zgłosić w ciągu 14 dni od pierwszego uruchomienia. Dotyczy to między innymi wymiany starego kotła na nowy, zamontowania pompy ciepła albo uruchomienia innego urządzenia objętego ewidencją.

To zupełnie inna rzecz niż elektroniczny protokół kominiarski. W jednym systemie CEEB spotykają się więc 2 obowiązki: deklaracja dotycząca źródła ogrzewania oraz dokumentacja kontroli przewodów kominowych. Sam fakt, że właściciel kilka lat temu złożył deklarację, nie rozwiązuje sprawy po wymianie źródła ciepła na nowe.

Raz na 5 lat trzeba sprawdzić również instalację elektryczną i piorunochronną

Nie jest to coroczny obowiązek, dlatego łatwo o nim zapomnieć. Prawo budowlane nakazuje co najmniej raz na 5 lat przeprowadzić szerszą kontrolę stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania. Obejmuje ona również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w tym połączeń, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniem, oporności izolacji przewodów oraz uziemień.

Jeżeli 5-letni termin przypada właśnie w tym roku, nie należy odkładać go dlatego, że coroczna kontrola gazu i kominów została już wykonana. Zakres obu kontroli jest inny. GUNB wskazuje, że w roku, w którym terminy się zbiegają, można odpowiednio zorganizować wspólną kontrolę obejmującą wymagane elementy, ale każdy z ustawowych zakresów nadal musi zostać sprawdzony.

Duże budynki mają jeszcze jeden twardy termin: 30 listopada

Właściciele i zarządcy największych obiektów mają obowiązek, który rzeczywiście jest bezpośrednio związany z okresem przedzimowym. Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m kw. oraz inne obiekty o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m kw. muszą być kontrolowane co najmniej 2 razy w roku – do 31 maja i do 30 listopada.

Jesienna kontrola obejmuje między innymi elementy narażone na warunki atmosferyczne, instalacje gazowe oraz przewody kominowe. Ma to szczególne znaczenie przed okresem dużych opadów, mrozu i zalegania śniegu. Po przeprowadzeniu takiej kontroli osoba kontrolująca ma również obowiązki związane z zawiadomieniem nadzoru budowlanego.

Dach i rynny warto przygotować wcześniej. Ale nie wszystko jest osobnym obowiązkiem ustawowym

Tu trzeba oddzielić przepisy od rozsądnej konserwacji. Nie ma ogólnopolskiego przepisu nakazującego każdemu właścicielowi domu jednorodzinnego umycie dachu albo wyczyszczenie rynien do konkretnej jesiennej daty. Prawo wymaga jednak utrzymywania budynku w należytym stanie technicznym i zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania. W budynkach objętych coroczną kontrolą sprawdzane są również elementy narażone na szkodliwe działanie warunków atmosferycznych.

Przed zimą rozsądnie jest więc usunąć z rynien liście i inne zanieczyszczenia, sprawdzić drożność rur spustowych, stan obróbek blacharskich, pokrycia, mocowania rynien i elementów znajdujących się nad wejściami. Zamarznięta w zatkanej rynnie woda może ją rozsadzić albo oderwać od budynku, a niewielka nieszczelność dachu ujawni się często dopiero po długotrwałym śniegu i odwilży. To działania profilaktyczne, ale mogą zapobiec kosztownej awarii w środku zimy.

Inaczej wygląda sytuacja, kiedy śnieg albo lód już stwarzają zagrożenie. Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu również podczas intensywnych opadów i innych zjawisk atmosferycznych. Jeżeli na dachu powstają niebezpieczne nawisy, sople albo zalega masa śniegu zagrażająca konstrukcji czy ludziom, trzeba reagować. Takich prac nie powinno się jednak wykonywać samodzielnie bez odpowiedniego zabezpieczenia – wejście na oblodzony dach tworzy kolejne poważne zagrożenie.

Zimą dochodzi jeszcze obowiązek odśnieżania. W Warszawie odpowiedzialność jest podzielona

Po pierwszych opadach pojawia się kolejny obowiązek. Właściciel nieruchomości ma co do zasady uprzątać błoto, śnieg i lód z drogi dla pieszych położonej bezpośrednio wzdłuż jego nieruchomości. Wyjątkiem jest między innymi sytuacja, gdy na takim chodniku dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie – wtedy ustawowy podział obowiązków wygląda inaczej.

W Warszawie miasto przypomina, że chodniki przylegające bezpośrednio do nieruchomości są zimą w gestii właściciela, zarządcy albo administratora terenu, podczas gdy za wiele innych chodników, przystanków, przejść i dróg odpowiadają miejskie jednostki lub zarządcy dróg. Zarządcy nieruchomości odpowiadają również za niebezpieczny śnieg i sople znajdujące się na należących do nich budynkach. Dla wspólnoty czy spółdzielni jest to więc nie tylko kwestia wygody mieszkańców, lecz element bieżącego zapewniania bezpieczeństwa.

Ubezpieczenie domu nie jest obowiązkowym „przeglądem”. Przed zimą warto jednak wyjąć polisę z szuflady

Ubezpieczenie prywatnego domu lub mieszkania nie jest powszechnym ustawowym obowiązkiem każdego właściciela. Może natomiast wynikać z umowy kredytowej albo być dobrowolnym zabezpieczeniem majątku. Przed sezonem zimowym warto sprawdzić przede wszystkim, czy polisa nadal obowiązuje, jaka jest suma ubezpieczenia i czy zakres obejmuje szkody wynikające z pożaru, silnego wiatru, ciężaru śniegu, zalania, pęknięcia instalacji po zamarznięciu wody czy innych zdarzeń typowych dla zimy.

Drugą sprawą są obowiązki zapisane w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Krajowa Izba Kominiarzy zwraca uwagę, że brak prawidłowej dokumentacji kontroli może stać się problemem przy likwidacji szkody po pożarze. Rzecznik Finansowy również zaleca po szkodzie pożarowej przygotowanie dokumentacji przeglądów przewodów kominowych. Nie oznacza to, że brak jednego dokumentu automatycznie pozbawia każdego właściciela odszkodowania – znaczenie mają zapisy konkretnej umowy, okoliczności szkody i związek zaniedbania z jej powstaniem. Zdecydowanie lepiej jednak sprawdzić dokumenty przed zimą niż szukać ich po pożarze.

Czujka dymu i czadu nie jest jeszcze obowiązkowa w każdym starym domu. Nie warto jednak czekać do 2030 roku

Właściciele starszych mieszkań i domów mają jeszcze czas na dostosowanie się do nowego obowiązku dotyczącego czujek. W lokalach mieszkalnych użytkowanych już przed 23 grudnia 2024 roku powszechny obowiązek stosowania autonomicznych czujek dymu, a w odpowiednich pomieszczeniach także czujek tlenku węgla, zacznie obowiązywać 1 stycznia 2030 roku. W nowych budynkach odpowiednie wymagania już obowiązują.

Państwowa Straż Pożarna zdecydowanie zaleca jednak montaż wcześniej. Czujka CO nie zastępuje ani kontroli kominiarskiej, ani przeglądu instalacji gazowej. Jest ostatnim zabezpieczeniem, które może ostrzec domowników, jeżeli mimo pozostałych środków bezpieczeństwa w pomieszczeniu pojawi się tlenek węgla. Przed rozpoczęciem sezonu warto również sprawdzić baterie w urządzeniach już zamontowanych i wykonać test zgodnie z instrukcją producenta.

W bloku większość obowiązków spoczywa na zarządcy, ale mieszkaniec musi umożliwić kontrolę

Właściciel mieszkania w budynku wielorodzinnym nie zamawia samodzielnie rocznego przeglądu całego komina, dachu czy instalacji wspólnej. Za stan obiektu i organizację ustawowych kontroli odpowiada właściciel lub zarządca budynku – na przykład wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia albo działający w jej imieniu administrator. Mieszkańcy nie mogą jednak skutecznie przeprowadzić części kontroli, jeżeli nie ma dostępu do instalacji znajdujących się wewnątrz lokali.

Dlatego jesienne ogłoszenie na klatce o kontroli gazowej lub kominiarskiej nie jest zwykłą propozycją administracji. Jeżeli sprawdzenie wymaga wejścia do mieszkania, należy umożliwić jego przeprowadzenie i nie blokować dostępu do urządzeń oraz kratek wentylacyjnych. Po kontroli trzeba również wykonywać zalecenia dotyczące usterek, których usunięcie należy do właściciela lub użytkownika lokalu.

Brak obowiązkowej kontroli jest wykroczeniem. Groźniejsze może być zignorowanie wykrytej usterki

Prawo budowlane nie traktuje wymaganych kontroli jako dobrowolnych zaleceń. Art. 93 przewiduje karę grzywny za niewykonanie obowiązkowych kontroli określonych w art. 62. Jeszcze poważniejsza sytuacja powstaje, gdy podczas kontroli zostanie ujawnione uszkodzenie stwarzające zagrożenie dla ludzi, mienia albo środowiska. Właściciel, zarządca lub odpowiedzialny użytkownik ma obowiązek usunąć takie nieprawidłowości w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej.

Nie warto więc przed zimą ograniczać się do pytania „czy był kominiarz?”. Trzeba sprawdzić, czy tegoroczna kontrola rzeczywiście została wykonana i zapisana w CEEB, czy instalacja gazowa ma aktualny przegląd, czy komin był czyszczony z odpowiednią częstotliwością, kiedy ostatnio sprawdzano instalację elektryczną i system ogrzewania oraz czy wykonano zalecenia z wcześniejszych protokołów. Jeśli źródło ciepła zostało wymienione, dochodzi jeszcze aktualizacja CEEB.

Przed pierwszym mrozem warto zrobić jeszcze rzeczy, których ustawa nie nakazuje

Po obowiązkach zostaje krótka lista czynności czysto praktycznych. Warto zrobić serwis kotła zgodnie z instrukcją producenta, nawet jeśli w danym roku nie przypada ustawowa kontrola systemu ogrzewania. Dobrze sprawdzić ciśnienie w instalacji, zawory, naczynie przeponowe, filtry i ewentualne wycieki, oczyścić rynny, obejrzeć dach, zabezpieczyć zewnętrzne ujęcia wody przed zamarznięciem i sprawdzić stan uszczelek w oknach oraz drzwiach. W domu z własnym ogrzewaniem lepiej wykryć niewielką awarię we wrześniu lub październiku niż w styczniową noc przy kilkunastostopniowym mrozie.

Warto również zajrzeć do polisy, sprawdzić działanie czujek i zachować dostęp do dokumentacji technicznej. Część tej listy to ustawowe obowiązki, część to zalecenia, ale wspólny cel jest jeden – budynek ma wejść w zimę sprawny i bezpieczny. Największym błędem jest założenie, że skoro ogrzewanie po włączeniu działa, wszystko zostało załatwione. Przepisy patrzą nie tylko na piec, ale również na gaz, komin, wentylację, instalacje budynku i sposób reagowania na zimowe zagrożenia.