Właściciele tracą oszczędności życia. Rząd pilnie interweniuje i przesunie termin. Nowa data: 31 sierpnia
Kupili działkę za 300 tysięcy, myśląc że to zabezpieczenie na emeryturę albo dom dla dziecka. Dziś okazuje się, że ich działka może być nic nie warta. Z dnia na dzień. Rząd pilnie interweniuje. 12 lutego oficjalnie potwierdzono, że termin został przesunięty.
Fot. Shutterstock
Skąd ten popłoch? Dlaczego ta informacja jest kluczowa dla właścicieli?
Reforma planowania przestrzennego weszła w życie we wrześniu 2023. Każda gmina musiała do 30 czerwca 2026 stworzyć dokument zwany planem ogólnym. Tylko na obszarach wskazanych będzie można dostać warunki zabudowy i postawić dom. Jeśli twoja działka znajdzie się poza obszarami zabudowy – koniec. Nie dostaniesz pozwolenia. Nie zbudujesz domu, bloku, czegokolwiek. Działka przestaje być budowlana, a Ty tracisz miliony.
W urzędach gmin od jesieni panowała totalna mobilizacja. Ludzie ustawiali się w kolejkach od rana, z termosami kawy i kanapkami. Statystyczny urząd gminy przyjmował wcześniej kilkadziesiąt wniosków o warunki zabudowy miesięcznie. Pod koniec 2025 roku ta sama liczba wpływała w ciągu tygodnia. W większych gminach – setki dokumentów. Jeżeli urząd wyrobił się z dokumentami, pozwolenia było wydawane bezterminowo, od 1 stycznia 2026 – już tylko na 5 lat. To była ostatnia szansa, żeby zabezpieczyć swoją działkę na starych zasadach i uzyskać pozwolenia na budowę. Urzędnicy pracowali w nadgodzinach, gminy zatrudniały ludzi na umowy czasowe. I tak nie nadążały. Część wniosków leży w urzędach do dziś, nierozpatrzona. A czas leci.
Teraz czekają na wyniki i sprawdzają plany
Minęły dwa miesiące. Część ludzi dostała swoje decyzje WZ – ci mogą spać spokojnie. Ale większość wciąż czeka. Albo – co gorsze – dostała decyzję już po 1 stycznia, więc ważną tylko 5 lat.
I zaczęli sprawdzać projekty planów ogólnych swoich gmin. Te plany są publikowane w Biuletynach Informacji Publicznej. Można wejść, zobaczyć mapę i sprawdzić, co gmina planuje dla twojej działki.
I tu zaczyna się dramat. Bo okazuje się, że działka, która była budowlana, może w planie ogólnym znajdować się poza obszarem uzupełnienia zabudowy. A to oznacza, że przestaje być budowlana. Koniec. Żadnych szans na budowę domu.
Działka za 300 tysięcy złotych może spaść do 80 tysięcy. Bo nikt nie kupi gruntu, na którym nie można nic wybudować. Staje się gruntem rolnym albo rekreacyjnym. Oszczędności życia – przepadły.
Co to są te plany ogólne
Reforma planowania przestrzennego weszła w życie we wrześniu 2023. Każda gmina musiała do 30 czerwca 2026 stworzyć dokument zwany planem ogólnym. To ma zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Różnica? Studium było dokumentem niewiele znaczącym – gminy go nie musiały przestrzegać. Plan ogólny to akt prawa miejscowego. Jest wiążący. Gmina musi się go trzymać przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
I tu jest pies pogrzebany. Plan ogólny wyznaczy tak zwane obszary uzupełnienia zabudowy – w skrócie OUZ. Tylko na tych obszarach będzie można dostać warunki zabudowy i postawić dom.
Jeśli twoja działka znajdzie się poza OUZ – koniec. Nie dostaniesz warunków zabudowy. Nie zbudujesz domu. Działka przestaje być budowlana.
Kto zdecyduje, co jest w OUZ
Gmina. Ma określone kryteria – co najmniej 5 istniejących budynków, każdy w odległości nie większej niż 100 metrów od innego. Ale poza tym ma ogromne pole manewru.
Teoretycznie obszary uzupełnienia zabudowy mają być wyznaczane racjonalnie – tam, gdzie już jest zabudowa, infrastruktura, dostęp do mediów. W praktyce gmina może zdecydować bardzo wąsko albo bardzo szeroko. I właściciele działek nic na to nie poradzą.
Już teraz widać w projektach planów, że wiele działek, które dziś są budowlane, wypadło poza OUZ. W gminach podwarszawskich część terenów rolnych, które miały być pod zabudowę, trafiły do stref zieleni nieurządzonej. Działki warte 200 złotych za metr spadną do 50-80 złotych.
95% gmin nie zdąży do czerwca
Termin na uchwalenie planów ogólnych to 30 czerwca 2026. Za niecałe 5 miesięcy. Wczoraj, 12 lutego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii oficjalnie potwierdziło, że przesunie ten termin o 2 miesiące – do 31 sierpnia. Komisja Europejska zgodziła się już w grudniu, ale ustawa nadal nie weszła w życie. Formalnie nadal obowiązuje 30 czerwca. Ale nawet jeśli dadzą te dodatkowe 2 miesiące – to za mało.ro, 12 lutego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma oficjalnie potwierdzić, że przesunie ten termin o 2 miesiące – do 31 sierpnia. Komisja Europejska zgodziła się już w grudniu, ale ustawa jeszcze nie weszła w życie. Formalnie nadal obowiązuje 30 czerwca. Ale nawet jeśli dadzą te dodatkowe 2 miesiące – to za mało.
Dane z 10 lutego pokazują skalę katastrofy. Z 2479 gmin w Polsce tylko 14 uchwaliło i opublikowało plan ogólny. Czternaście.
976 gmin przekazało projekty do opiniowania – te mają szansę zdążyć przed czerwcem, a jeśli dadzą te dodatkowe 2 miesiące – przed końcem sierpnia. 811 gmin opublikowało projekty, ale nie przekazało ich jeszcze do opinii. 1449 gmin formalnie rozpoczęło prace, ale tkwi na wczesnych etapach. 205 gmin nawet nie podjęło uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu.
Średni czas procedury od rozpoczęcia do uchwalenia to 15-20 miesięcy. Zostało pół roku. Matematyka jest prosta – większość gmin nie zdąży.
Co się stanie, jeśli gmina nie zdąży
Paraliż inwestycyjny. Po 30 czerwca 2026 (albo po 31 sierpnia, jeśli rząd faktycznie przesunie termin) gminy bez planu ogólnego nie będą mogły wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Co to oznacza w praktyce? Że każdy, kto ma działkę w takiej gminie i nie ma warunków zabudowy, nie będzie mógł zbudować domu. Nie przez miesiąc czy rok. Dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego. A to może potrwać kolejne miesiące lub lata.
Problem dotyczy terenów bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tylko 32% powierzchni Polski jest objęte takimi planami. Pozostałe 68% – to właśnie te działki, na których budowano na podstawie warunków zabudowy.
Koniec zasady dobrego sąsiedztwa
Przez ostatnie lata można było dostać warunki zabudowy niemal na każdej działce. Wystarczył dostęp do drogi, media i kilka domów w okolicy. To się nazywało zasadą dobrego sąsiedztwa.
Ta zasada odchodzi do historii. Po uchwaleniu planów ogólnych gminy same zadecydują, gdzie można budować. Nie będzie już swobodnego wyboru. Albo działka jest w OUZ, albo nie ma szans na budowę.
Od 1 stycznia 2026 wszystkie nowe decyzje o warunkach zabudowy są ważne tylko przez 5 lat. Właściciel musi w tym czasie uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli tego nie zrobi, po 5 latach decyzja traci moc.
I wtedy może się okazać, że nie dostanie nowej decyzji. Bo w międzyczasie gmina uchwaliła plan ogólny, a jego działka nie znalazła się w OUZ. Koniec marzeń o domu.
Prawnicy mówią o niekonstytucyjności
Michał Gliński, radca prawny ze Wardyński i Współnicy, mówi wprost: jeśli właściciel dysponował terenem pod zabudowę, a potem został tego prawa pozbawiony, powinien dostać odszkodowanie albo gmina powinna wykupić od niego działkę.
Problem w tym, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym takich odszkodowań nie przewiduje. Co więcej – wprost je wyklucza. Właściciel traci wartość majątku, a gmina nic mu nie płaci.
Prawnicy mówią o naruszeniu konstytucji. Gminy przygotowują się na lawinę pozwów sądowych. Bo właściciele działek nie odpuszczą. Jeśli stracili pół miliona przez decyzję gminy, będą dochodzić swoich praw w sądzie.
Samorządowcy boją się, że roszczenia przekroczą możliwości finansowe wielu gmin. Dlatego niektóre celowo zwlekają z uchwaleniem planów – lepiej dostać karę od państwa niż setki pozwów od mieszkańców.
Kto na tym zyska, kto straci
Zyskają właściciele działek w obszarach uzupełnienia zabudowy. Ich nieruchomości podrożeją, bo podaż gruntów budowlanych się skurczy. Jeśli w gminie było 1000 działek budowlanych, a w OUZ znajdzie się tylko 400 – wartość tych 400 pójdzie w górę.
Stracą wszyscy pozostali. Eksperci szacują, że około 40% działek obecnie uznawanych za budowlane może stracić ten status po wejściu w życie planów ogólnych. To setki tysięcy właścicieli, którzy kupili grunty jako inwestycję albo zabezpieczenie na przyszłość.
Wartość działki może spaść o 40-50%, jeśli znajdzie się poza OUZ. Działka za 300 tysięcy złotych spadnie do 150-180 tysięcy. A jeśli to był grunt rolny, który miał szansę stać się budowlanym – spadnie do poziomu gruntu rolnego, czyli 50-80 tysięcy.
Co możesz zrobić
Sprawdź projekt planu ogólnego swojej gminy. Jest dostępny w Biuletynie Informacji Publicznej. Znajdź swoją działkę na mapie i zobacz, czy znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeśli nie – twoja działka straci status budowlanej po uchwaleniu planu.
Jeśli nie masz warunków zabudowy – złóż wniosek jak najszybciej. Gminy, które nie mają jeszcze planów ogólnych, nadal wydają decyzje na starych zasadach. Decyzja będzie ważna 5 lat, ale to lepsze niż nic. Przygotuj dokumenty: wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki.
Nie czekaj na idealny moment. Procedura wydania decyzji trwa oficjalnie 21-90 dni, w praktyce często dłużej. Jeśli złożysz wniosek w lipcu, gmina może go rozpatrzyć dopiero po czerwcu – a jeśli rząd przesunie termin do sierpnia, to może być jeszcze trochę czasu. Ale jeśli gmina zdąży uchwalić plan, będą obowiązywać już nowe zasady.
Złóż uwagi do projektu planu ogólnego. Masz prawo zgłosić zastrzeżenia do projektu. Jeśli twoja działka nie znalazła się w OUZ, uzasadnij dlaczego powinna tam być. Gmina musi rozpatrzyć twoją uwagę. Nie ma gwarancji, że coś zmieni, ale warto spróbować.
Rozważ sprzedaż, póki rynek nie zareagował. Jeśli projekt planu pokazuje, że twoja działka nie będzie w OUZ, a ty nie masz warunków zabudowy – lepiej sprzedać teraz. Wartość spadnie drastycznie po uchwaleniu planu. Kupujący jeszcze nie do końca rozumieją konsekwencje reformy. Za rok będzie za późno.
Monitoruj terminy w swojej gminie. Jeśli twoja gmina nie zdąży uchwalić planu do czerwca (albo sierpnia, jeśli rząd faktycznie przesunie termin), wejdzie w paraliż inwestycyjny. Nie będzie mogła wydawać nowych decyzji. To oznacza, że jeśli nie masz warunków zabudowy, nie dostaniesz ich przez wiele miesięcy – dopóki gmina nie skończy procedury.
Reforma miała uporządkować chaos. Stworzyła nowy
Plany ogólne miały być narzędziem, które pozwoli gminom kontrolować rozwój zabudowy i zapobiegać rozlewaniu się miast. Koniec z chaosem, koniec z domami stojącymi w szczerym polu bez infrastruktury.
W teorii wszystko się zgadza. W praktyce reforma uderza w setki tysięcy ludzi, którzy kupili działki jako inwestycję. Nie dostali żadnego ostrzeżenia. Nie mieli czasu się przygotować. Teraz patrzą, jak ich oszczędności życia mogą spaść do zera. Bez prawa do odszkodowania.
Gminy nie nadążają z przygotowaniem planów. Większość nie zdąży do czerwca. Nawet jeśli rząd faktycznie doda 2 miesiące – większość i tak nie zdąży. A wtedy zacznie się prawdziwy problem – paraliż inwestycyjny, brak decyzji o warunkach zabudowy, setki tysięcy działek zamrożonych na lata.
I właściciele, którzy będą walczyć w sądach o swoje pieniądze. Bo nikt nie pogodzi się z tym, że stracił pół miliona przez urzędniczą decyzję.
Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.