Zamontowałeś to na swoim balkonie w bloku? Wspólnota lub spółdzielnia może nakazać demontaż na twój koszt

Klimatyzator na balkonie, rolety zewnętrzne, zabudowany balkon. W blokach to coraz częstszy widok, a jesień to popularny czas na takie prace. Część robi to bez pytania kogokolwiek o zgodę, bo „to przecież mój balkon”. To błąd, który może drogo kosztować. Pokazują to wyroki warszawskich sądów, m.in. w sprawie wspólnoty z prawego brzegu Warszawy.

Mieszkanie jest twoje, ściana budynku już nie

Kluczowe jest pojęcie nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tworzą ją grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Należą do niej m.in. dach, klatki schodowe, ściany konstrukcyjne i elewacja, czyli również ocieplenie i tynk na zewnątrz twojego mieszkania.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. I ACa 792/16) wyjaśnił, że ściana nie przestaje być częścią wspólną tylko dlatego, że fizycznie ma do niej dostęp jeden właściciel. Liczy się jej funkcja w budynku. Elewacja przy twoim oknie jest więc współwłasnością wszystkich mieszkańców, a nie twoją prywatną ścianą.

Z tego wynika prosta zasada. O częściach wspólnych decydują wszyscy właściciele, a czynności przekraczające zwykły zarząd, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy, wymagają uchwały właścicieli lokali. Zgoda samego zarządcy czy administratora to za mało.

Warszawski sąd: klimatyzator na elewacji tylko za zgodą wszystkich

W 2018 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga rozpatrywał spór we wspólnocie, która chciała uporządkować montaż klimatyzatorów (sygn. I C 614/17). Wspólnota przyjęła uchwałę, w której przekazała wydawanie zgód swojemu zarządowi. Sąd uchylił ją 19 grudnia 2018 r. i przesądził 2 kwestie.

Pierwsza: elewacja i ściana zewnętrzna są częścią nieruchomości wspólnej. Sąd stwierdził, że zainstalowanie zatem klimatyzatora na elewacji budynku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wymaga więc uchwały właścicieli, a wspólnota nie może tego uprawnienia przekazać zarządowi.

Druga, ważna dla wielu mieszkańców: płyta balkonu jest według sądu częścią lokalu. Wspólnota nie może zatem decydować o tym, czy właściciel postawi urządzenie na posadzce swojego balkonu. Problem zaczyna się w momencie, gdy jednostkę zewnętrzną trzeba przykręcić do ściany albo przeprowadzić rurki przez ocieplenie.

Według relacji portalu kb.pl Sąd Rejonowy w Warszawie w innej sprawie (sygn. I C 507/19) nakazał właścicielowi zdemontować klimatyzator zamontowany bez akceptacji wspólnoty, uznając to za bezprawne korzystanie z części wspólnej.

Rolety, zabudowa balkonu, uchwyty. Każde wiercenie w elewacji się liczy

Ta sama logika dotyczy innyxh prac na zewnątrz mieszkania. Rolety zewnętrzne zwykle mają skrzynkę i prowadnice mocowane do ościeży lub elewacji. Zabudowa balkonu szkłem albo aluminium zmienia wygląd całej fasady. Wspornik pod antenę satelitarną czy uchwyt na suszarkę też oznacza otwory w ociepleniu.

Status samego balkonu nie jest w Polsce do końca jasny i sądy rozstrzygają go różnie. Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) wskazał, że elementy trwale związane z konstrukcją budynku obciążają wspólnotę. Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o własności lokali, według której belki, płyta z izolacją i balustrada balkonu miałyby być częścią wspólną, a sama przestrzeń balkonu częścią lokalu. Do czasu zmiany przepisów bezpieczniej założyć, że wszystko, co wymaga ingerencji w konstrukcję albo elewację, wymaga zgody.

W spółdzielni mieszkaniowej zasady są nieco inne. Budynkiem zarządza spółdzielnia, a warunki montażu określają jej regulaminy i decyzje zarządu. Także tam wiercenie w elewacji bez zgody może skończyć się żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.

Demontaż, naprawa elewacji i ryzyko dla gwarancji

Gdy wspólnota uzna, że montaż naruszył jej prawa, może wezwać właściciela do usunięcia urządzenia, a w razie odmowy pozwać go do sądu. Konsekwencje mogą obejmować:

• nakaz demontażu klimatyzatora, rolet lub zabudowy,
• przywrócenie elewacji do stanu poprzedniego, w tym zaszpachlowanie otworów i naprawę ocieplenia,
• pokrycie kosztów procesu,
• żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z części wspólnej.

Szczególnie ryzykowne jest wiercenie w budynkach świeżo ocieplonych. Przewiercenie warstwy izolacji grozi zawilgoceniem i mostkami termicznymi. Jeśli wykonawca termomodernizacji udzielił wspólnocie gwarancji na elewację, samowolne ingerencje mieszkańców mogą stać się dla niego argumentem, by odmówić naprawy w ramach gwarancji. Wtedy wspólnota będzie szukała pokrycia kosztów u tego, kto wiercił.

Warto też pamiętać o bezpieczeństwie. Źle zamocowana jednostka zewnętrzna klimatyzatora waży kilkadziesiąt kilogramów i wisi nad chodnikiem. Za szkodę wyrządzoną spadnięciem przedmiotu z mieszkania odpowiada ten, kto je zajmuje (art. 433 Kodeksu cywilnego).

Jak zamontować klimatyzator lub rolety zgodnie z przepisami

• Złóż do zarządu wspólnoty pisemny wniosek z opisem prac: gdzie stanie jednostka, jak będzie mocowana, którędy pójdą przewody i skropliny.
• Poproś zarząd o poddanie sprawy pod głosowanie. W wielu wspólnotach przyjmuje się ogólną uchwałę z warunkami montażu dla wszystkich mieszkańców, co skraca procedurę.
• Rozważ ustawienie jednostki na posadzce balkonu bez wiercenia w elewacji. Według warszawskiego sądu wspólnota nie może o tym decydować, choć przepust przez ścianę nadal może wymagać zgody.
• Zleć montaż firmie, która wykona go zgodnie z zasadami dla ocieplonych ścian i zabezpieczy otwory. Zachowaj fakturę i dokumentację.
• Jeśli urządzenie już wisi bez zgody, nie czekaj na pozew. Wystąp o zgodę teraz. Wspólnota może ją wyrazić także po fakcie, co zamyka spór.